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-本报记者庞一涛上海报道
今后,开发商到昆明市拿地或将面临更高的资金门槛。
近日,昆明市国土资源局发布的一则土地交易公告显示,4月16日,将有1宗编号为J2012-002的城镇住宅用地以挂牌形式入市。该宗地块的竞买保证金为土地起拍总价的99.2%。缴纳如此高比例的竞买保证金,在昆明市尚属首次。
此前,昆明市出让土地时,竞买保证金的交付比例一般在地价款的30%左右。据当地业内人士介绍,出让方突然打破常规,将竞买保证金直线提高,意在快速收回土地出让金。同时,几乎以地价款总额作为保证金,也可有效防止开发商退地。“但此举也提高了竞买门槛,在当前土地市场低迷的大环境下,无疑增大了流拍的可能。”
“竞买保证金无上限”
J2012-002地块位于昆明市西山区海口街道办事处红泥咀后山,总出让面积为97612.41平方米,规划为普通商品房用地,容积率≤1.4。该地块的起拍总价为15115.37万元,竞买保证金则为15000万元,二者几乎比肩而立。
昆明风之铃地产咨询公司房产分析师王瑞琦表示,此前当地并没有突破常规、缴纳过高土地竞买保证金的案例,业界对J2012-002地块的出让条件普遍感觉“很意外”。
据昆明市国土资源局土地利用处一位负责人介绍,该市一直执行的政策是,土地出让时的竞买保证金必须超过起拍总价30%的下限,但并未设置上限。“根据委托方的要求,可在高于下限的基础上,上调竞买保证金比例。”该负责人表示,此举有利于促进政府规划项目的顺利落地。
将土地竞买保证金提高至接近起拍总价之举是否违规?上海市规划和国土资源管理局一位负责土地出让事宜的负责人表示,对于竞买保证金的交付比例,当前并没有明确的法律规定,执行机构有调整的权限。例如,上海出让土地时,其竞买保证金的常规比例为地块起拍总价的10%。当出现特殊地块,例如大型商业地块时,也会适当调高比例。
“应该是为了保证土地出让款尽快到位。”王瑞琦表示,由于受到房地产调控的影响,开发商的资金很紧张,出让方回收卖地款也遇到阻力,因此便提高了竞买保证金比例。“但此举也提高了竞买门槛,将一些资金实力较弱的中小开发商挡在了门外。”
“暗示其他房企止步”
“土地成交量下降,出让门槛反而提高了,不符合常理。”当地一位不愿具名的开发企业负责人表示,当前昆明市土地市场表现低迷,今年3月共计推出3宗土地,其中两宗以底价成交,一宗流拍。“提高竞买保证金门槛,将使当地土地市场更加萧条。”
与昆明形成鲜明对比的是,北京市国土资源局传来消息,近期拟出台土地出让新规,下调土地竞买保证金比例。其中,住宅地块的竞买保证金占起拍总价的比例降至20%,商用地块控制在10%~15%。同时,还将放宽付款进度。若市场反应过度冷淡的话,甚至会考虑降价出让,以此促进土地成交。
对于昆明市突然提高竞买保证金支付比例之举,多位业内人士均表示,理论上有助于顺利回收地价款,但过高的竞买保证金也同时将众多企业挡在了门外,实际上增加了土地成交的难度。
前述当地开发企业负责人则认为,出让方此举的目的正是“把其他开发商挡在门外”。他表示,从该地块公布的起拍价格来看,可以说“相当低廉”。虽然当前开发商普遍缺钱,但也不乏抄底的房企。“出让方此次以几乎以全额地价作为作为竞买保证金,设置如此高的门槛,很可能是该地块已有主,暗示其他房企——止步。”
按J2012-002地块15115.37万元的起拍总价、最高1.4的容积率计算,其起拍楼板价约为1106元/平方米。相关统计数据显示,该地块所属区域为昆明市主城区,当前该区域新房均价在9000元/平方米左右,高端住宅售价在15000元/平方米以上。
“这块地的面积近10万平方米,体量不算小,容积率只有1.4,可规划为洋房加高层的混合社区。”朗诗地产一位营销负责人分析认为,按照当前的区域楼盘售价,该地块的盈利空间“非常大”。