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钱津宁制图
因为公租房,武汉市洪山区房管局两次被推至舆论的焦点。
一次是去年年中,被国家住建部肯定为“洪山模式”的快速筹集房源的方式;一次则是近期媒体关于洪山区七成公租房闲置的相关报道。后者,显然让洪山区房管局很不“爽”。
提及屡见报端的“武汉公租房遇冷”的相关报道,洪山区房管局局长何继文深感委屈:“政府拿钱把房子包租下来,放在那里闲置,难道是疯了吗?当初申请公租房的人数高达几万人!”
虽然申报者众多,但首批900套房源,符合标准者317人,实际出租210套房子,洪山区房管局交出的答卷,显然并不理想。为何要用如此苛刻的标准将大批公租房申请者拒之门外?
“我们是严格按照国家政策标准执行的,1000个老百姓就有1000个想法,众口难调。”武汉市房管局副局长耿宏诚的观点着眼于未来,“对于标准的设定,我们现在还在摸索阶段,也会作出适当调整。”
门槛过高致“遇冷”
3月23日上午,当着时代周报记者的面,洪山区房管局局长何继文握紧的拳头不停地敲打着办公桌。
何继文之所以如此愤懑不平,缘于网上铺天盖地的关于武汉首批公租房只有三成被申请,七成房源无人问津,处于闲置状态,导致政府每个月至少损失50万元的“不实”报道。
何局长一脸无奈地说:“截至目前,政府关于公租房的很多工作都还没有完全落实,怎么会有损失50万元一说,超七成房源闲置他们又是从哪里得来的消息,我们剩下的房源早已出租给了城管局的400多名环卫工人和一些企业作为职工宿舍楼。”
消息并非空穴来风。当日下午1点,时代周报记者从光谷鲁巷驱车20分钟左右来到洪山区首批公租房试点地南湖新城家园,小区在寒雨中更显空旷。
“我月收入才1300元,房租723元,加上物业管理费、水电费、公交费,一月下来怎么也得1000元。”一人独住的彭老太坦言。
“租金要是再低点就好了!”大学生住户刘女士告诉记者,房子挺不错,但位置还是偏了点,离小区差不多一里多路才有两趟公交车,“现在每天上班都要转车,交通费比以前住在公司附近起码增加一倍。”
对此,武汉市房管局副局长耿宏诚的解释是:“我们的租金标准是严格按照国家政策执行的,首先是由区房管部门或指定的运营机构委托专业房屋评估机构对项目的市场租金价格进行评估,然后我们就按照市场价格的70%收取租金。比如,公租房的周边价格是1000元/月,那我们就收取租金700元/月。而且我们的租金标准是一年为一个周期进行动态调整。”
当记者问公租房位置是否太偏时,洪山区房管局住房保障科科长汪洋连忙打断记者:“要看你从哪个角度考虑,相对汉口来说,肯定是偏了,但相对洪山区来说,根本就不偏!”他反问记者:“南湖新城家园紧邻保利、金地等地产公司开发的中高档小区。你说,中高档小区会建在偏的地方吗?”
一边是房管部门看似合理的解释,一边却是各路媒体和公众的质疑。洪山区公租房“遇冷”的真实原因何在?
据耿宏诚向时代周报记者提供的资料显示,武汉市申请公租房的住户条件必须是,需要2年以上的缴纳社保记录,必须在毕业5年以内才能申请。家庭人均收入1500元以下,单身居民平均月收入2000元以下。申请者还需要出具用人单位的担保证明。
“主要还是标准卡死了一大批人。”何局长透露,“我们已经上报了修改标准意见书,想把标准放宽一些,比如不需要用人单位出具担保证明,月收入标准提到3000元以下,在武汉市只要有缴纳社保记录即可享受公租房的政策等,目前还在审批过程中。”
对公租房出台的苛刻标准,武汉市房管局分管住房保障的副局长陈新政则称,政策是一个先紧后松的过程,一开始松了后面就很难紧了,如果一下子放得太松,保障对象太多,会超过城市的保障能力,给城市管理带来新的问题。相比租金偏高和选址偏的质疑,部分住户反映“房子面积可以再小点,一个人住有点浪费”的观点,更容易被武汉市、洪山区两级房管部门接受。
汪洋对时代周报记者直言不讳。他介绍,此次提供的房源面积均在65平方米左右(含公摊面积),更适用于两口之家和三口之家,“一个人交700多元租金,补贴却只有80元,当然觉得补贴标准就少了。如果有40平方米的房源,租金估计不到500块,加上补贴80元,个人实际上只需要出三四百元钱。”
洪山模式的创新与困惑
提到武汉公租房,不能绕过的是“洪山模式”,而“洪山模式”的诞生,离不开中央关于保障性住房“全国一盘棋”的统一部署。2011年,中央确定了全国要开工建设保障性住房共1000万套的目标。建设11.17万套保障房,这是武汉市政府从湖北省政府接过的指标任务。武汉市洪山区的任务是建设18246套保障房,占总指标的1/6强,其中包括1600套公租房。
近年来,洪山多个“城中村”改造项目相继启动。洪山区还是武汉高校集中地,空置学生公寓和空置教工公租房较多。丰富的房源条件,一方面使洪山区顺理成章地被选为武汉市首批公租房试点区,洪山区由此探索出一种公租房新模式,并得到武汉市房管局和住建部的大力支持,被称之为“洪山模式”—通过采用“租赁一批,兴建一批,周转一批,购置一批”来整合社会资源,聚合闲空置房产,统一改建或装修,作为公租房房源。另一方面,这也为洪山区首批公租房“遇冷”埋下伏笔。
“洪山区这么大范围,廉租房一年申报仅100户,而江岸、江汉这么小的区,每年申请廉租房的就有几百户甚至上千户。”洪山区房管局相关人士对武汉市政府压下如此“繁重”的保障性住房任务也表示不解。
“建公租房不能只是为了完成指标,而应从长远考虑,要建立在市场需求的基础上,建之前一定要做充分的市场调研!”一位接近武汉市政府的人士批评道。不过,在何继文看来,该区毕竟是武汉市的首个公租房试点,比起纠结于此次公租房“遇冷”问题本身,“探究洪山范本的得与失,才是我们试点的题中之义。”
对于“洪山模式”,中南财经政法大学博士生导师李波在接受记者采访时则给予高度肯定,并称洪山模式充分发挥社会参与和市场运作的作用,政策落实的速度快,因为是直接包租现有房源。其次,政策推行成本小,节约大量政策资金。另外,政策运行费用低,统一集中管理和运营,减少运营成本。最后,在城市中心城区,有效防止城市低水平重复建设。
而在充分肯定“洪山模式”的同时,耿宏诚也表示担忧,毕竟这只是在实践中摸索出来的一个创新模式,本身肯定存在不少的问题。
公租房将成保障房主流品种
对洪山区公租房“遇冷”一事,身为武汉市政协常委、民建武汉市委会专职副主委的李海波熟悉内情,曾多次为武汉市保障性住房建设提过建议。
在李海波看来,此次洪山区公租房“遇冷”原因在于:市场调研不够充分,“如果公租房建在员工集中的工业园附近,有了特定的消费人群,闲置的问题就不会出现”;住户综合成本较高,除租金外,物业费、交通费等加起来,比在工作地附近租房优势不明显。
李海波举例,南湖新城家园首批公租房的物业管理费是按商品房标准收取的,这显然不合理。他建议,政府应出台公租房物业管理政策,参照老旧社区收费标准,比普通商品房低30%-50%。他还建议,可采用租金补贴的模式来解决,即由租户自己找房源,政府只提供相应补贴,“这样即使有人工作从武昌搬到了汉口,他在武汉市区享受到的公租房政策也不受影响。”
尽管因媒体追问首批公租房“遇冷”而烦扰不已,但这并没有影响武汉市房管局对公租房市场的看好。“可以确定,公租房将会成为未来保障房的主流品种。”耿宏诚坚定表示。
“整个武汉市申请公租房的这个需求量还是比较大的,光每年毕业大学生都将近25万,还有外来务工人员,流动人口非常大。今年要完成公租房2.5万套,并且已经下达给各个区的新建指标。”耿宏诚说。公租房的保障前景似乎很明朗,但其能否高效推进却依然存在种种挑战。据记者调查了解,重庆在兴建公租房过程中,政府远郊划地,出资集中兴建公租房,出现因交通成本高,造成了“公租房空置”现象,政府修建,人为创造“贫民窟”等现象,造成了社会管理的新问题。
公租房到底能够走多远?北京大学地产研究所所长陈国强在接受媒体访问时表示,公租房在未来的发展建设中可实行“谁投资,谁所有,投资者权益可依法转让,谁投资,谁收益”的原则,以及退出机制的设计,在一定程度上解决保障性住房“投多产少”的问题。