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刚刚过去的3月,济南和全国楼市都呈现明显的“小阳春”态势,成交量上涨明显。进入4月,这股势头还在延续,开发商积极推盘卖力促销,遏制已久的刚性自住需求进一步释放。
业内人士分析指出,目前,政策“触底”已逐步明朗,促使开发商“以价换量”,让观望已久的购房者陆续入市。此背景下,楼市有望进一步回暖,而开发商的让利幅度也可能进一步加大。
3月楼市现“小阳春”
刚刚过去的3月,济南楼市整体现“小阳春”态势。
从开盘数量看,入市的项目明显多于1、2月份;从成交数据来看,新建商品房和二手房的成交量均出现大幅度增长。
据统计,3月,济南新建商品房成交5427套,住宅成交3491套,环比2月分别上涨35.71%和69.06%;二手房成交1572套,环比2月上涨116.23%,同比上涨3.35%。
进入4月,这种良好势头还在延续。
据济南住宅信息与房地产网数据统计,上周(4月2日-8日),济南商品房共成交862套。其中,住宅成交613套,公寓成交12套,办公写字楼成交17套,商业用房成交61套,车库成交147套,厂房成交8套,地下室无成交,其他类商品房共成交4套。
由于清明小长假的原因,4月第一周,济南商品房成交量略有下降,环比此前一周的1386套下降37%。但业内人士分析说,受节日传统影响,多数开发商没有把清明假期当作一个重要节点来处理,假期推盘少、促销活动少,而多数市民也把时间更多花费在外出踏青、旅游上,只有少部分人去看房,所以成交量下降属正常反应。而分析除清明节3天之外的成交情况来看,这一周的成交情况相对平稳,延续了3月的势头。
“量涨价跌”成大势
记者调查发现,不仅仅是济南,3月,“量涨价跌”取代之前的“量价齐跌”,成为全国房地产市场的大势。
本月初,中国指数研究院发布的数据显示,该机构监测的40个城市中,有33个城市的楼市成交面积环比上涨,其中杭州主城区环比涨幅最大,达230.44%。包括北京、上海、天津等在内的10个重点一二线城市,3月的楼市成交量均环比2月出现大幅上涨。
据统计,北京新建住宅市场3月成交套数8085套,成交面积90.66万平方米,环比上涨73.84%;广州成交6912套,成交面积77.38万平方米,环比上涨58.76%;深圳成交3430套,成交面积30.02万平方米,环比上涨76.2%;杭州主城区成交4316套,成交面积42.56万平方米,环比上涨230.44%;天津成交7155套,成交面积74.13万平方米,环比上涨109.26%。即使“十大城市”中环比涨幅最小的上海楼市,成交量也达到了11551套,成交面积119.84万平方米,环比涨幅达到32.77%。
业内分析表示,从市场总体来看,楼市“小阳春”回暖趋势已基本确立,并有望延续至4月。从区域来看,一些楼市传统热点区域也已出现整体性回暖。据21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示,长三角区域十大标杆城市上周新房合计成交约为12400套,环比提升28.7%。其中,仅绍兴、台州两个城市成交套数环比回落,回落幅度分别为24.5%、22.5%,其余城市皆上涨,环比增幅超过50%的城市为温州、杭州和上海。
房企去库存化加速
统计数据显示,大型房企的库存积压依旧严重。而从今年2月底开始的这波成交回暖,也给了房企加速清库存的好时机。
北京中原市场研究部统计数据显示:截至3月底,北京等十大城市库存积压已经达到58.9万套,同比上涨45%。虽然3月份成交量有所复苏,但是整体市场成交量依然比调控前有明显的差距。
高库存成为目前市场最大的压力,给开发商现金流带来巨大问题。于是,开发企业普遍进入“去库存化”状态,积极促销、以价换量成为楼市主流,而他们尤其是大打降价牌的“龙头房企”也确实从中尝到了“甜头”。
相比1、2月份销售的大幅回落,3月份那些采取降价促销策略的大型房企表现抢眼。如富力地产一季度实现销售金额66亿元,超过前两个月合计销售金额36.28亿元近1倍;金地集团3月份销售金额24.9亿元,比前两个月合计销售的16.4亿元也多出不少;恒大、龙湖、世茂等几家积极促销的龙头房企,3月份的销售额均超过其前两个月合计销售金额的1倍。绿地集团更是凭借3月份117.8亿元的销售成绩,相比前两个月36亿元的销售成绩,成为销售增长最为迅猛的房地产企业。
“增加销售回款,成为房企减少负债,降低库存压力的重要甚至是唯一方式。而这种去库存化的状态,预计将会在今年持续很长时间。我们也会根据最新的市场情况制定价格策略,用市场反应来验证当前价格是否合适。”一位房地产企业内部人士表示。
世联地产研究认为,2012年房地产行业将迎来去库存化周期。而从开发商的表态上看,“高周转”也的确成了房企2012年的主流策略,去库存化将加速。
积极推盘加快周转
记者发现,目前的大环境下,为应对市场变化,很多房地产企业都在主动调整开发、销售及产品战略,落实及执行一系列加强内部管理的措施,逐步把战略重心向以刚性自住需求为主流的二三线城市转移,积极推盘加速周转,同时提高产品质量。
世茂房地产有关人士指出,今年一季度,针对刚需型及改善性产品的市场需求,公司以快速、灵活的产品推盘和供货策略调整,贴近年轻客群的个性化需求。截至3月28日,世茂集团今年内已累计完成签约额超过70亿元。
在济南,房企也采取了同样的策略。
据统计,4月,济南共有12个项目计划开盘。从优惠幅度来看,3月以来济南楼市成交开始回暖,开发商们更是纷纷在4月推出了更多的折扣和优惠。根据搜狐焦点网购房中心统计,4月济南共有125个楼盘推出了降价优惠,其中包括108个直接打折项目,6个通过赠送花园、露台、车位等名目间接降价的项目,而且近期也有11个项目推出了特价房源。
预计促销还会持续
目前,国家的楼市政策也变得越来越明朗。
今年全国“两会”期间,住建部副部长齐骥明确表示,近期不会再出台新的房地产调控政策。因此,一季度楼市调控“政策触底”已成为业内共识。近期落幕的博鳌亚洲论坛上,房价走势也成为一个普遍关心的问题。与会嘉宾普遍认为,以自住需求为主的市场将是2012年中国楼市的鲜明特征,稳健调整仍将是基本走势。
市场专家表示,在开发企业普遍进入“去库存化”状态之下,积极促销、以价换量成为楼市主流。受此吸引,压抑已久的刚需在首套房信贷逐步放松的支持下,也逐步进入市场。因此,从目前整体市场来看,楼市依然存在继续降价的空间,而且之前未降价项目可能会迎来一次补跌过程。预计新一轮的打折降价潮,将在未来两三个月内持续展开。