|
||||
以价换量不至于赔破产
不过,高负债、高库存却是整个行业存在的问题。据统计,2011年末,上市房企负债规模9700亿元,比上一年增加三成。同时,48家A股上市房企2011年末的存货合计高达5906.74亿元。以去年的开发和销售进度计算,48家房企目前存货的消化周期达4.62年。
对此,宋会雍认为,开发商已经启动以价换量,从利润水平看,开发商即使降价,也还坚守着价格底线,不至于赔破产,破产潮不会出现。
黄河滔则指出,调研显示,房企虽然普遍反映资金紧张,但也没有到最紧的时候。屡屡创新高的库存量,也是受去年下半年以来市场低迷、去化困难的影响,放在正常的市场中,现在的库存量并非不可接受,甚至于会压垮房企。
“在前几年疯狂拿地、一味追求规模的还有定位存在偏差、没有‘押中宝’的,这两类房企现在比较困难。 ”黄河涛表示。但他指出,经历了几回调控的洗礼,房企现在的抗压能力已经大大增强,“谨慎拿地,降价卖房或推迟出售,再或者,寻求收购。 ”统计显示,今年一季度全国房地产总股权交易金达102亿元,同比上涨101.7%,首次突破百亿交易额。
预警
政府缘何为企业破产买单
在金星房地产公司的调解中,余杭区政府最终为企业破产买单,虽不会承担债务,但承诺将垫资继续建设,帮助购房者办理“三证”。余杭区房管处书记尤初阳称,西城时代家园不会成为烂尾楼,因为余杭区政府是一个敢于担责任的政府。
但是,假如西城时代家园剩下的工程不仅仅是花费不算多的绿化和管线,假如有接二连三的破产烂尾楼出现,政府是否还会“敢于担责任”,要用纳税人的钱为这些一一买单呢?
对此,宋会雍认为,地方政府其实没有义务去收尾。买房是正常的市场行为,购房者自身也该承担经济行为的风险。按照相关法律,企业破产后以资抵债,有一定的赔付顺序,购房者的债权也纳入其中。而地方政府的责任,是对责任人进行调查。这个楼盘存在很多的问题,例如,预售账户怎么会被挪用?这其中必然存在政府监管不力的原因。
制定规则,遵守规则
“楼市的健康发展,不在于参与者,在于‘规则’。 ”宋会雍强调,制定规则、执行规则最为重要。企业可以破产,市场应当淘汰,但要按章按法地离开。政府在其中承担着重要的制定规则和监管执行的角色,而在售房过程中也应有行业规则,充分保障购房者的权益。
黄河滔表示,破产带来的问题除了给其他开发商预警,也警示我们的售房制度需建立和完善,比如说,保证金制度,售房保险制度等等。当然,制度建立很重要,执行和监管力度更重要。
从法律层面分析,张黔林律师告诉记者,挪用“专款专项”预售账户的行为已涉及行政违法,应处以相应罚款,但是,企业破产使得主体资格丧失,自然也不谈罚款了。
记者注意到,大多数房地产企业都是成立项目公司,与母公司是两个独立的经济个体。张黔林表示,出资控股公司制承担有限责任,有的就是亏完了事,破产的成本有限也给行业带来风险。不过,破产后再注册房产企业就有限制了,所以一般不到万不得已,也不会选择破产。
行业净化正当时
楼市黄金十年,人人认为只赚不赔,各行各业的企业都来分一杯羹。金星房地产的母公司便是主营香精香料的。当调控来临,金潮退去,这些企业是否会随着离去?行业又是否得得以“净化”?
黄河滔透露了一组数据:从2008年到2011年上半年,每一次调控后,上海前五名的房产中介总份额就会增加2至3个百分点。“这说明,行业的集中度在提高,想捞一笔就走的意识到了有风险就走了,行业的成熟度也在提高。 ”
招财树成了烫手山芋,去年起,首钢等跨界企业已开始剥离地产业务。
宋会雍指出,非主营房地产的企业见形势不乐观,不再拿地投资的可能性很大。房企之中,万科[ 简介最新动态]等大型企业给人以更多的安全感,或将吸引更多购买者,但值得注意的是,大企业轰然倒地也并非没有先例,现在包括绿城[ 简介最新动态]在内的很多大型房企也命悬一线。
(东方网)