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“我们的开发商是中国中铁,世界 500 强企业。”位于南四环总部基地周边的中铁产业园·北京诺德中心销售员向记者推销。
“我们是中国中铁开发的,大央企。”同样的一幕,也在顺义中铁·花溪渡项目上演。
同样打着中国中铁旗号的两个项目,实则却是中国中铁旗下不同谱系的开发商。前者是中铁建工,后者是中铁置业。
查阅中国中铁旗下全国多个房地产项目,更展示出了中国中铁旗下一幅更加眼花缭乱的房地产图谱。追溯至 5
年前中铁置业集团成立,中国中铁房地产业务发展整合战略规划正式提出, 5 年间其房地产业务整合却遭遇了重重阻碍。多位行业分析师指出,房地产股权、编制的混乱,是中国中铁房地产业务整合和发展的巨大掣肘。
转型阻滞重重
3
月 31 日
,中国中铁股份发布了 2011
年业绩报告。报告显示,其 2011
年营业收入 4597
亿元,同比微降 2.85%
,净利润 66.9
亿元,同比减少 9.55%
。特别值得注意的是,报告中指出,中国中铁全年经营活动产生现金流达到 -134.8
亿元,而这一数字在 2010
、 2009
年分别为 10.1
亿、 186.7 亿元,下降幅度不小。
对此,中国中铁在年报中给出的理由是部分项目业主资金紧张,无法按合同及时支付工程预付款及结算款。另外,土地购置、建设投入等房地产开发占据了较大量的资金。
中投顾问研究员申正远在一份研究报告中指出,中国中铁去年现金流净额大幅减少,主要是因为 2011
年房地产开发成本及房地产开发产品增加了 129 亿元。他告诉记者:“中国中铁的财务风险确实会因此而增加,其筹资融资力度不得不加强,这也将在一定程度上影响公司资信。由于投资失误及其他因素的存在,坏账必然会存在,但是目前具体额度则难以估计。”
尽管各方均将中国中铁现金流下降的矛头指向其涉及的房地产业务,但也有数据表明,去年其房地产业务呈上升趋势。
其年报显示, 2011
年公司房地产开发业务实现营业收入 169.54
亿元,同比增长 44.72%
。对此, 国泰
君安证券公司一位分析师表示,这一数字表面上看同比有所增长,但环比 2010
年的增幅却有大幅下降。据其介绍, 2010
年中国中铁房地产开发业务营业收入同比增幅为 114.63% 。
一位不愿具名的投行分析师对此分析认为,在中铁房地产业务整体增幅下降的背后,暗藏的隐患不容忽视。他认为,一方面,中国中铁主业为铁路及基建,对这部分业务依赖性很强,在房地产业务尚未完全整合顺利进入轨道时,容易互相牵制。另一方面,中国中铁的规模很大,旗下子公司数量众多,且多数公司早期都涉及房地产业务,至今仍未彻底剥离,导致公司内现金流状况容易出现混乱局面,且容易出现不易察觉的坏账等问题。这些潜在的问题,都为其房地产业务日后的发展埋下隐患。
据报道,早在 5
年前,中国中铁就曾经发布房地产业务发展战略规划。当时目标是,中铁集团房地产业务板块收入将在 2011
年达到 225
亿元,投资额达到 244
亿元,土地储备量达到 845
万平方米,进入全国房地产企业前 10
名。之后,再用 5
年时间,即到 2016
年时,房地产业务做到全国前 5 名。
同年,中铁置业集团有限公司也宣告成立,并以此为核心企业,整合旗下房地产业务,推进中铁置业集团进入全国房企第一梯队。
但从目前来看, 5
年前定下的目标显然没有实现。记者从中国房产信息集团公开信息获悉, 2011
年房企销售金额 TOP20
排名中,万科、恒大、绿地、保利、中海、万达分别位列前 5
名,销售金额分别为 1210
亿元、 808
亿元、 776
亿元、 732
亿元、 720
亿元、 560
亿元,而 TOP20
中的最后一位华侨城,去年全年销售额也达 180
亿元。相较之下,中铁 169 亿元的销售额,进入第一梯队尚需时日。