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一边是市场回暖迹象出现,楼市成交量逐月攀升;另一边是土地市场遇冷,“流拍”、“底价”成为其主旋律。珠海一季度的楼市可谓“冰火两重天”。
今年初开始,首套房贷利率下调、房产税试点等政策微调信号的发出,刺激了刚需一族的入市。在一季度的成交中,刚需盘成为市场的主打,开发商大玩“打折促销”等营销利器,试图抢占较大的市场份额。“无降价不成交”成为一季度楼市的明显特点,降价幅度大的楼盘贡献更大的成交量。尽管如此,房地产市场依旧低迷,根据市统计局数据显示,一季度珠海商品房销售45.24万平方米,金额为51.47亿元,同比下降7.4%和12%。
出于对房地产市场的担忧,开发商捂紧钱袋,积极卖盘谨慎拿地。在一季度中,工业用地成为一级土地市场的主打,“底价成交”现象不断。
随着“五一”销售节点的到来,开发商加快了推盘的步伐。预计未来三个月珠海楼市的供应面积将达到210.7万平方米,且主要集中在市区。专家认为,经过长时间的“限价”“限购”,珠海房价或已触底,现在正是刚需出手的好时机。
“购房者的春天来了”
一季度珠海楼市成交逐步回暖,呈现“前低后高”的特点。网签数据显示,一月份231套,二月上升到253套,三月份攀升至364套,比二月份足足增加100套,销量逐月回升。排名靠前的楼盘为金域华府、公园里、棕榈四季,皆为市区的刚需盘,赠送面积大是这三个盘的最大卖点。
合富辉煌3月月报指出,在成交的单位中,刚需产品是销售主力。数据显示,截至2012年3月31日,香洲区住宅网签消化套数为364套,以80-90㎡为主;占库存总套数的20%;90-100㎡面积段占库存总套数16%;120-144㎡面积段占库存总套数14%。
“购房者的春天来了。”左岸地产总经理廖海珍介绍,随着首套房贷利率下调、房产税试点等市场微调信号的发出,在调控主基调不变的情况下,蛰伏半年之久的刚需族终于出手。
记者走访热销的楼盘,得到相同的答案。棕榈四季市场部负责人表示,相比去年年末的“冷清”,今年初到三月份,市场出现回暖的迹象,看房的顾客明显增加,而且以刚性需求为主。3月该楼盘推出“首付8万”的优惠,当月成交套数即达100套。
公园里的销售也忙得不可开交,周末两天到访客户量达200人,顾客“占领”整个销售中心。“很多顾客都是首次置业,有些是买作婚房的。”销售员称,这些顾客大部分“潜伏”已久,随着房贷利率下调纷纷出手置业。
合富辉煌珠海中山公司市场主任朱圣文认为,今年的房地产市场出现“底部活跃,中部跟风,高端望风”的特点:刚需一族抢闸入市,改善性住房者跟风购买,高端客户还在看市场走势、不随大流。
开发商抓住“救命稻草”
自“双限”以来,开发商面临巨大的库存压力。合富辉煌数据显示,截至2012年3月末,珠海房地产住宅市场在售项目库存面积约171.5万㎡,相当于珠海一年的消化量。
目前库存面积最多的为坦洲,占各区总面积的32%,其次为新香洲及金湾、斗门片区,分别占13%和12%;库存套数最多的也为坦洲,占各区总套数的35%,其次为新香洲及斗门片区,分别占13%和11%。
在调控政策的高压下,开发商推新盘热情较淡,消化前期库存成为首要任务。从2月到3月,珠海仅一楼盘取得预售证项目,为华发蔚蓝宝42套面积为120-144㎡的住宅。1月到3月,首套房贷利率下调、房产税试点等政策微调让不少刚需族蠢蠢欲动。背负巨大库存压力的开发商大玩“打折促销”之策略,试图抓住刚需族这一根救命稻草。
据搜房网数据统计,今年2月珠海住宅折扣盘相比1月增加9个,总量增至80个。3月以来,开发商加大了让利幅度,不少楼盘推出特价房、一口价房,部分让利幅度高达12万元。诚丰花园、棕榈四季、学府道推出“一成首付”,保利香槟国际设“5万置业基金”,公园里一次性付款可以92折,吸引客户入市。
与此同时,房价出现小幅度回落。根据市统计局的数据推算,一季度珠海商品房均价为11377元/平方米。左岸地产总经理廖海珍表示,20%左右的降价楼盘贡献了楼市80%以上的成交量,销量大的无一例外是降价幅度大的楼盘,仍顶住不肯降价的楼盘基本无人问津。
一级土地市场难言“春天”
活跃的刚需一族带动楼市回暖,而作为房地产风向标之一的一级土地市场却难言“春天”。搜房网数据监控中心显示,珠海第一季度土地成交17宗,另外1宗流拍,总成交面积2738882.62平方米,同比增长250.05%,环比增长69.84%;总成交金额218311.41万元,同比增长12.81%,环比下跌47.06%。
令人意外的是,成交的土地多为工业用地,面积达2026619.88平方米,占总成交面积的93.99%。从成交的区域来看,西区成为供应热区,其中高栏港出让6宗工业用地。
土地市场低迷,“流拍”、“底价成交”厄运难逃。在成交的土地中,11宗土地以底价拍出,3月政府推出金湾区一工业配套住宅土地因无人报价未能成交。不得不提的是,政府已经近6个月没有推出商住用地。
业内人士认为,受房地产调控政策影响,珠海房地产市场低迷,因而土地底价成交、流拍的情况时有发生。此时政府推出商业用地或住宅用地,起拍价格会很低。而土地流拍会打击投资者的信心,影响城市的形象。另一方面,珠海工业发展大热,为了增加土地出让金收入,政府开始频繁出让工业用地,以支持城市建设。
合富辉煌珠海中山公司市场主任朱圣文认为,目前珠海楼市的库存量较大,开发商受制于资金压力谨慎拿地。工业用地成交大增是珠海工业发展、城市西拓的标志性动作。其实政府推地关系到一个城市的运营以及对片区的规划,预计陆续会有商住用地推出,下半年是旺季,土地市场成交会比上半年活跃。
市场观察
“限价”标准不变
降价空间几何
合富辉煌3月月报指出,随着楼市成交持续回暖,加上临近“五一”销售节点,5月前后或迎来一波推房小高潮。不少新项目会集中供应,预计有10个项目、1634套、18.6万㎡推出市场。西区或成为供应热点,有6个新项目、12万平米的产品入市。预计未来三个月珠海房地产供应面积将达到210.7万平米,会集中于市区,估计消化周期为12-13个月,消化速度平稳。
目前珠海房地产市场供应充足,库存高压运行,在“限价”标准不变的情况下,房价是否还有下行的空间?
朱圣文称,一季度珠海楼市成交并不差,市场反映良好,加上库存较大,折扣变成一种营销的手段,五一节前后还会有各式各样的优惠。但目前谈房价回落并不符合市场情况,一些楼盘如五洲花城二期、华发新城都打出“11285”的口号,即按照政府的标准定价。从目前的市场成交和开发商的反应来看,房价底线已经形成。一季度过后,珠海市有个别楼盘房价会继续下挫,但大多数楼盘在这个“11285”限价的底线上下波动。目前开发商已经度过最艰难的时期,此时降价显得不合时宜。
“开发商都按照成本价在卖房,政府的限价标准就在那,价格没办法降了。”珠海一开发商告诉记者,他们原价每平方米1.6万元的精装房现改为毛坯房1.05万元在卖。
业内人士认为,在楼市调控主基调不变的情况下,开发商靠打折促销推动楼市回暖,房价有所回落。加上首套房贷利率下调等政策松绑信号的发出,此时不失为刚需入市的时机。记者罗文范