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从市场经济的角度而言,市场的底线不是由哪一家具体的公司来决定的。折扣的大小以及降价的幅度,并不能单纯地代表楼市的底线。
文│本刊记者俞越
2012年或许是中国经济“最难受”的一年,对房地产商尤其如此。
3月8日,滨江集团位于杭州主城区的楼盘“曙光之城”价格出炉:毛坯均价15060元/平方米,精装修均价19600元/平米。该楼盘毛坯均价与楼面价,两者之间差值仅为2376元/平方米,引发业界哗然。
最近,著名经济学家许小年在某论坛发言时表示,他对于今年的理财建议是“买房”。“今年中央的经济政策定调选择了‘保增长’,限购势必成为明日黄花,下半年房价可能出现报复性反弹。”许小年表示。
事实上,进入3月以来,全国楼市似乎正在上演一场争先恐后的降价潮。“买房时机是否来临?”面对专家和楼市的双重“激励”,不少意向购房者对此百问不厌。
亏本卖楼
“没有卖不动的房子,只有性价比不高的房子。”今年2月,滨江集团董事长戚金兴在接受记者采访时表示。他说,滨江旗下的项目会遵循这个原则,以高性价比的、消费者能够完全接受的价格,推出市场。仅仅一个月过后,地处杭州“城东门户”的曙光之城就以低于市场预期超过40%的价格重磅出击。
据资料显示,2009年12月,滨江集团一掷17.1亿元,摘得“曙光之城”地块,折合楼面价为12684元/平方米,属于高价拿地。
“曙光之城100%是亏本卖房。”某相邻的开发商无奈地告诉《浙商》记者,按照他的计算,曙光之城以此售价大约将亏损3000~4000元/平方米,若以均值3500元/平方米来算,地上建筑面积为13.5万平方米的曙光之城可能亏本4.725亿元。
“楼市真正意义上地迎来了‘面粉’比‘面包’贵的时代。”曙光之城超低价开盘带来不小的“地震”,不少业内人士认为,曙光之城已经探到了杭州城东新城的价格底部,并牢牢地套住了周边无论是万科[简介最新动态]草庄、恒祺克拉公馆等在售楼盘,还是新中宇维萨、金色草庄、御品湾等预售楼盘。
看到低价热销的场面,戚金兴难掩激动之情。他说,在曙光之城开盘这个战役中,打赢是最重要的,赚多赚少甚至亏一点也不是主要的。想必在数月内,13.5万平方米的曙光之城或可清盘。着实,滨江集团虽然有所亏损,但可回笼20个亿以上的资金流,这对眼下任何一家开发商来说,都是久旱逢甘霖。
“近期低开或者降价的一些楼盘,确实已经逼近或者跌破成本价。”双赢机构总经理章惠芳认为,开发商降价是完全可以理解的,如果连生存都成为一个严重问题的话,利润的重要性就会降到其次。
“矿泉水理论”
“买一瓶[最新消息价格户型点评]矿泉水的时候,可能路边小店最好,因为它最能应急解渴;买一箱矿泉水,可能去超市更实惠;等到要买一车矿泉水了,那就应该直接去厂里批发。”
这是戚金兴的“矿泉水理论”,强调的是在不同时机下,选择最合适的方式,去做成一件事情。在他看来,这个理论既是当前房企的决策思路,也适用于针对不同类型的购房者来判断买房时机。
在他看来,开发商亏本销售绝不会成为常态,但对购房者而言就是不可多得的机会。从一个行业的长期发展来看,企业肯定要实现盈利,亏本销售只是权宜之计。
有业内人士分析说,当前的亏本销售现象更容易发生在一些较大规模的房企身上,因为这样的房企需要更多的现金流来保证企业正常运转。同时,这样的房企旗下拥有多个楼盘,可以采取这样的策略:一部分楼盘亏本销售,另一部分楼盘保持适当利润,或者说前期销售利润较为可观,后期销售适当牺牲一点利润。
许小年的“买房投资建议”似乎佐证了开发商亏本销售只是“权宜”之说。
“虽然现在空置房很多,但房价的走势不是以现时的供求决定的,而是由预期决定的。人们预期土地是稀缺资源,房价就将继续上涨。”许小年认为,在这一轮限购政策下,首先撑不住的是地方政府,在地方财政资金越来越紧张的情况下,目前已经有不少地方政府希望绕过调控政策,调控政策最后会无疾而终。
在当前的土地财政制度下,地方政府已经成为土地开发的利益方,地价难降。而18亿亩红线也进一步加大了土地资源的稀缺属性。