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随着杭州市对外宣布,今年开始,杭州公办中小学全面取消择校生,公办小学、初中的择校名额一个都不留,即实现“零择校”目标。同时规定,公办学校在核定的班额内,如有多余学额,一律通过摇号确定招生名单。至此,风行多年的“择校”彻底退出历史舞台。就在这个被外界称之为“史上最严格的择校限制令”下,多年以来一直在楼市中大行其道的学区房迅速升温。业内人士表示,本次杭州出台了历史上最严厉的择校规定,意味着公办学校很难再通过以往付费的方式就读。这也进一步凸显了购买学区房的重要性和紧迫性,原本就已经在市场红火的学区房,或将随着择校限制令的实施而更为抢手。
学区房:市场中不变的主题
“无论是从租房和售房衡量,很长一段时间以来,学区房一直是我们二手房事业部的一个业务重点。”五一小长假期间,杭州一中介地产服务公司相关负责人对记者表示。据该负责人分析指出,往年学区房热仅仅只体现在全年中的某一个季节,比如在四五月,一直是小学和初中入学报名时间,而实行的是按户口所在地就近入学的原则。这样一来,这段时间二手房广告上以学区房招徕买家的房源开始渐渐增多。从目前形式来看,随着杭州实施更为严格的择校限购令,我们认为,今后几年,杭州的知名学区房源,将是一个持续红火全年的状态。
近年来,贴上学区房标签的众多楼盘,包括钱塘·梧桐公寓,华浙·银马公寓,国都·枫华府第、中豪·晴园、华都·兰庭国际、杭州湾·文箐苑、发展·今日嘉园等等楼盘,其在销售期间,均将学区房作为了营销推广重点。
广宇集团相关高层对记者回忆表示,当初广宇集团开发城西项目广宇·西城年华时,就尝到了学区房的甜头。“当时广宇·西城年华继一期旺销之后,于当年的9月1日再度开盘。作为在浙大紫金港核心区首个开盘的住宅项目,无论是从租住角度还是从学区房的感念出发都对当时的城西板块起到了极好的推动作用。广宇·西城年华因西面就是九年制的保俶塔实验学校,而西北面则是育英公园和幼儿园。”该高层回忆表示,凭借着优质的教育资源,该项目一开盘就受到了市场追捧。“据我们统计,因为是学区房而持投资兼自主的业主比例占了绝大多数。”
一位曾经于早几年前就购买了杭州一知名学区楼盘的购房者对记者表示,“现在好学区的房子比学区一般的房子贵已经是市场中再正常不过的现象了。只要是学区房,哪怕户型很糟糕,小区年代老,都不是问题。只要戴上学区房的帽子,房子就不愁卖,价格就不会跌”。
以坤和房产开发的和家园为例,据其销售人员表示,不少购房者和意向客户从一开始就表示,就是因为和家园是求是小学分校学区房而购买该项目。而和家园相关负责人表示,正是因为有着非常明显的名校学区优势,和家园开盘数年以来,虽然遭遇了几次房地产宏观调控,但是其销售价格依然坚挺。
又以最近两年亮相市场的金地·自在城为例,2010年6月,金地·自在城与文三教育集团共同举行签约仪式,文三街小学自此正式确定入驻自在城。文三教育集团是杭州著名的教育集团,它的进驻,为金地·自在城所属的西湖区三墩板块提供了优质的高品质教育体系,大大提升了该区域的人文价值。
新近的例子还包括金瑞房产在桥西开发的又一新盘——金瑞·城市风景。尽管这一项目在前期阶段根本没有做任何大的推广营销,但是作为桥西板块今年新亮相的住宅项目,凭借于隶属拱墅区卖鱼桥小学文澜校区,而备受众多改善型购房者的热捧。开盘当日,首推的127套房源就全部售罄。除却板块日臻成熟和价格合理之外,学区房的优势不能不说是其中较为重要的销售利器。
开发商热衷“教育+地产”联姻模式
以2000年为例子,当年中大房产在文三路开发文锦苑项目时,虽然当时整体市场并非理想,但是因为得益于文锦苑与学军小学的“联姻”,一经开盘就取得极好的销售业绩。成为购房者争抢的对象,售卖价格也高过周边楼盘数百元,堪称当时楼市的销售奇迹。
从某种意义上讲,学区房是房地产市场的衍生品,同样也是现行教育体制下的一个独特的现象。在早年的发展中,所谓的学区房仅仅只是因为项目恰恰处于名校学区而演变成学区房,随着楼市版图日益扩大、开发商竞争日渐激烈等因素,一些楼盘相继走上教育地产的开发之路,学区房的概念也比原来有了更加广泛的定义。
正是因为市场需求旺盛,在此后的房产项目开发中,借助名校学区,打响项目品牌。开发商们早已经深谙“教育+地产”互相借力的联姻模式。包括绿城、金成、广宇、金都、广厦、万科、嘉里建设等等众多杭州开发商在各自开发的楼盘中,均引入名校教育元素,走出一条“地产+教育”联姻模式。
金都房产集团总裁吴忠泉此前曾经表示,金都房产集团真正开始走“地产+教育”的想法始于2004年,“当时的初衷只是想建一个小学。”但在此后,金都方面逐渐意识到通过与名校合作办学一方面是对社会的回报,另一方面也是对企业品牌的全面提升。正是持这样的理念,金都方面开始了与天长小学的合作,其建立“教育社区”的愿景也随之出炉。
金成集团董事长吴王楼表示,如何让优质教育资源与房地产开发实现完美结合,这是金成房产考虑了多年的问题。在吴王楼的理解中,教育不但是配套,也是一个有潜力的产业。目前“江南春城”已经建成了幼儿园、小学、初中、高中及奥体中心、青少年中心,初步形成除大学以外的完整教育体系。职业教育、成人教育、终身教育也具备了扩展条件。“金成的教育配套,并不仅仅是一流的硬件建设,更重视名校资源的利用。我们依托的优势资源是建兰中学、杭州求是小学、浙江大学幼教中心、杭州市青少年活动中心等。”
其实,国内有关“教育地产”概念最早出现在广东。当年,著名策划专家王志纲在华南碧桂园提出了这一概念。之后,这一概念在全国各地被大量仿效。其中尤以广州、深圳等地最多。而广州星河湾更是成为此间的典范。
熟悉星河湾教育地产运作的业内人士表示,星河湾通过与名校执信中学合作办校,形成了星河湾楼盘的一大核心竞争力。开发商参与办学,是经过资源整合后的营销组合,星河湾的学校不仅仅具有国际水准的硬件设施,同时引进了执信中学的教育模式。面积130亩的校园,投资了两个亿,中学部加小学部共有学生两千多人。短短三年,星河湾执信中学成了广东的省级重点学校,教育成了星河湾地产的一张王牌。
此后,广州星河湾与执信中学联姻、华南新城与华师附中结盟、南国奥园约定北京师范大学、锦绣香江与国际名校中山大学、深圳的鼎太风华引入美国明泉幼儿园、碧海云天引入德国舒曼钢琴幼儿园等等,都是“名盘+名校”模式的代表作。随着越来越多的地产与教育的合作办学,一个区域内优质教育资源和教育理念的引进,将有助于人文环境的改善,提升整个区域教育的整体水平。这样共同的观点得到了业界的广泛认同。
相关教育专家对记者分析指出,教育地产是以优质教育为特征的地产项目,优质教育是项目的核心要素。“而目前的教育市场和地产市场两个层面,两者的紧密集合已经成为发展教育、发展地产的重要切入点和结合点。”客观承认的一点是,教育地产作为一种概念地产近几年来在不少的城市有了较快的发展,产生了良好的社会效益和经济效益,开发企业携手教育机构,名企与名校联姻,企业的资金校舍等硬件设备,与名校优质先进资源和先进理念结合,共同打造教育地产,不仅提升了项目的附加值,有利于楼盘的营销和物业管理,而且推动了社会力量办学,有利于实现优质教育资源的多点布局和资源利用的最大化。
有业内人士表示,今后,随着杭州实施史上最严格的择校限制令,名校学区房将会越来越受到市场追捧,而一些近郊的大盘项目,将会越来越重视完善社区的教育配套,这在未来的楼市中将会成为一种必然的趋势。基于此,不少开发商在选择业态配套时,引进名校成为学区房的力度将会越来越大。
二手房成交因学区房逆势上扬
自从杭州公办中学取消择校的消息发布以来,杭州众多嗅觉灵敏的中介公司,纷纷将工作重心转移到了学区房的交易中。“最近两个月以来,来看学区房的客户非常多。现在我们苦恼的是,一套好的学区房,只要刚刚挂上来,就有好几家中介公司在争抢房源。
为了快速找到学区房源,不少中介公司甚至专门成立了寻找学区房源的项目组,有中介公司高层表示,在目前的市场行情下,要想找到学区房增加公司业绩,只能采取搜楼的地毯式搜索方式。由此不能发现,随着择校限购令的出台,本已紧俏的学区房,将会在今年更为紧俏。
与此同时,原本就早已经炙手可热的学区房行情更是一路看涨,不少房东现在根据市场行情,已经纷纷比去年提高了不少价格。尤其是一些名校学区房房东,底气也比去年足了很多。”
根据相关中介公司提供的数据报告显示,今年1月份,拥有采一、采二、采中的采荷二手房成交均价还仅仅只是停留在2万元/平方米左右。但是到了择校限购令颁布以来的3月份,其成交均价已经逆势上扬到了22600元/平方米,成交套数几乎是1月份的10倍。历来被市场广泛追捧的学军小学的学区二房源,更是在短短时间里被迫切的购房者抢购一空。“一些学区房房东最近普遍将原本的挂牌价提高了10%—20%,而且议价的空间几乎为零。就是这样的情况下,我们最苦恼的不是没有客户,而是没有房源。”据不少中介公司工作人员反映,包括学军小学、求是小学、胜利小学、安吉路实验小学、采荷一小、采荷二小等学区在内的,面积在50—70平方米,总价在150万元内的小户型,最为抢手。
据了解,目前学军小学周边的二手学区房源,其均价已经达到30000元/平方米以上;保俶塔实验学校周边最高成交价29000-30000万元/平方米;求是小学学区房也突破了30000元/平方米;安吉路实验学校周边的房子虽然年代比较老,但是朝向好的也能达到29000万元/平方米。有业内人士表示,杭州学区房房源紧俏的现实短期内基本很难改变。而随着择校新政颁布后,原本有意向购买学区房的客户,其出手也比以往更为果断。
有业内人士表示,在目前市场行情下,选择学区房需要注意几点。首先,不少学区需要孩子入学要求房、户、住三合一,如果是刚刚落户杭州的新杭州人,需要在购房者取得完全产权之后,也就是说需要一次性付款或者按揭还清后才能办理落户入学手续,这也就意味着一旦因为经济承受能力而不能一次性付款,则需要做长久打算。二、在选择学区房源的时候,如果有条件的话,尽量选择明确的学区房核心区域,因此,前期仔细了解是非常有必要的。三、目前,包括学军小学、胜利小学、求是小学等在内的总部学区房源,市场上已经非常稀缺,因此,在购买学区房的时候,名校分校的学区房也应该考虑在内。(记者陈卿)