近日,2012年第一季度市场报告出炉。据报告统计显示,一季度住宅与商业市场形成了冰火两重天的局面。住宅市场受宏观调控政策的持续影响,出现了量价齐跌的态势,而商业地产则采用业态优化的方式提升了竞争力,从而在租金等方面出现了小幅上升的情况。
尽管今年一系列如调整存款准备金率和提高普通住宅指导价格的利好政策出现,但住宅市场依然延续春节淡季的态势,天津商品住宅市场成交量萎缩明显,成交总量为125.96万平方米,环比2011年第4季度下降了23.93%,相比去年同期下降50.87%。
据统计显示,2012年第1季度,天津商品住宅成交均价为9656元/平方米,环比下降了0.69%。其中,市内六区为16558元/平方米,环比下降8.09%;环城四区和远郊五县成交均价保持平稳态势,分别为9554元/平方米和6309元/平方米;滨海新区呈下降趋势,环比下降4.05%,为8480元/平方米。
DTZ戴德梁行天津公司总经理高炬表示,经历了成交量低迷的2011年之后,开发商收入资金减少,自有资金从紧加之融资渠道变窄,依靠单纯大户型以及别墅业态为主的住宅开发商将会面临极为挑战的一年,而以开发中小户型为主的开发商将备受青睐。
与住宅市场相比,一季度津城的商业地产则出现了“万物复苏”的景象。今年年第1季度,继仁恒购物中心乐天百货、CGV影院后,仁恒购物中心美食庭苑开张纳客。至此,仁恒海河广场综合体商业部分全面成型。美食庭苑为天津商业市场带来了12000平方米的新增供应面积,全市商业总存量达到1811800平方米。
与此同时,商业地产的租金也出现了小幅上涨的趋势。以滨江道商圈为例,由于区域内可租赁面积较少,首层固定租金环比小幅上涨,达到450~900元/平方米·月。其他现存购物中心则多分布于核心商圈之外的新兴商圈,故其首层固定租金仍然处于低位,随着购物中心的不断发展,租金有望提高。家居类卖场活跃是天津商业地产一季度的一大亮点,瑞典宜家家居和红星国际河东店开张纳客,不仅取得了可观的出租率,而且使得专业类商场在津迅速扩张。业内人士表示,今年一季度,商业地产的运营出现了明显的变化,项目为了提高租金回报率,不再引入大型的主力租户,而逐渐采用小型主力租户与普通租户相结合的策略。为了适应激烈的市场竞争,商场采取业态优化以提升竞争力,“如河东万达广场引进快时尚品牌以增加人气集聚,嘉茂购物中心引进新的主力品牌优化其业态配置。”
尽管一季度商业地产发展向好,但竞争依然激烈,二季度友谊Gallery(盖纳瑞)精品广场和银河国际广场开张纳客将为天津商业市场带来27万平方米的新增商业面积。新增商场的入市,将会使得市场的空置率有所上升,而租金方面则会受到竞争项目诸多出现小幅的下降。高钜表示,商场采用租金加营业抽成形式,可以随着市场的不断成熟得到更加可靠的投资回报;商场进行业态调整可以提升其竞争力,为天津商业发展提供了新的契机。据统计,天津在建的购物中心面积达到189万平方米,商业发展需要较长的市场培育期,专业化运营需要结合自身市场发展,这将为商业地产运营商提出新的挑战。