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5月2日,北京市国土资源局官网发布公告显示,收回北京雅居乐房地产开发有限公司在朝阳区百子湾路14号地的国有建设用地使用权。图为雅居乐集团主席陈卓林在业绩发布会上回答媒体问题。
近日,北京朝阳区百子湾地块被收回的消息,将业内关注的焦点进一步引向调控环境下房企土地开发的现状,以及对地王项目销售的关注。
雅居乐百子湾地块在2010年初就该被收回
5月2日,北京市国土资源局官网发布公告显示,收回北京雅居乐房地产开发有限公司在朝阳区百子湾路14号地的国有建设用地使用权。公告同时称,“在本公告发布之日起1年内暂停雅居乐公司及其关联公司参与我市新的土地出让交易活动资格。”据了解,该地块总价7.1亿元,规划建筑面积41464平米,楼面地价17123元。
对此,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,按照现行北京市土地招拍挂交易规则,假若只是因为未按照出让合同的约定缴纳地价款的话,朝阳区百子湾路14号地块在2010年初就应该收回。有业内人士也曾表示,这期间双方肯定存在协调,但一直拖到现在,可能是企业实在是顶不过去了。
北京理工大学管理与经济学院教授周毕文对中新网房产频道表示,应该规范相关法律条文的示警和示范作用,文件不能光说不做。在土地资源紧张的情况下,更应避免土地资源的积压和浪费,加强对企业拿地及地价款缴纳的管理和约束。
北京单价地王项目平均签约率仅为28%
链家地产及北京中原地产皆对百子湾周边市场做出分析,一致认为该地块开发利润空间有限,甚至有亏本的风险。
北京中原市场研究部总监张大伟表示,目前百子湾周围在售的商品房及品质较好的二手房均价均在3万-3.5万元之间,而百子湾地块楼面价已经超过2万(剔除部分公建)。链家地产市场陈雪认为,该地块1.7万的楼面价已经接近周边新房价格的一半,如果再考虑到建安、营销、财务、人力成本,其未来每平米的利润可能不足万元。其未来若以市场能够接受的价格入市(10%降价),其每平米的利润可能仅仅有6000元左右,合计利润仅为2.4亿。如果不退地就必须缴清余下土地款并动工开发,短期内一次性的资金支出可能高达8亿以上,这对于华美地产这类以营销策划为主的企业来讲不是一个小数目。
同时,之前已入市的地王项目销售情况并不乐观。据链家地产市场研究部对北京单价地王前十的统计,如保利东郡苑,如缘居南里,远洋天著景园,保利望京苑和中海九号苑等5个项目,截止至2012年5月3日,平均签约率仅为28%;累计的平均销售额仅为土地款的24%。此外,统计自2011年10月以来的售价在3万/平米以上的中高端项目签约率为10.5%。
再分析百子湾地块的自身情况,“总体量仅4万平米,而且有一定面积的公建,仅能建设200-300套住宅,项目很难做到高端。”张大伟说。
诸多方面的分析表明,华美地产在百子湾高价拿地之初就暗藏风险。如今,房地产市场深受调控政策的影响,早已不是企业拿地时火爆的市场局面,房企库存积压、资金趋紧等现状,导致昔日的地王不得不中途流产。“从企业层面看,退地可能也是企业的无奈之举和选择。”周毕文说。
资金压力下企业退地或能避免更大亏损
中新网房产频道了解,遭到退地的此北京雅居乐非彼“广东五虎”之一的雅居乐集团,北京雅居乐房地产开发有限公司隶属华美地产。华美地产是总部设在北京的一家为房地产开发公司提供集全程顾问、销售代理、项目整合、资本运作等多项服务于一体的综合性公司,在营销方面有所见长。
2009年和2010年间北京地价和房价猛涨,期间华美地产多次拿地,尤其在领涨北京市的通州区域。通州九棵树地块、通州永顺镇杨庄路地块、通州通胡大街70号地块皆被华美地产收入囊中。其中,九棵树地块因为拖欠出让金,华美旗下北京祁连地产已被暂停拿地资格。
在房地产调控持续加力的背景下,曾经领涨北京市的通州,如今也是降价幅度最大的区域。据中原地产统计,区域内目前的实际均价在1.3-1.4万元左右。在这个价位,大部分项目有所换量,单月成交500套左右,成交虽有起色,但是相比调控前过千的成交量依然有所差距。可见,并不乐观的销售状态,使通州的楼盘面临销售压力,资金回笼自然受到影响,正如胡景晖所表示的,“当前开发企业资金压力较大,加上房价走势已经远远偏离之前(2009年)的预期,企业明智的选择退地或将使企业避免更大的亏损。”(孙建永)