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五一楼市
承上启下的“五一黄金周”素来被视为全年楼市走势“风向标”。
今年五一,广州的成交量看似很火爆,较去年同期涨了近一半,但若仔细核查这499套的成交情况,会发现网签面积虽有较大幅度上涨,但却低于网签套数的上涨幅度近10%,表明在调控政策实施了一年多之后,刚需买家已确实占据市场主导地位。
而刚需买家之所以入市,是因为各大楼盘纷纷降价或推出各种优惠。
为此,在目前多重压力下,后五一楼市走向只能是:价格,价格,还是价格!
库存量近6万,达历史高位
尽管五一期间广州房产市场销售火爆,尤其是中小户型楼盘去化率普遍超过六成,但广州目前的楼盘库存压力仍较大。据相关网站数据监控中心统计,截至5月1日,全市可售未售商品房住宅为59171套,环比之前一周(56205套)上涨5 .28%。将近6万套的库存达到广州房产市场的历史高位。五一黄金周显示刚性需求用户市场大,而降价是带动刚性消费的重要动因。目前广州房产还是处于供大于求的阶段,房产商的销售压力仍然很大。
在中央房价调控政策的背景下,住建部政策研究副主任王珏林一直强调,广州将会继续落实抑制投资,支持合理购房需要的政策。广东省房协近期的一份报告也指出,2012年一季度全省房地产开发企业本年到位资金持续低于同期完成投资增速;资金充裕度处于2009年以来同期最低;本年各项应付款大幅增长,多项指标均显示企业资金压力增大。
可见,现阶段广州开发商正面临着双重压力。一方面,中央和地方政府继续打压高房价,要求开发商降低盈利的空间,保证房价回落到相对合理的水平;另一方面,开发商发展资金减少,甚至有资金短缺的危险。
4月业绩报表不容乐观
房企的最新业绩报告同样不容乐观。
万科日前发布的4月销售数据显示,尽管76.7万平方米的销售面积实现同比增长13%,但环比下降30%。销售金额更同比环比双降,4月万科实现销售金额74.4亿元,同比下降6%,环比下降35%。此外,当月销售均价为每平方米9700元,是今年来首次单价回落到万元以内。
富力地产前日发布的4月业绩报告也显示,4月销售收入共约28.95亿元,销售面积约20.76万平方米,虽然同比分别增加10%和23%,但环比分别下降4%和11%。而销售贡献最大的城市正是促销力度较大的广州。
而追溯到今年一季报,一季度A股149家上市房企中有78家出现业绩下滑,这也是房地产行业首次出现过半房企业绩下滑的情况,同时亏损的房企数量也达到了41家,占比近三成,另外更有21家业绩降幅超过100%。
“以价换量”将成下半年大趋势
在多重压力下,“以价换量”将成为下半年房地产市场的大趋势。
广州市房协秘书长许国碧表示,现在房地产泡沫正在逐步挤出,回归到刚需为主力的市场,预计今年广州房价将下调15%。而不少上市房地产企业为了中报能出业绩,还会在后五一阶段积极推货。据中城联盟年度调查报告显示,5、6月份将是联盟成员的重要推盘节点,推盘量占2012年度推盘总量的24 .46%。随着大量新楼盘的陆续推出,开发商促销手段也“由虚转实”,促使刚需买家持续入市,再加上政策资源不断向首次购房者倾斜,房企对刚需客户的争夺战愈演愈烈。方圆地产首席市场分析师邓浩志表示,五一后,广州楼市将进入一个稳定期,基本循着以价换量的态势运行。价格方面,有一定降价幅度的项目会维持价格,加紧推货。没有降价或降价幅度不大的项目会陆续加入降价行列。
市区楼价降幅10%可出手
广州楼价能否再创新低,是众多刚需买家密切关注的问题。
从近几个月的销售量来看,广州房产市场市区和郊区有明显的分化现象。荔湾、越秀、天河、海珠等中心城区价格降价幅度小,成交量相对稳定。增城、番禺、花都外围区域虽离市中心有一定距离,但随着政府新一轮经济开发,其环境和价格优势逐渐显现,受到不少刚性需求购房者的青睐。在五一期间,增城、番禺、花都每天的网签套数都达到两位数。
5月广州十区两县市有61个楼盘推出新品,环比大涨60.53%。其中,全市仅五一假期推新的项目就有2 7个,占全月推货总数的44.26%。新入市楼盘中,郊区仍是楼盘推货的主力,光是番禺、增城、南沙三区就有15个楼盘全新亮相。
中原地产项目部总经理黄韬认为,目前中心楼盘价格已经“见底”,而郊区房价则有进一步下跌的空间。因此,他建议,市区楼价只要有10%的降幅,购房者就应该停止观望,积极入手。相反,郊区房价仍有进一步降价的空间。郊区楼价降幅达到20%才值得入手,现在不妨静观其变。
因此,广州房价确实存在进一步走低的可能。对于有刚性需求但又不急于入手的用户来说,不妨继续观望,等待最终“抄底”的到来。
网调
八成网友认为广州房价未见底
相关网站日前发起“广州楼市购房需求调查”,截至5月6日,已有1557人参与调查。调查结果显示,八成人认为广州房价仍未见底,买家普遍持观望态度。首次置业和改善型买家将是市场主力,二至三房的中小户型最受关注。
八成参与调查的人预期广州楼价仍有下降的空间,将近四成人更认为有大幅下跌的可能。现阶段,买家出手的意愿不强。过半受访者处于可买可不买的状态。另外有四成人表示目前购房门槛高、压力大,暂缓购房计划。
在这次购房需求调查中,参与调查的有六成是中低收入人士,年收入在8万以下、8-12万之间的居多,各占46%和23%。数据显示,首次置业自主以及改善居住条件的人士占了多数。他们对两房至三房户型的需求最大,达到85%。而超过四成人希望购买60万以下的单位,将近三成人表示能接受60-90万的房价。可见,后五一时期,刚性需求买家市场大。
近年中心城区的新楼盘买少见少,开发商的目光转向南沙、花都、增城等广州外沿地区,不断推出单价几千元的新楼盘。但除了价格,地段和交通始终是购房者考虑的重要因素。尽管中心六区的价格相对较高,但在参与这次调查的人当中,超过四成人表示如果购房还是愿意选择中心六区。而离中心城区距离较近、交通及社区配套发展相对成熟的番禺区也在多数人考虑的范围内,占15%。
选择银行贷款的比例和公积金贷款的比例相近,约为40%。目前,本地多家银行向客户提供首套房贷优惠政策,而广州住房公积金管理中心在5月5日再次强调,首套房90平方米以下买家可申请住房公积金两成首付。
买家观点
待楼盘实质降价后才出手
针对全国房价走势下跌的趋势,不少买家预期广州楼价仍有较大的下调空间。
家住荔湾的程先生婚后一直和父母一起住,最近家里添了新成员。现在他正考虑改善居住条件,购买中户型三房。五一期间,他到广州外围看了不少楼盘,中惠璧珑湾、金沙洲金名都等楼盘的三房两厅单位都曾让他心动,但考虑到小孩日后的入学问题,他表示还是把目光锁定中心城区。但是,在面对中心六区仍然高企的价格时,他有信心房价将会走低,所以现在还是以观望为上策。
而天河的买家袁小姐也向记者透露,表面看来大多楼盘都在降价,但实质上很多都是噱头。五一期间她被星河湾“1.95万特价笋盘”吸引过去看盘,结果却发现所谓的1.95万的笋盘只有一套,而且早就卖了,均价实质上已到2 .3万/平方米,和之前价格相差不多。因此,袁小姐也表示,可以再等等,待开发商有实质降价后才出手。
大学毕业五年、有稳定工作的黄先生正准备结婚,是典型的刚需用户。半年前他就看中碧桂园凤凰城的一个单位,那时价格不到7500元/平方米。现在,相似的楼层和朝向,叫价起码8000元/平方米。
专家观点
开发商再降价动力不足
“抄底”是每个购房者都不能放弃的美好追求,不过,房价就像股价一样,只能预测其走势,要明确估计出一个抄底的时间很难,即使是股神巴菲特也不能断言什么时候会“见底”。
为此,经纬行研究中心认为,从目前市场态势来看,随着人气的回升和成交的回暖,开发商再降价的动力已不足,而当前尚未入市的购房者则对降价仍抱有较强的预期,供需双方进入相持阶段,预计后五一市场将处于盘整状态。后续政策则可能打破均衡状态,改变力量对比格局。若货币政策微调放松或支持首次置业需求的信贷政策先行出台,将促进市场信心的恢复,市场就会进一步回暖,房价止跌回稳甚至小幅上升;而若房产税试点扩大先行出台,则市场降价预期会进一步加强,会引致市场的低迷及价格的二次探底。经纬行表示,一旦房价回落至自己的承受范围内,并且楼盘适合,刚需购房就应该考虑及时出手。