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一手房篇
房企降价优惠带动成交
进入五月,随着开发商“以价换量”的力度不断加大,津城楼市的折扣大战也愈演愈烈,眼见商家给出的让利实惠不断升级,一些刚需需求及首套房置业买家也开始择机出手。根据本市国土房管局每日房价统计显示,“五一”小长假期间(4月29日至5月1日),本市新建商品住宅共成交706套,面积达74498.4平方米,均价10332元,同比2011年增长61.2%,同比2010年增长了101%,创下了三年以来的新高,其中,又以塘沽、河东区最为火爆,成为“五一”期间的大热板块,而其他区域的成交量也有不同程度的上扬。
而实际上,“五一”小长假期间的楼市升温走势在第一季度末就已经初现端倪,伟业我爱我家市场研究中心分析人员表示,四月最后一周,天津市商品住宅共成交1602套,与前一周周相比增长了11%;成交面积16.6万平方米,环比增长15%,套均面积104平方米;成交均价10162元/平方米,环比下滑3%。整体呈现出“价跌量涨”的态势,而利用“五一”小长假,,开发商在当前高库存的市场局面下,也采用了更大幅度的降价优惠活动,以期带动成交。
天津合富辉煌分析师研究认为,2012年第一季度经历了一月份楼市最低迷的“寒冬”,开发企业的新货加推量也在持续上升,由于市场存量缓慢放大,后续产品存货充足,给商家的后续销售带来相当大的回笼压力。从前几个月的市场开盘情况对比来看,政策调控时期让开发商选择入市时机更加谨慎,自从中央表明调控不放松的决心后,更多的开发商开始心甘情愿地主动降价,一些项目敢于在淡季推新入市,并迎来不错的营销业绩,“以价换量”效果明显,这就促使了更多地楼盘竞相效仿、集中出货,营销、推盘动作也明显频繁,以求抢先占领市场先机。如此一来,深度积累的刚性需求得到了一定程度的释放,全市商品房成交也迎来恢复性增长,呈现出一波小供求高潮。
伴随着商品住宅的逐渐回暖,开发商的市场信心和推盘热情也有了明显提高,根据某统计中心数据资料显示,进入传统销售旺季“红五月”,天津共有322个楼盘推出了最新降价优惠措施,占全部楼盘总量的62%左右,包括308个直接打折项目,14个通过赠送家电,露台,车位等名目间接降价的项目,而且近期也有18个项目推出了特价房源。在这次降价中,市区,西青区,滨海新区都是打折的主力区域,其中,市内六区、环城四区、远郊区县打折优惠楼盘比例均超6成。此外,本市还将有46个项目预开盘,数量环比增加100%,同比增加4.55%,创下两年内预开盘量的新高。其中,市内六区有10个、环城四区14个、远郊区县12个、滨海新区10个。在这些项目中,纯新盘共有21个,占预开盘总量的45.65%。
五月购房季楼盘推荐
1.万科魅力之城
项目位置:东丽开发区
平均单价:10500元/平方米
优惠措施:全款最高95折优惠
2.恒大名都
项目位置:东丽空港2号桥
平均单价:8700元/平方米
优惠措施:临湖准现房5980元/平方米起
3.远洋万和城
项目位置:西青外环线旁
平均单价:13000元/平方米
优惠措施:毛坯、精装房全款98折
4.融创中央学府
项目位置:津南天津大道与东沽路交口
平均单价:8700元/平方米
优惠措施:叠拼别墅赠送地下室和花园
5.天津大都会
项目位置:和平福大街与荣业大街交口
平均单价:32000元/平方米
优惠措施:120平三室均价18000元/平方米
6.天津碧桂园
项目位置:津南八里台镇
平均单价:5800元/平方米
优惠措施:精品高层85折后均价5800元/平方米
7.保利·上河雅颂
项目位置:武清,东至泉发路南至强国道
平均单价:7300元/平方米
优惠措施:全款享95折优惠
8.天房翠海红山
项目位置:东丽区成林道北侧
平均单价:10700元/平方米
优惠措施:户户送露台,全款享93折优惠
刚需族迎来购房好时机
“红五月”历来是楼市的重要销售节点,对于房地产企业上半年销售业绩至关重要,每年五月,是各房企集中推盘的重要时间点之一,开发商们往往通过对市场的分析与把握来调整营销策略,酝酿下一步的销售动作。
“现在的开发商已经不太拘于姿态,降不降、降多少不是最主要的,大家最关心的是怎样才能把手中的货尽早出仓”,在记者日前的走访调查过程中,某房地产企业的销售负责人这样说道,“自从去年开始,楼市买卖双方一直都处于僵持不下的状态,开发商不愿意大大方方地降,消费者不敢痛痛快快地买,经过这场持久的博弈和磨合,双方开始逐渐找到了一个相对合理的权衡点,而且,在目前首套住房贷款利率八五折等利好政策的刺激下,压抑了许久的自住性需求购房‘窗口’已经被打开,此时如果不采取积极的入市推盘策略,恐怕就会错失去库存的最好时机,所以我们在五月份也加大了促销优惠的力度,希望把握住更多的客户,否则,错过这一轮传统旺季,估计就只能等待‘金九银十’了。”
正是基于这种心态,进入五月以来,选择在价格上做出让步的楼盘也日益多了起来。记者在近期对津城部分楼盘的走访调查中发现,告别了往日的“忸怩作态”,绝大多数商家推出的优惠措施都可谓是“真刀真枪”,尽显诚意。如位于滨海新区的某高层特价房,日前对外所报出的均价在5800元/平方米,比之前的6500/平方米便宜了11%左右;津南区八里台附近的一家大型开发项目则直接给出了85折的购房优惠,优惠后的均价也在5800元/平方米左右;大梅江版块内的在售尾盘项目推出了20套一口价房源,最高优惠力度达到“总房款直减66万元”,约合每平方米直减近5000元之多;不仅是普通住宅,面向高端客群的洋房、别墅产品的让利幅度也毫不孙色,如近郊板块内的一家知名楼盘,平均单价在8700元/平方米,近期推出的精装临湖现房起价仅为5980元/平方米。
开发商“以底价刺激销售”的营销策略是促进五月初楼市小幅升温的直接原因。打算在五月份出手买房的闵先生告诉记者,“我观望了差不多半年的时间,现在才觉得开发商的降价是真的‘动了真格’了,这种‘大刀阔斧’的降价才是我们购房者一直想要的,近期收到了很多楼盘开盘、促销的宣传短信,对于五月份,我个人还是挺期待的,听说有很多新项目都会在五月份开盘,供应量大了,就意味着产品选择的余地更多了,而且新盘老盘的竞争力度有可能还会进一步加强,希望到时候的价格可以更实惠一些。”
中国指数研究院天津分院分析师认为,“以价换量”成为当前市场各方共识,不仅能刺激刚需入市,有利于房价合理回归目标的实现,而且对于房企来说,能够加速回笼资金,缓解资金链紧张局面,增强财务稳健性,因此,在未来相当长的一段时间内,它也将成为市场博弈各方都能接受的选择。
天津财经大学经济学院副院长丛屹则表示,从目前的政策走向和房地产行业的情绪判断来看,二季度房价基本能够见底。这是行业与政策博弈均衡的必然结果。宏观政策的适度放松与楼市调控政策的确定性,说明了后续需求管理的方向是明确的——鼓励自住需求、抑制投资投机性需求。开发商并非不理智,在政策方向确定的情况下,开发商二季度的价格策略也会明确,整个行业应当总体趋向于遵从“以量换价、降价到位”的策略。由此,整个行业与政策的博弈趋于新的价格均衡,房价就会呈现出“稳定于底部”的总体特征。