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随着楼市进入传统销售旺季,上海“刚需盘”掀起了一波成交高峰。
“目前以刚性需求为主要客群的楼盘,因总体定价较为合理,销售都不错。即便是因前期定价较高而销售不算理想,借‘五一’小长假的东风,也获得了不错的销售业绩。”某上海上市房企营销总监说。
“刚需”推动“小阳春”
近期,上海房地产市场可谓暖风阵阵。在浦东合生御廷售楼处,该项目工作人员称,该楼盘“五一”期间推出90多套小三房房源,均价1.1万元/平方米,目前只剩下20多套。
位于闵行的保利茉莉公馆的销售人员也表示,该楼盘“五一”期间加推的30套两房房源,其中毛坯房源均价2万元/平方米,装修房源2.2万~2.3万元/平方米,目前只剩下1套。
究其原因,一方面,伴随着针对“刚需”的信贷支持,上海多家银行给予首套房贷利率优惠,多家银行甚至承诺8.5折优惠。另一方面,上海上调了普通住房标准,普通商品房的比重由原来的80%上升至94%,嘉定、松江、青浦、南汇等远郊区域的“刚需盘”成为最大受益者。这些政策均成为楼市利好,加速了“刚需”入市。
根据上海官方公布的统计数据,2012年一季度,上海楼市的供应呈现出放量的态势。1月上海市新建住房供应量仅10.36万平方米,2月便猛增至30.96万平方米,环比1月上涨了近2倍。3月,“坚持调控不放松”大局已定,后期形势明朗化,前期一直延期推盘的开发商开始集中推盘,新建住房供应量达68.43万平方米,环比2月增长121%。
“政策利好加上供应放量,一季度,上海市新建住房市场交易从低谷中逐步回暖,‘小阳春’行情初现。”一位同策咨询有限公司分析师表示。
据了解,1月,上海市新建住房成交量骤降,达21.27万平方米,环比减少63%,同比减少80%,购房者大多处于观望阶段。2月,普通住宅标准调整、存准率下调、首套房贷款利率优惠,加上开发商更多采取以价换量策略,“刚需”得以释放,成交量回升,全市新建住房成交量破40万平方米,环比上扬9成,同比去年更是增长了近140%。3月,普通住宅标准正式实施,前期挤压的购买需求在该月得以释放,新建住房成交量继续上扬,达79.89万平方米,环比增长近一倍,同比上浮94%。
调整态势延续
业内人士表示,信贷政策的松紧向来是房地产成交水平的风向标,在目前相对放松的货币政策下,未来购房的成本和门槛都将持续下降,这有利于未来房地产成交的稳步回升。
基于此,上海和声置业公司副总裁李和裕判断,信贷政策尤其是房贷政策,可能在5、6月份出现积极调整,这或将是打破楼市僵局的一个导火索,“小阳春”行情有望延续,“对于开发商来说,5月楼市的成交量还是会有突破的”。
但金丰易居&佑威联合研究中心联席主任黄志坚则认为,5月上海楼市的成交量能否反弹,主要取决于开发商的让利程度以及让利楼楼盘的数量。“换句话说,在政策整体严厉的情况下,开发商让利幅度不够,让利楼盘不多,购房者还是会不买账,成交量不会好到哪里去。”
不过,在库存的高压下,上海房价的下行趋势未变。
根据同策咨询的数据,截至4月末,上海商品住宅可售余量977.46万平方米,环比上涨了1.7个百分点,内环内、内外环可售余量分别为76.97万平方米、202.45万平方米。其中,以上海外环外楼盘为代表,一些项目集中获取预售证入市,以备战已经到来的房地产传统销售旺季。
业内人士表示,未来上海楼市库存压力仍不容乐观,加上持续调控不放松,在这样的双重压力之下,“以价换量”策略将成为今年楼市的常态,新建住房的调整周期将延长。邱桂奇