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佳兆业隐于幕后,派出一个自然人在广州拍地。该自然人果然力克群雄,抢得了一宗居住用地。
4月28日,广州自调控以来首度出现激烈的土地竞买场面。一位名叫李燕如的自然人,力克10多位开发商,以5.26亿元竞得天河区黄埔大道坚红化工厂地块。刨去配建面积之后,该地块的楼面地价约为12634元/平方米,溢价率高达58.6%。
5月2日晚,佳兆业发表声明称,之所以不亲自拿地,是因为得悉有10多家知名房企参与竞拍,为避免竞争过于激烈,所以选择李燕如拍地,佳兆业将主导该项目的开发。
该地块以高溢价率成交。合富辉煌首席分析师黎文江认为,这对恢复市场信心有一定帮助。最重要的是,“‘五一’期间的成交量比预期高,商品房市场已有升温迹象,开发商对土地市场的信心也在增强,下半年的土地成交可能会更活跃”。
佳兆业的“小九九”
坚红化工厂地块为二类居住用地,用地面积17304平方米,建筑面积为45534平方米,出让底价3.6277亿元,折合楼面地价7967元/平方米。由于位于广州CBD延伸区域,该地块吸引了10余家开发商参与竞价。在拍卖前,网上报价已飙升至4.2亿元,折合楼面地价9224元/平方米。该地块的激烈竞争程度,在调控以来可谓难得一见。
在此次拍卖中,广州首度采用了“限地价、竞配建”方式。对地块设定经公证保密的最高限制地价,竞买人报价不超过最高限制地价的,价高者得。当竞买人报价达到最高限制地价后,竞价转为竞配建保障房的建筑面积,配建面积最大者为竞得人。坚红化工厂地块的配建竞价阶梯为10套公租房,每套建筑面积平均为30平方米。
经过数十轮的争抢,越秀地产的报价突破了最高限制地价5.2602亿元,由此进入了竞配建环节。最终,33号买家李燕如力压越秀地产,以5.2602亿元和配建130套公租房拿下该地块,其楼面地价为11552元/平方米,配建公租房面积高达3900平方米,相当于总建筑面积的8.5%。
从出让底价和成交总价来看,该地块的溢价率为45%。如剔除配建面积,则地块的楼面地价约为12634元/平方米,溢价率高达58.6%。
自2005年以来,这是广州首次出现自然人竞得土地。竞得该地块的李燕如透露,其来自深圳,有房地产开发经验。
广州市国土房管局有关负责人表示,李燕如在申请竞买地块时,已按照竞买须知的要求提交了成立项目公司——广州市雅翔房地产开发有限公司的相关证明。
有业内人士揣测,有些企业因种种原因,不愿以公司名义参与竞拍,李燕如背后可能有当地的开发企业。在拍卖结束后不到10分钟,微博上即爆出“李燕如或与佳兆业集团有关”的消息。
5月2日晚,佳兆业发表声明称,其与李燕如有长期合作关系,并宣称将主导该项目的开发。
一个正面的信号
据黎文江介绍,坚红化工厂地块周边交通发达,毗邻地铁4、5号线交汇站车陂南站以及车陂公交场,出行方便,生活氛围较好。但地块也存在一些不利因素:易受到黄埔大道噪音干扰,且紧靠羊城晚报印务中心,易受油墨气味等影响。“附近江源半岛项目的售价仅为20000多元/平方米。以此为参考,这块地的土地成本已超过楼盘售价的50%。”
“市场状况并没有好转,地块位置也不是处于核心地段,连越秀地产这样的大房企最后都放弃了,可见1.2万元/平方米的楼面地价确实太高了。”广州中地行副总经理郑隽宸说,该地块规模小,无法摊薄成本,且配建的公租房也对产品档次有影响,若以2.5万元/平方米的售价估算,其利润空间不会超过20%。
在现场参与竞买的越秀地产一负责人也表示,之所以最终放弃,是因为地块成本已超出了预期。
有研究数据显示,受住宅不景气、开发商资金趋紧等因素影响,2011年广州商住地成交率为历年最低,仅为52%,且大部分为底价成交。
而在前述广州市国土房管局有关人士看来,坚红化工厂地块以高溢价率成交,等于是向市场释放了一个正面的信号。“目前全国楼市较为低迷,影响了土地市场的热度,这宗地能有10余家公司参与竞买,且以高溢价率成交,除了地理位置优越外,也表明市场和投资者看好未来的城市发展前景。”
“这对提振市场信心有一定帮助。”黎文江表示,但与地块的成交相比,对土地市场影响更大的是商品房市场的走势。曾冬梅