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我们以净资产收益率、总资产周转率、投入资本回报率、权益乘数、销售净利率、速动比率、存货周转率、过去3年的净利润复合增长率这8项指标对房企进行综合评价及相关解读。看看数据背后,是什么原因使得房地产公司的排名不同?部分房企又存在哪些不足?
位次之缘
荣盛发展能够坐上本报评选的A股最具投资价值排行榜头把交椅多少有些出人意料。但实际上,这家起家于河北廊坊的房企在上市时就被冠以“小万科”之称,以“高杠杆高增长、二三线刚需牌”为重要模式,其近年来的增长发展一直较为稳健扎实。
2011年,荣盛发展合约销售金额颇具历史意义地首次超过百亿元,并且在设立房地产基金方面表现积极而活跃。今年以来,公司有意放缓了拿地和开工节奏,以灵活的销售策略和谨慎的过冬姿态面对市场。
“榜眼”和“探花”分别属于老牌国企华侨城和新科劲旅金科股份。
华侨城均衡的指标分配令其获益匪浅,但速动比率下滑明显则再次暴露了饱受业界诟病的问题——其净负债状况过于严重。但随着文化战略和轻资产运营的逐渐深入,华侨城依然有望保持对榜首强劲的竞争力;而刚借壳上市的金科股份进入前三甲并不令人惊讶,目前其与龙湖地产的较量已经从重庆延展到全国范围,这家高杠杆、高周转、高品质的“三高”企业正在向第一梯队靠拢。
与去年对比,排名变动最大的是世茂股份和滨江集团。作为A股房企中的商业地产龙头企业,世茂股份从2010年的第15位蹿升至2011年的第4位。目前,世茂股份租售并举、多业态协同发展的模式已经日趋成熟,未来几年是其竣工结算的高峰期,众多分析人士都对世茂股份业绩的爆发充满期待。这一业绩爆发的期待如果真能兑现,那么下几届排行榜的前几位应仍能看到世茂股份的身影。
杭州本土的龙头房企滨江集团则从第8位下跌至第18位,原因是因为部分过热区域市场骤然遇冷的集中体现。由于项目布局过于集中于杭州及周边而受到强烈的限购政策冲击,滨江集团营收、净利和销售全面下滑,未来如果调控持续不放松的话,公司的情况十分堪忧,代建、基金的轻资产模式以及全国扩张的前景也可能会打上问号。
另一家新进入榜单的鲁商置业,尽管去年业绩欠佳,只能位居倒数第二,但却是众多券商热烈追捧的黑马股。由于背后依仗着财大气粗的鲁商集团,加上商业住宅综合的发展模式,鲁商置业无疑是另一家可能实现跨越式发展的潜力股。
中粮地产不幸再次成为倒数第一,连续两年垫底。主营业务疲弱,只能依靠出售金融资产的投资收益来维持业绩。我们之所以仍然将其列入20强的行列,理由只有一个,那就是宁高宁和中粮集团。不过,这条延宕多年的整合之路依然漫长迷茫,几乎已经让市场人士失去了耐心。如果今年这一整合仍然没有下文,或许中粮地产只能告别下一届榜单了。
指标征候
正如杜邦分析法所剖析的,权益乘数往往与净资产收益率成正比,简单来说,就是能够用更高的杠杆去创造更多的收益。排行榜上的A股房企能够很好地展示这一点,例如金科股份、荣盛发展、鲁商置业等,而与此相反的则是城投控股、金融街、万通地产、福星股份等,这种保守的做法往往令它们的排名也比较靠后。当然,考虑到目前进入行业严冬期,保守一些或许是更稳妥的长久之道。
与2010年区域龙头房企的投资价值要明显强于传统的“招保万金”等全国性房企有所不同,2011年的这种格局感明显被打乱。部分原因如前述所提的那样,一些过于集中于区域市场的房企受到了以限购为主的房地产调控政策的强烈冲击,滨江集团、鲁商置业、首开股份等区域龙头房企排名的下滑便是例证,而万科、金地集团等全国性房企反而因为广泛的全国布局而使得排名有所上升。
不过与近些年趋势一致的是,高周转依然是获得高排名的重要利器。由于奉行快速周转战略,荣盛发展、金科股份、万科、金地集团等排名较为理想,而资产周转状况不佳的城投控股、鲁商置业、嘉凯城、滨江集团等纷纷跌至榜末。不难预见,在2012年以及未来几年,“出货”将会继续成为众多房企重要的经营策略,销售去化指标也会成为职业经理人关键的考核标准。
从整体指标来看,这20家房企2011年年报的总体势头比上一年有所减弱。净资产收益率整体下滑,除了万科、保利地产等少数几家有所上升外,其他房企均下滑了若干个百分点;速动比率相较去年也有不小幅度的下滑,速动比率高于0.5的房企已经由2010年的14家下降到目前的5家,这是短期偿债指标急剧恶化的标志。
从财务安全性上来看,2010年权益乘数在4以下,也就是说,负债率在75%以下的房企达到了15家,占总数的75%,而2011年只剩下9家,占比为45%。正如我们此前在年报解读中提到的,无论是龙头房企还是中小房企,都将在2012年面临着严峻的资金考验和财务压力。宋振庆