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记者陈娟
姓名:Henry
年龄:35
职业:外企职员
置业经历:2006年购入汉阳一处社区商铺,一年后因为家庭急需资金低价卖出;2010年购入汉阳另一处商铺,目前租金回报7%。
有闲钱才投资
经过了第一次投资商铺,我才知道,投资商业地产是没有刚需的,只有闲钱才能拿来投资。
2006年,我看着周围有些朋友开始投资房地产,而且形势不错,我就也萌生了投资的念头。那时候手头有十几万的闲钱,当时觉得没什么用到的机会,再加上当时有点急迫的想通过投资快速赚钱积累资本,就想到买个小铺子。我一向觉得商铺比较平稳,比房子的回报率应该更高,不然怎么说“一铺养三代”呢?
说来也巧,有一次去汉阳一个朋友家玩,他们社区的一个门面写着转让。我就打电话去了解了一下,感觉价格比较合适,包含税费总价近20万,位置在钟家村附近,人来人往做零售都不错,而且业主之前的租户也表示愿意续租。和老婆商量了一下我就快速做出了决定,买下了这个商铺。
当时我用来买商铺的钱是我们的全部积蓄,完全没有给自己留备用资金和储蓄。到了2007年,老婆生了一场大病需要近十万元的手术费,刚好那年爸妈在老家买了新房也拿出不钱接济我们,我当时还打算给一笔钱给爸妈装修,自己平时的收入还要供房子……总之后来权衡一下决定只有把门面盘出去。因为要得急,也没跟中介要求价格,只要不亏就行,最后成交22万,基本不赚不赔。
做好持久战的准备
商业地产作为投资物业,对于资金的要求是相对较高的。如果手头有闲钱,在客观评估经济实力的基础上,理性投资商业物业,才是可取之道。像我当时拿着家里所有的钱来购买商铺,这对于自己和家人来说都是不负责的行为。所谓闲钱,是指在满足基本生活需要的情况下,还要留出应对生活中突发状况的资金。
另外,用于投资的资金,在投资方式上也要考虑多元化,商业地产的投资总的来说还是高风险的。如今买商业地产赚快钱的时代已经过去,长线操作是大势所趋。在商业地产发展的巅峰时期,如果地段选得好,年初买进的铺子年底卖出都有钱可赚。但是,尤其是经过了近几年的快速成长之后,商业地产发展渐趋平稳。通过短线操作来赚取高额利润的时代已经过去,现在投资商业地产更需要打持久战。
在限购政策没有松动的情况下,商业地产成为当下众多被限购人群的首选。但是,这些经历过房价直线攀升资产快速增值的投资者们,现在更需要重新审视市场,多点耐心,做好长期持有才能实现增值的准备。
所以,经过了几年的积累和调整,我逐渐完善和优化了自己的投资计划。2010年,我在汉阳又买入了一个小商铺,属于带租约销售的项目,目前的租金回报率有7%。
商业地产也讲品牌
很多人觉得,买房子要选品牌,买商铺则是重地段。其实,品牌附加值,在哪里都通用。特别是,在市场竞争激烈的情况下,品牌的优势效应更加明显。
相较于住宅而言,商业地产的品牌涵盖更广,不仅是开发商的品牌,运营商的品牌更为重要,品牌的优势更多时候是体现在后期的招商和运营上。品牌开发商和运营商,拥有更多的资源以及更强的整合能力,能够有效地保证后期的运营。我选铺的时候,就着重考虑了运营商的背景,在其他地方有成功运营的案例。
我目前进行的投资基本还属于是小额投资,都是些总价偏低的小型商铺。而商业地产的投资经常会牵扯到大额资金,比如现在比较热的写字楼,动辄都是百万甚至千万级别的金额。如果是这种类型的大宗物业,我认为有必要请专业机构进行调查评估。大部分的投资者对于商业地产这种比住宅远为复杂的投资产品缺乏全面的认识,凭借自己的感性认识选择,风险很高。
专业机构介入投资,其实在国外很普遍,但在武汉可能还是个新鲜的事情。专业机构主要有两个方面的作用,一是前期的调查评估,预估投资的风险性和收益率;再就是购买后的服务,比如招商、运营和出售等。