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传统卖房策略发生改变
开发商急于出货不再惜售好房源———
“开发商的好产品都在后期,刚开盘都是先拿出小区内位置、朝向相对较差的房源,而好房源都在后期涨价后才推出。”这是楼市火爆时期房地产商销控真实的写照。而如今却有了变化,小区内的好房源并不在最后推出。在开发商钱紧的境况下,再加上供需关系倒向买方市场,开发商不得不将好房源提前推出,“货真价实”地促成交、求回款。
●急于出货开发商好房源不再捂到最后
近日,购房人吴先生将置业目标转向了南城,由于之前对南城楼盘并没有在意,因此,这目标一转,便对中国铁建青秀城[最新消息价格户型点评]产生了浓厚兴趣。吴先生经过信息收集,得知该项目是2010年的老盘,对于决意出手的他来说,这无疑是个好消息。
“青秀城是一个老项目了,并且已经是准现房,销售人员说房源已经较少了,按照以往开发商总是将‘楼王’等位置、朝向较好的房子放在最后卖,因此,现在出手的话应该能买到这个项目里较好的房源。”吴先生表示。
岂料吴先生到售楼处实地一看,便对该项目彻底放弃。原因是该项目位置较好的房源可选择性已经不大了,现在主推的是两栋临街的花园洋房。“还以为在市场冷清的环境下,可以选到中意楼盘的好房源,没想到这个小区只剩下位置最差的房源了。”
据了解,青秀城目前主推的1、3号楼均临街,居住环境不言自明,但是应该注意到,这两栋楼并非近期才获取预售证,而是去年9月,与其他位置相对好一些的楼座同时入市的。先卖好的,却将最差的留在了最后,这与以往开发商推盘习惯大相径庭。
无独有偶,即将面世的纯新盘京投快线·上林湾,也将先卖位置较好的房源。上林湾销售人员介绍说,首期开盘将主推80余平方米的两居,这些房源主要分布在距离河景最近的楼座。
对此,某大型国企营销负责人表示,“虽然期待开发商早早亮出最好的房源不太现实,但是相对较好的房源提早入市已经较为普遍。”
●拿“硬货”促成交回笼资金
从开发商的角度而言,先卖好房源,再推差一点的房源,相较以往虽然反常,却也不难理解。房山某项目负责人表示,先拿出项目中较好的房源来卖,反映了开发商对资金回笼的迫切需求。“之前房地产市场上行的态势下,开发商选择小步快跑,价格一期比一期高,当然,起码要在表象上给购房人以合理涨价的理由,因此,位置、户型相对较好的房源也就慢慢地留在后期再卖。现如今,即使资金链状况较好的开发商,也难掩其对资金回笼的迫切性,再加上购房人在项目之间可选择性大大提高,不拿出点真正的‘硬货’还真难使购房人出手。”
除了追求快速回笼资金这样的实效,某大型国企营销负责人还指出,考虑到购房人现在最关注价格背后的性价比,开发商对于自己的每一个潜在客户都舍不得放弃,即使成交上体现不出多么突出的成绩,也要依靠好房源先把人气赚足。
事实上,建委也有意控制价格稳中有降,参照区域均价来审批楼盘报价,并且原则上不允许同一个项目后期价格申报高于前期。在给定均价的基础上,也促使开发商每次推盘将相对较好的房源与差一些的房源一并入市。“价格下行趋势下,开发商也需要以较好房源的相对高价,来给项目‘把守’价格定位,并留下价格调[最新消息价格户型点评]整余地。”业内人士称。
●“饥饿营销”方式已难成立
购房人可精挑细选好房源
好房源不再被开发商捂到最后,而成为“抢收”购房人的福音。多数购房人受限于房票被拒于楼市之外,市场冷清了一年多,呈现出明显的供大于求状态,即使近期略有回暖之势,也难造之前市场火爆时的“日光”现象,无疑也给购房人留出了从容置业的选择空间。
市场人士表示,“之前开盘按照排号选房,大量的购房人在售楼处等着,开发商亮出‘饥饿营销’法,用‘机不可失,失不再来’以对购房人心理形成压迫,使得购房人选房时间有限,而如今房子不好卖已成为大众认知,就再没有底气对购房人形成促进成交的心理压迫。”
与此同时,房山某项目负责人认为,除了市场上好房源提早上市,价格下行至今也基本见底,有置业需求的购房人也是时候考虑出手了。“限购以来,房价由止涨到下跌数月,并有不少楼盘出现价格跳水,甚至有项目晒出成本价。现在一个楼盘的成本核算几乎透明,面对购房人几乎没有什么秘密可言,对于一些微利楼盘,期待其继续降价并不太现实。与此同时,贷款政策也由去年的收紧,到现在向首套置业人群倾斜,刚需人群还是要根据需求入市。”而对于抄底一说,该负责人坦言,“这是一个极难把握的度,况且这一概念更偏向于投资型置业,而对于自住购房人群,需求导向要更明显一些。”