|
||||
模式3:借古
借古“育金”历史文化旅游地产热
借助历史与文化卖点,发展旅游地产,也是当下不少企业的开发模式。在这当中,有的旅游味更重一些,有的地产味更重一些。
注重保护古迹和文化
作为在国内经营管理几十个旅游景区资源的企业,中坤集团的旅游地产首先有旅游业带来的收入,例如在“世界文化遗产”安徽宏村的门票收入。在保护历史文化旅游资源的基础上,中坤在这些景区周边拿地发展酒店、商街、会所等持有物业,进而形成经济收益。相对于这些旅游地产开发收益,门票收入的权重已经很小,有的古镇或古村落已经不收门票。
包括在今年备受关注的普洱项目,吸引中坤前去投资的除了自然气候资源,还包括少数民族的文化魅力。中坤也有意保护、打造少数民族原生态的演出。在中国普洱休闲养生部落的构想中,中坤规划的项目包括户外徒步基地、大型实景演出、养生、禅修、康复基地等等。
借势古城可锦上添花
房企利用历史文化古镇资源,有的是直接在旅游项目上淘金,有的则是借势。
世纪金源位于云南腾冲的世纪城项目,就属于借势。据记者了解,腾冲世纪城项目本身和有“中国魅力名镇之首”的和顺古镇没有直接关系。腾冲世纪城本身的开发,更多的卖点在于腾冲的自然条件,包括空气、气候、温度以及世纪城未来规模和规划优势。
在这些优势资源背景下,世纪城距离和顺古镇较近的区位优势,加上腾冲本身的历史文化积淀,又都可以给世纪城锦上添花。世纪城直接的收益仍然来自房地产开发和酒店经营等。
位于天津蓟县盘山国家5A级风景名胜区的绿地盘龙谷文化城也类似。历史与文化旅游资源本身成为项目的重要卖点。
模式4:主题公园
“造景”投入高易成房企“滑铁卢”
相较于借力滨海、山林等自然资源进行地产开发,主题公园模式的旅游地产可谓“无景造景”,前期巨大的建设投入、后期的运营管理对开发商都是一大挑战。
需有旅游龙头企业主导
业内人士介绍,以迪士尼为代表的主题公园模式是旅游开发中最倚重“旅游”运营能力的一种类型,一次性投资大、回收期长的特点,需要地产的短期收益回收投资;但战略重点最终还是在旅游上,所以一般只能由运营经验丰富的旅游龙头企业主导进行。
“目前国内拿地开发主题乐园的仅有少数房企,远未形成规模化。”王永平如是说。
如国内主题公园龙头、一直将“中国迪士尼”作为目标的华侨城集团,有27年旅游项目开发经验,虽然收益大部分来源于住宅销售,但其定位始终是旅游公司,而非地产公司;近年崛起的新秀大连海昌集团是大连老牌旅游龙头,目前正在重庆、成都、武汉等地复制“老虎滩极地海洋馆”品牌,进行旅游和周边住宅项目开发。
用地多为低价协议出让
记者了解到,由于主题旅游公园项目能为当地带来大量税收和就业,成为地方政府招商引资的重点,主题公园的开发土地一般采用协议方式出让,成本极低,如华侨城在成都项目的楼面价平均80万元/亩,海昌在博鳌的项目楼面价仅649元/平米,住宅项目利润惊人。
这也成为房企进入旅游地产的一大诱因。如近期频频在旅游地产出手的中弘地产,仅4月便签订了云南、山东等三个旅游地产项目的合作开发协议,据称总投资规模超过200亿元。记者获悉,中弘旗下的北京怀柔主题公园项目目前仍处于一级开发中。
谨防旅游地产成圈地圈钱手段
●陈国强(中国房地产学会副会长)
旅游地产目前方兴未艾原因有三:第一,和住宅市场受调控的背景分不开;第二,与房地产企业的转型升级分不开,房企发展过程中实力有所提升,必然会进入到类似于旅游地产这样的复合型地产领域中;第三,部分开发商的投机心理也炒热了旅游地产,实现其“圈地圈钱”的目的。
此前旅游地产热时,也不乏出现过烂尾项目和泡沫。不管是开发商和消费者都要抱着理性的心态,不能急功近利,为圈地而开发。对于投资商来说,在投资旅游地产之前,一定要对自身的能力有一个清楚的评估,不能盲目跟风。对于消费者来说,置业时要有鉴别的眼光,不要受一些宣传的蛊惑。