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除了对投资客炒房助推泡沫的担忧,还有专家认为,旅游地产目前地产味太浓。而目前房企旅游地产主要获利还是来源于物业销售,或者说这是主要资金平衡手段。中国房地产学会副会长陈国强就表示,旅游地产不是简单的地产加旅游的概念,需要房企更强的资源整合,更高的规划及运营能力。
北京一家旅游规划公司总经理还认为,目前房企“圈资源”的初衷很重,而在开发过程中,旅游地产项目开发过于强调国际化,而不是本地化,远离了本地特色的自然和人文资源,这对项目所在地来说并非幸事。
-模式探索
模式1:“下海”
滨海地产投资动辄超百亿
在旅游地产中,主打“滨海资源”是最为普遍的。记者了解到,依托优越的滨海资源进行旅游、度假地产开发可谓是国内最早、最流行的旅游地产模式,典型代表为海南三亚。
叫板三亚
上世纪90年代,海南掀起的房地产开发热潮以泡沫破灭告终。而2010年初,海南被国务院确认为“国际旅游岛”至今,地产开发热度飙至新高,雅居乐清水湾开盘至今销售已超200亿元,堪称公司“提款机”。
三亚的榜样力量使全国东部各沿海城市纷纷以发展“滨海旅游地产”作为城市经济增长的新发动机,涌现出一批叫板三亚、投资超过百亿元的大盘,而其目标客户几乎都以外地客户为主。
其中,最为知名的有:世茂集团在大连金渤海岸旅游度假区的世茂·御龙海湾,总投资高达500亿元;佳兆业在辽宁东戴河新区的度假项目,预计投资达500亿元;金融街集团在广东省惠州巽寮湾投资的金融街·巽寮湾,总投资预计达200亿元;河北卓达集团在山东文登的卓达·香水海项目,也预计投资超百亿元。
开发周期多超5年
记者从上述项目相关负责人了解到,公司在拿地前几乎都考察过三亚的土地,但最终都选择了放弃。业内人士指出,三亚地价过高,房价更被提前炒热,而政府受到土地出让指标的限制,使可出让的成片土地稀少是主要原因。
“三亚海洋资源优越,但缺乏四季生活、日常居住的条件。”世茂·御龙海湾项目相关负责人告诉记者,世茂·御龙海湾是集团有史以来投资最大的项目,占地2000公顷,其中陆地面积1000公顷,填海面积1000公顷,是中国目前单一开发的最大度假综合体项目。据悉,世茂该项目的总投资500亿元,整个建设周期预计5-10年,全部由世茂集团自己投资、开发、建设。其目标是打造一座“海上之城”,规划的82项商业、生活配套一反滞后住宅的“行规”,正与住宅项目同步修建。
记者还从龙湖地产获悉,其位于山东省烟台养马岛的龙湖葡醍海湾5月中旬入市。今年龙湖将推出8个度假项目,其度假产品“山·海·湖”系列目前已经形成了近百亿元的销售规模。
“投资额大不代表就有泡沫或烂尾风险,大项目开发周期一般在5-6年以上,主要看开发商的资金实力和开发经验。”中国商业地产联盟副会长王永平表示,滨海开发中投资几百亿的项目总体上还比较少见。业内人士分析,在当地政府的支持下,被引入的开发商也可以在资金借贷上获得银行支持;但目前海南的国际旅游岛还处在概念阶段,“旅游滞后,地产热炒”也需引起警惕。
“模式尚在探索,房企投资要理性”
●王永平(中国商业地产联盟副会长兼秘书长)
旅游地产的主体功能是旅游,回报特别慢,开发商会要求地方政府给他们配套一些可以销售的、用以快速回笼资金的住宅、商业,来“养”旅游地产,这也是其向政府拿地时候的“筹码”。
比起商业地产,旅游地产的开发不算热,还处于发展的初期,形成的规模效应也不大,只有少量开发商进行大体量投资。
现在很多房地产开发公司看住宅市场不行了,就开始向其他产业地产发展转型。但也需注意,这些新兴的产业在中国不是特别成熟,商业模式还在探索当中,所以投资一定要理性,而非赶什么“风潮”。
模式2:“上山”
移情山地房企欲造高端度假区
万达聚焦长白山
当万达在商业地产领域高速扩张成为一种现象被业内外津津乐道之时,万达集团董事长王健林却提出:“2020年万达商业地产的收入比重将降至50%以下,彻底实现转型。”其转型中很重要的一个板块,即开辟出文化旅游的新战场。
早在2008年,由万达牵头,联合了联想控股、中国泛海、内蒙古亿利资源集团、辽宁一方等五家中国民营企业,在长白山、西双版纳、大连金石、海南等地开疆拓土,计划打造国际一流水准的旅游度假区,总投资超过1000亿元。毋庸置疑,旅游度假产业将成为万达未来发展蓝图的支柱产业。
作为万达旅游度假产品系中的首个项目,占地21平方公里、投资200亿元打造的长白山国际旅游度假区南区将在今年7月率先正式面市,其中度假酒店区、旅游小镇先行营业;而滑雪场受到季节性因素影响,最晚于年内正式营业。据万达集团相关负责人介绍,该度假区北区的住宅项目长白山明珠在2010年9月已开始全国推售。
方兴开卖雪山下别墅
“上山”发展旅游地产不止万达一家。今年初,方兴地产在云南省丽江市古城区束河片区摘得地块,着手打造方兴迄今最完整的旅游度假综合体项目。该地块也是丽江城区最靠近玉龙雪山的地方,方兴将其定名为金茂雪山语,包括顶级度假酒店、奢侈商业品牌及叠拼、独栋别墅,项目整体预计在2014年底全面运营,目前正在进行度假住宅产品的前期推广,叠拼别墅定价为16000元-20000元/平米。据项目相关负责人介绍,通过前期蓄客情况,可以看到国内一线城市及沿海城市的享受型客户对于此类度假产品需求旺盛。金茂雪山语营销总监葛怀恩表示,项目不仅致力于在丽江古城打造一个新的中心,并且要在国内高端旅游度假综合体项目中成为标杆。