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征收难、筹资难,市场化棚改遇到“硬骨头”
再次来到哈尔滨市道外区的陶瓷小区,记者跟随哈尔滨棚改办副主任孙滨看到了与3年前截然不同的景象。
2009年记者到这里采访时,看到的是一片低矮破旧的棚户区,房子漏风漏雨,光线昏暗,狭小逼仄,有些甚至没有上下水;道路泥泞狭窄,居民只能用屋外的旱厕……
2010年下半年开始,哈尔滨市对这里进行了棚户区改造。如今,陶瓷小区的棚户房已经不见踪影,崭新的楼房拔地而起,周边的道路也已拓宽平整,环境面貌发生了翻天覆地的变化。
记者在小区的回迁户名单上,看到了3年前采访过的一家人的名字。在不到15平方米的棚户房里生活了30多年的这家人,今年年底前就能搬进新居,开始盼望已久的新生活。
哈尔滨作为老工业基地,城市建设和棚户区改造的任务繁重,到目前仍有10万户家庭生活在设施简陋、环境脏乱差的棚户区中,居全国同类城市前列。这也成为哈尔滨老百姓呼声最高、解决难度最大的民生问题。
2008年以来,哈尔滨启动了以市场化方式运作的新一轮棚户区改造。特点是通过拆迁置换出棚户区土地,再通过招拍挂进行商业房地产开发,建设的房子一部分用于拆迁户回迁,另一部分用于销售,以平衡棚改的资金。
这几年,市场化的模式迅速推进了棚改工作。截至目前,哈尔滨共启动棚改项目130个,惠及居民11.3万户。棚改的对象也从2万平方米以上的大片棚户区扩展到5000平方米以上的中小规模棚户区。据了解,“十二五”期间哈尔滨将完成主城区四环路内棚户区改造720万平方米,涉及居民4.65万户,完成其县(市)棚户区改造318万平方米,涉及居民4.3万户。届时,哈尔滨市集中连片的棚户区将全部改造完。
市场化的棚改模式下,一方面,政府仅需投入启动资金,缓解了因财力不足而无力推进棚改的困境;另一方面,从棚户区走出来的居民可以住进品质较好的住宅小区,棚改“一步到位”。这种市场化的棚改模式,目前被各地广泛采用。
然而,去年以来,一度快速推进的棚改工作却变得举步维艰。棚户区居民对拆迁补偿的期望值不断提高,土地征收越来越难;房地产市场不景气,开发商不拿地,改造资金难以平衡……市场棚改模式遭遇前所未有的挑战。
“好干的、有效益的地块差不多都已经干完了,剩下的大多数是难啃的骨头。”哈尔滨市棚改办常务副主任刘凯仁告诉记者,今年哈尔滨市计划安排的各类棚改项目总数达到112个,其中25个省级棚改项目10月底前要全部开工,9个省级棚改项目年底前要全部竣工,其余78个市级项目要完成房屋征收、拆迁净地,棚改资金总需求约420亿元。“征收难、筹资难,有效施工期短和工程质量要求高等一系列问题与矛盾十分突出,今年棚改可以说任务之重史无前例,困难之大难以想象。”
更多让利给百姓,杜绝强拆再发生
拆迁征收一直是棚户区改造工作中的“天下第一难”。
过去,较为优厚的拆迁补偿安置政策得到了棚户区居民的支持,在拆迁进度上屡创纪录,一般家庭花上三五万元甚至更少,就能住进新房。
从一开始就参与棚改拆迁征收工作的棚改办副主任赵永利告诉记者,实际上这几年征收安置补偿政策变得比以前更加优惠,但这几年“天下第一难”的拆迁征收工作变得越来越难。
一方面,前几年随着房价地价上涨,拆迁补偿款也在涨,居民预期也随之水涨船高。但去年开始,哈尔滨房价出现了回调,地价也随之回调,由于补偿款要计算在地价成本里,就不可能像前两年那样不断上涨。加上确实有个别居民提出的补偿要求过高,迟迟难以达成协议,增加了征收难度,也拖延了建设进度。
今年3月中旬,哈尔滨发生了一起引起广泛关注的强拆事件。赵永利介绍,现在,警方正在对事件进行调查。但事件还是暴露出,在征收量大、矛盾多的情况下,工作人员在工作方法、流程和现场管理上,还存在漏洞。
哈尔滨市今年要征拆净地的112个项目中,有65个项目属于2009年以来已经开始征收、但仍未实现“净地”的,未搬迁居民近1.5万户,企事业单位183家。年内这些项目要力争实现90%以上净地。今年新增的38个项目,涉及房屋征收近2.5万户,要力争在10月底前全部完成征收净地。还有9个项目年底前要竣工,压力之大可想而知。
“要更好更快的推进征收工作,必须尽量多给老百姓优惠,尽量把工作做得更细致、更周到。”赵永利说,征收拆迁遇到问题很正常, 90%以上的棚户区居民都很欢迎棚改,对政府现行的补偿政策也很认同,并且十分配合有关部门工作。这就给征收工作的推进奠定了良好的基础。市政府针对目前征收存在困难的实际,不断研究有效办法,相信这些困难和问题能够克服解决。
赵永利表示,今年起,补偿政策将进一步让利于民,如回迁房不再结算新旧差价;针对从平房到楼房后公摊面积增加的情况,按一定比例免费补偿建筑面积等。在工作方法上,动员基层力量,从各区机关抽掉了近400名优秀干部充实到棚改一线,与居民多沟通,宣传解释政策,挨家挨户的耐心交流。并且加强现场管理,杜绝强拆一类的情况再度发生。
另一方面,随着棚改扩大到更大范围、更多片区,棚户区的情况也更加复杂多变。原来改造集中连片的棚户区时,住户大多是棚户区原住民,改造的需求比较迫切。但现在改造的棚户区中,一部分房屋已经出租,难以和房主直接沟通。此外,近两年的棚改项目中,涉及拆迁的企事业单位、掺杂其中的集体土地也越来越多,产权情况复杂,需要沟通协调的环节和部门多,也增加了征收的难度。
实际上,哈尔滨棚改遇到的拆迁征收难,已经成为全国棚改乃至保障房建设的大难题。可以预见,随着保障房建设量不断增加,拆迁征收难的问题将进一步凸显。在记者的采访中,部分一线棚改工作人员也表示,在补偿标准提高、工作更加人性化的同时,对极个别明显漫天要价、影响多数居民利益的不合理现象,希望通过做好政策宣传和深入细致的群众工作得到解决。
坚持市场化,探索融资新模式
在人们的印象中,棚户区改造是不缺资金的。在市场化的棚改模式下,政府只需要垫付拆迁征收和安置的费用,通过土地招拍挂和商品房销售的回款,可以实现资金平衡。对房地产开发商而言,参与棚改项目能获得各种税费优惠,开发建设的回迁房不愁销售,又能加深与政府部门的合作沟通,因此参与的热情也很高。
然而,这种模式运转顺畅的前提是房地产市场比较正常甚至火爆。去年以来,在国家严厉的房地产调控政策影响下,哈尔滨楼市成交低迷,开发商看淡后市。加上哈尔滨目前所攻坚的棚改项目,多数是地段、配套都较差的亏损项目,开发商拿地的意愿就更低。
以往如果出现土地流拍的现象,可由国有背景的“好民居”公司“兜底”拿地,继续推进项目。但据棚改办副主任刘凯仁介绍,好民居目前已经“兜底”了4个项目,但现在需要钱的数额还较大,全部指望这一家公司兜底不现实。
原来不差钱的市场化棚改模式,一下就变得捉襟见肘起来。
据刘凯仁介绍,2012年哈尔滨市棚改资金总需求约420亿元。其中市级38个棚改项目需征收资金150亿元,65个历年未净地项目约需征收资金165亿元,资金压力空前大。
在哈尔滨最大的棚改项目民生尚都,项目负责人告诉记者,整个项目一期启动资金12亿元,由哈尔滨地方融资平台哈投民生公司筹集。另外筹得住房公积金闲置资金贷款10亿元,目前已经通过销售回款归还了3亿元。“现在还有20亿元资金缺口,主要是商品房销售的回款不行,怎么算都平衡不了。”
这种情况下,哈尔滨仍然提出了棚户区改造仍然要坚持市场化的运作模式,最大限度地满足资金需求。首先是抓紧落实合作伙伴,让更多开发企业了解优惠政策,落实好这些政策,降低棚改项目的开发成本。同时,推进好民居公司发行企业债券,并借助好民居这个实体搭建保障性安居工程融资平台。
刘凯仁告诉记者,在目前的情况下,为了多渠道筹集资金,还在研究推进项目融资新模式。如正在探索采用企业垫资建设——政府分期回购的BT模式筹集建设资金,通过公开招标方式选聘投资方,项目建成并通过竣工验收后,政府按约定回购。
“还要积极争取信贷,现在国家有政策、银行也有意愿,有很大的空间。”刘凯仁表示。
令刘凯仁稍感宽心的是,目前市级38个项目中36个已经与开发企业达成了初步意向,并且已落实资金约15亿元,算是开了个好头。
“棚户区改造会是一项长期工作,大片的改完了,还有中小片、零散的。棚改将来还会遇到各种困难”刘凯仁说,“但是对我们来说,千难万难,只要看到棚户区百姓居住条件那么差,改造的需求那么迫切,再难的事情也就不难了。”
据了解,哈尔滨市正在积极采取市委常委包区、抽调干部充实一线、集中力量解决征收难,通过多方筹措资金和区政府成立国有公司参与解决建设问题。目前,哈尔滨保障房综合开工率已达44%。(记者王炜)