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退休教师李清泉和汤梅君,生前家住上海市徐汇区广元西路629号801室。两人无儿无女,为此约定:较晚过世的那个,负责捐出他们101平方米的房子,用于资助西南地区困难儿童。
最终,李清泉立下遗嘱,把此事托付给外甥顾慰源。顾慰源带着他的捐赠遗嘱辗转了多个机关单位和慈善机构,直到李清泉过世1年多后,才找到上海市慈善基金会徐汇分会作为接收单位,并在4月初将房子过户。慈善基金会打算将“遗赠房产”拍卖变现,然而,这件事也不好办。
“本遗嘱无需公证”
2010年底,顾慰源办完李清泉老人的丧事,带着身份证、房产证和遗嘱找到上海市希望工程办公室,准备“登个记,签个名”,把房子捐掉。
接待他的工作人员有些茫然,此前从没遇到过捐房子的情况,留下证件复印件后,请顾慰源回家等消息。后来,他们电告顾慰源“没法接收捐赠”,并建议他先去公证处做遗嘱公证。
捐房如此费事,令顾慰源不解。他从公证处、区民政局一路寻摸,总算找到一个愿意接受捐赠的机构:上海市慈善基金会徐汇分会。
工作人员陈晨听完顾慰源的介绍,感觉这桩捐赠的麻烦之处在于:老人家想资助贫困儿童,那首先得把房子变现;遗嘱没有指定房产的受赠者,在完成过户之前,慈善机构无权代替老人变卖房产;而“遗赠房产”的过户和交易该如何操作,找不到法律依据。
“捐赠人一定料不到还有这种种程序问题。”陈晨记得李清泉还曾注明,遗嘱由他亲手写下,“无需公证”——“可这没有法律效力。为防房产纠纷,必须向公证处申请遗嘱公证。”
公证处需要对遗嘱做笔迹鉴定,顾慰源便找出李清泉的档案送往司法鉴定机构。一问,每字50元,整份遗嘱的鉴定费要1万多——李清泉留给他处理后事和捐赠事宜的费用,总共不过1万元。好在,鉴定中心负责人听了捐房故事很感动,决定免掉这笔钱。
随后,顾慰源又艰难地联系上了李清泉在北京的弟弟、在香港的姐姐,把遗嘱复印件寄给对方,征求了他们的意见。
等遗嘱鉴定结束,已是2011年12月。
做慈善还要纳税?
今年1月8日,顾慰源正式把房子捐赠给上海市慈善基金会徐汇区分会。从捐赠到过户,历时近3个月。
“如果参照通常的住宅过户和交易手续,捐赠者、慈善基金会和今后的购买者,都得为‘行善’付出额外代价。”徐汇区税务局表示:“过户涉及营业税、个人所得税、企业所得税、契税、印花税等多个税种;如果房屋产权所有人已经去世,遗嘱继承人或者受遗赠人无需缴纳营业税和个人所得税。但即便如此,产生的税费还是很惊人。”
2011年5月,上海市物价局价格认证中心对李清泉的房产作出估价:390万-400万元。如果作为普通的赠与房产过户,将产生包括契税、印花税、公证费、评估费在内的十几万税费。
遵照李清泉的遗愿,市慈善基金会决定将房产拍卖,所得用于资助云南省红河州的贫困儿童。“大约三分之一用来新建、修建学校,剩余部分用作设立奖学金和教师的培训基金。”
问题是,谁愿意来买这个房子?
“拍卖也会产生税收,”徐汇区税务局有关负责人介绍:“假设房子拍卖了500万,买方需按转让收入全额的3%缴纳个人所得税,也就是15万。”“遗赠房产的拍卖比较特殊,参与竞拍可以视作慈善行为。行善还得缴税,说不过去。”徐汇区民政局副局长、徐汇区慈善分会秘书长戴礼浩说,为了房产过户一事,徐汇分会不断找有关部门沟通协调。“第一个吃螃蟹的人”广受支持,最终获得过户税费减免。
“捐赠房产这种事,相信今后会越来越多。李清泉老人的案例操作属于个案,没有普适性,我们希望有一套规范的制度。”市慈善基金会副理事长兼秘书长方国平说。
缩水了100多万
目前,徐汇区已经委托上海拍卖行准备拍卖这处房产。尴尬的是,由于近来楼市低迷,房子的身价已经比当初评估时缩水100多万。去年12月,房子估价降到了290万左右;今年3月的评估结果更不乐观,在248万到266万之间。
“由于是第一次受理房产捐赠,没有先例可以参考,更没有明确的程序可以参照着做,走了很多弯路,就耽搁了时间。”戴礼浩眼下十分“纠结”,动不动就要问“今天多少万”——他想着“房价再跌,老人捐赠的财产就会继续缩水”,希望拍卖早点完成,尽快变现。
上周,市政协主席、市慈善基金会理事长冯国勤带队到徐汇区调研,捐赠案例所涉及的部门悉数参与探讨此事,多人建议设立房产捐赠的简明流程;考虑到保护捐赠者财产的完整性,还有人提出“拍卖价不该低于捐赠时的评估价”。
话说得在理,徐汇区民政局局长施涛却担心,“限购政策断了很多自然人参与竞拍的可能,竞拍者范围既已缩小,眼下市价又远低于评估价,怎么保证拍卖价高于评估价呢?怎么保证房子不流拍呢?”(记者钱蓓)