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参照值1经济增长与收入限制
在长期的经济增长趋势下,人们的居住需求会被逐步释放出来,同时,为了不断趋于均衡,租赁市场的租金、价格也将不断随之上涨,存量和新建量也在不断增加。从长期趋势上看,及时买房会是正确选择。
对于市场个体,尤其对中低收入者而言,不仅要注意把握买房时机,也要对买房后面临的各种问题和风险予以考虑。
单身的林小姐在5月初购入了总价为210万元的新房,其父母将“棺材本”都拿出来,为她首付了160万元。林小姐必须在余下的22年内,每月偿还银行约5800元。“我的月收入大概是七八千,每月还钱之后,只剩下不到2千元零用,生活质量直线下降,悲催啊!”林小姐向记者“哭穷”。
由此可见,置业者不可勉强买房,如果月还款额超过家庭月可支配收入的1/3,一旦经济条件或个人状况发生变化,就会面临无法正常还款的困境,对于此类置业者,租房反而是一种不错的选择。
参照值2售价租金比
所谓售价租金比是指单套房产在自由买卖市场成交时的总价与该套产房在自由租赁市场成交时的月租金之间的比例。它可以来用判断某一区域房地产是否存在价值泡沫,也可用以判断某一区域是否具有投资价值。
张金娟介绍,按照国际成熟市场的衡量标准,售价租金比在200:1至300:1是较为合理的。如该比例超过300,说明房产泡沫较大,投资风险较高,不适宜投资持有和购买;如该比例低于200,则表明房产价格还没被完全挖掘,有一定的投资潜力,可考虑持有。
例如,位于福田区的万科金域蓝湾一套两居室住宅,目前二手房的售价为185万元,而月租金仅为5600元,此时售价租金比为1850000÷5600=330:1,超过上述合理区间,这个时候置业者在购房时就要再三斟酌。
张金娟指出,此时的业主或许会由于高售价带来的近期利益而抛售房产,增加市场上的供给,在一定程度上房价会出现平抑或下降。另外,市场中存在的投机炒作行为极可能导致售价租金比偏离正常区间,诱发楼市泡沫。
参照值3利率水平
利率是调控公关经济的有效杠杆。利率水平降低,说明社会投资环境良好,风险降低,刺激社会消费与投资,这个时候人们会提取银行储蓄购买住房,同时由于抵押贷款的低融资成本及其易得性也会刺激家庭的购买。此时,住房租金会下降,而售价上升。
相反,经济过热期,利率水平提高会抑制一定的购房需求,而原有的投资者也可能由于想获得稳定且较高的利息收入,出售原有住房,这时售价会逐渐走低,而租金开始上涨。
还是引用上述的金域蓝湾例子,业主如果继续持有住房用于出租,不考虑空置损失时,每年租金收益为5600×12=67200元。如果业主以185万元的价格出售后,按目前一年期存款利率3.50%计算,每年可获得的利息收入为1850000×3.50%=64750元,没有超过每年的租金收益。此时,业主会考虑选择继续放租的形式得到更多利润。
结论买或租对房价影响甚微
“虽然买房和租房的过程以及最终所获取的利益是有差异的,但是这两种方式对房地产市场的最终影响基本是一致的。”张金娟解释,从宏观市场的角度分析,置业者通过买房或租房满足了自己当前的居住需求,而最终用来满足这些需求的供给就是市场上住房供给的两大组成部分,即新建住宅和二手住宅,小产权房不在讨论之内。因此,两种看似不同的住房需求的满足方式殊途同归。
至此,张金娟认为,置业者通过买房或者租房来解决自己的住房需求,并不能改变房地产市场中的供求关系,也不会对房价产生大的影响。“一些政府官员和学者以期通过提倡居民租房,缓解房地产市场中的供求矛盾,无疑是缘木求鱼。”
对于微观市场个体而言,购买和租赁之间存在替代关系,但对于宏观市场而言,租赁和购买的实质是一样的,只是实现需求的方式不一样而已。张金娟建议,无论选择租房还是买房,从实际出发、量力而为即可。如果单纯抱着投资的想法买房的话,对于投资的时机要谨慎考虑;如果是刚性需求买房,那么在自己能力范围内选择适合的房子才是最重要的。记者张西陆鲁力