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和其他实业公司参与城市更新项目不一样,上市公司但凡涉及“城市更新”概念,股价往往就有了令人遐想的空间。
土地性质的改变意味着对现有土地资产的重新估值,对应的是财务报表上资产的再增厚,而一旦城市更新项目进入正轨,势必能为上市公司盘活资产,对业绩和股价都会带来正效应。
但同时,摆在眼前的现实案例也在提醒投资者,投资这类公司,要看到的不仅仅是美好的一面。
深天健、深康佳:
项目开发需巨额资金深天健旗下的天健工业园片区更新单元是被列入《2012年深圳市城市更新单元计划第一批计划》的项目之一,这也意味着天健工业园的土地性质终于得以改变,从工业用地转变为居住用地。
这一项目位于福田中心地带的香蜜湖、景田片区,占地6.3万平米。对于这块地块的区位价值,从2009年到如今近三年时间,券商研究员的看法几乎是一致看好,从未发生改变。
“天健工业园区周边比较高档的小区二手房售价每平米在4~5万元之间。即使按3万元/平米的售价保守估计,则该地块潜在的销售收入也将达到50亿元左右。”国泰君安分析师孙建平认为,如果该工业区改造为住宅开发项目,显然该地块将具备较大的房地产开发价值。
但是,深天健要将这一更新项目成功实现,尚需解决不少现实问题。首先,地块的好位置意味着将要补交高昂的地价,如果按照补交楼面地价6000~10000元/平方米来计算,则整个项目所涉及的地价就高达3.6-6亿元不等,按照该公司今年一季度末手持现金约8亿来衡量,显然现金流非常紧张。其次,即使补交地价之后,后期开发所需的资金也需要相对稳定的现金流来支撑。
“这意味着公司可能需要通过再融资来解决开发资金的问题,或者引进有资金实力的公司来共同开发,但这也意味着未来的收益要摊薄。”一位不愿意透露姓名的研究员对记者表示,深天健手中的地块确实是块宝,但是如何真正将它盘活,仍需要看到进一步的举动。
和深天健情况类似的还有深康佳A,尽管外界对其位于华侨城[最新消息价格户型点评]的总部所在地皮的估值非常看好,但开发显然需要大量资金。与之印证的是,康佳将在6月15日的股东大会上审核四项临时议案,全部为银行授信额度和拆借额度等融资相关事务,涉及资金达到88亿元,远远超出其市值,记者查看此前记录,发现该公司从未出现如此庞大的资金需求。