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图/全景
数据分析
关键数据
★71.14万平方米
54.81万平方米13792元/平方米
5月份,广州十区新建商品住宅网上签约面积为71.14万平方米,同比增加39.1%,环比增加42.7%。这也是16个月以来(上一次是2011年1月份的73.25万平方米)广州成交量再上70万平方米台阶。
★54.81万平方米
5月份,广州十区批准预售商品住宅面积54.81万平方米,同比增加15.1%,环比减少7.2%。这一个月,广州一手商品住宅消化率约为1.3,求大于供。
★13792元/平方米
5月份,广州十区新建商品住宅网上签约均价为13792元/平方米,同比上涨10.5%,环比下降0.2%,为今年第二低价,仅高于3月份的12465元/平方米。
5月初,合富辉煌在其“2012‘五一’后广州住宅市场预测”中提到,因为置业者观望松动,新货充足,“五一”后保温可期。
事实上,合富辉煌的预测保守了,“五一”后广州楼市不是“保温”,而是“大热”。5月份超过70万平方米的成交,近8年内只在2009年出现过。加上现在利好楼市的消息不断,难怪担忧楼市会重演2009年楼价反弹历史的情绪越来越浓。
货真价实“红5月”
3月份,市场回暖之声四起;4月份,“黄金月”之说始现。实际上,三四月份只是楼市的低谷反弹而已,4月份不足50万平方米的成交量,与2009年同期的80多万平方米相距甚远,更不要说2006年的90多万平方米了。
相比而言,这个“红5月”货真价实。71.14万平方米的成交数据,让不少业内人士也大吃一惊。海珠区某热销楼盘的营销负责人惊叹:“没想到楼市热成这样!”
自2005年楼市不断调控以来,8年时间里,广州十区一手商品住宅5月成交量超过70万平方米的仅有两年:2012年和2009年。今年的成交量,和2009年仅有8%的差距,创下了16个月来的新高。
“红5月”并非广州独有的现象。中国指数研究院统计显示,5月份监测的40个城市中,逾八成城市成交量环比上涨,深圳、北京、成都涨幅均超过30%。万科[简介最新动态]、恒大[简介最新动态]、中海[简介最新动态]、保利等龙头房企,5月份的销售金额均破百亿元。
“房价又要上涨了?”
汪先生很庆幸自己去年“五一”买了房,“要不然现在买不起,以后更买不起。”在汪先生看来,房价又要涨了。记者近期在市场上看到,认为房价又要上涨的情绪浓厚,不少买家都想着要加快出手。
其实,广州5月份的房价还在下降,环比下滑0.2%,13792元/平方米的均价,是今年的第二低位。可惜,房价的下滑,并没能阻止市场对房价上涨的担忧。一方面,降息、房贷优惠利率幅度越来越大,房地产业利好越来越多,这和2009年的环境有相似之处。另一方面,今年5月份的成交量正向2009年的水平靠拢。市场上,广州已有开发商在为涨价造势,有些楼盘甚至已经涨价。
与2009年不同的是,今年楼市成交量大幅反弹的同时,楼价还略微下滑,说明“红5月”依然是刚需释放下的效应,而不是来自追涨杀跌投资者的入市支撑。方正证券最近一份研究报告分析,住房刚需的释放不太可能会引起房价反弹,因为一旦房价反弹,自然会抑制刚需释放,成交量就会萎缩,反而是房价下降才有利于释放刚需,维持成交量活跃的局面。对房地产开发商来说,这也是以量换价的好时机。升价甚至大幅升价,还不会是近期楼市的主流。 (张秀钦)
“红5月”现身,小心政策逆向微调
一周热评
调控再度被收紧,并非痴人说梦。房地产调控政策的微调,并非只是一味松绑,也可能是逆向的局部再度收紧。“红5月”的出现,说明前期微调释放刚需的目的已达到,一旦再如2009年般出现“红6月”、“红7月”、“红8月”,政策的逆向微调可以预期。
楼市格局转换之快,让人始料未及。1、2月份还处于“冰河期”,市场担忧会否出现香港1997年式的崩盘;3、4月份,大家谈论的已是回暖、黄金月了。5月份,楼市更是“火上添油”:这个“红5月”,广州一手商品住宅成交创16个月来的新高;自2005年开始楼市调控以来,这是第二个出现70万平方米以上成交量的5月,与2009年同享这一纪录。
“红5月”余威未尽。6月份,欧洲杯、高温、高考仍未能阻挡楼市之火的蔓延,深圳、南京、上海纷纷出现“千人购房潮”。
中国楼市的刚性需求,从来就没有被消灭,调控政策只是让其暂时如春笋般潜伏,等待春雨降临后的冒头。甚至一些改善型甚至投资型需求,也只是潜藏于不为人知的角落,等待合适的现身时机。越来越低的房价、越来越宽松的调控环境、越来越优惠的利率,终于吸引各种需求出手,成就了“红5月”,也让商家对6月份的成交有了更多憧憬。
无论地方政府,还是商家,都会期盼“红5月”的出现。房子好卖,资金回笼,商家日子更加好过,土地出让也会更加顺利。但另一方面,“红5月”也许会引发商家不愿看到的局面:现在颇为宽松的调控政策可能会再度收紧;最恶劣的情况,则可能是房产税“利剑”再度被举起。
调控再度被收紧,并非痴人说梦。房地产调控政策的微调,并非只是一味松绑,也可能是逆向的局部再度收紧。2008年、2009年房地产强力反弹之疼犹未消失,中央不可能眼见房地产再次出现反弹信号而无动于衷。“红5月”的出现,说明前期微调释放刚需的目的已达到,一旦再如2009年般出现“红6月”、“红7月”、“红8月”,政策的逆向微调可以预期。目前政策得以维持,已是最好的情况;最坏的是,诸如房产税之类的撒手锏再度被举起。不要以为住建部一再强调“坚持房地产市场调控政策不动摇”只是“狼来了”的玩笑,市场一旦过热,“狼”会真的来了。
另一方面,“红5月”只解了商家的燃眉之急,还没能改变商家的根本生存局面。今年1-5月份,广州一手商品住宅成交量只有228.28万平方米,比去年同期减少了8%,“红5月”尚未能完全填补此前成交低迷之缺。一旦政策再度收紧,今年成交能否达到去年水平成疑,而去年的成交量还不能让商家过上好日子。
经济数据的不乐观,导致楼市调控继续松绑之说甚嚣尘上,甚至有二套房贷也松绑一说。可以明确,“红5月”的出现,二套房贷松绑不可能成为现实;传言中的各种政策再松绑也终将远去。那些考虑改变出货、定价策略,开始为楼价反弹留些储备或者准备提价的商家,小心莫被聪明所误。
(执笔/张秀钦)
编辑:刘琴琴