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楼市“中考”完美收官成交量呈现先抑后扬态势价格跌至三年同期最低———
2012年上半年,在楼市冬眠期逐渐过去,购买力不断释放的形势下,京城楼市的半年成交量呈现先抑后扬的趋势,总成交量突破10万套。业内人士预计,受上半年“量增价稳”的直接影响,下半年楼市总成交量将超过上半年,而价格降幅或将继续收窄。
成交量6月新房二手房成交量双双过万
来自北京市住建委网站的统计数据显示,截至25日,6月新建住宅签约套数为9158套,预计全月新建住宅签约量有望达到11500套。这将是限购政策实施以来的第三个“超过万套月”,同时将再次刷新年内成交量的最高值。
截至25日,上半年北京新建住宅签约套数为45555套,预计上半年新房签约总套数将达到47897套左右。这一成交量也将创造限购后的新高,同比2011年上半年上涨幅度达到9.6%。
值得关注的是,3月以后市场明显复苏,3月-6月的成交量达到了37910套,同比2011年同期涨幅达到了三成。
二手房方面,截至25日,6月北京二手房住宅签约套数为9888套,预计全月成交量将在12500套左右,与5月基本持平。成交量连续两月维持在1.2万套以上,这样高的成交数据是调控以来首次出现。
合计二手房上半年的成交量将在5.47万套,虽比2011年同期下调两成,但从3月开始市场明显出现复苏,连续4个月接近或超过万套,这也是去年调控以来的第一次。3月-6月,北京市场的二手房住宅签约套数达到了46250套,同比11年同期也上涨了近三成。
分析
楼市成交量突然持续增长,在21世纪不动产分析师粟日看来一点也不意外。粟日的解释是:“与限购令的社保证明有关。以北京为例,出台限购令的时间是2011年2月16日,成交量爆发点刚好也是今年2月份,与限购令所规定的社保证明期限,达成了高度的一致。”
同时,粟日认为新《劳动合同法》从2008年1月1日起正式实施,要求所有正规单位给员工缴纳社保,到2013年1月正好是5年。从理论数据上推测,2013年会有更多人具备在京购房资格,成交量应该继续保持增长。从这个意义上说,2012年是此轮调控的底部,是有道理的。
链家地产市场研究部分析师陈雪表示,北京新房市场持续高温,背后隐藏的市场逻辑与二手房市场略有不同。在成交量持续上涨的4个月内,北京新房市场无论是供应方还是需求方,都在渐渐地发生转变。
如5月份开始,北京新房市场改善性需求开始逐渐增多,所需项目的单价也较普通刚性需求高。其次,从开发商角度来讲,成交主体集中在老旧项目的局面正在改变,低价入市从而受到市场承认的新入市项目正在增多。这些造成了新房市场成交量持续走高。
另外,陈雪指出,第一季度开发商“以价换量”积极推盘,以及第二季度政策微调引发购房者对市场触底的判断,也是促成成交的主要因素。
成交均价新房半年均价为3年来同期最低
根据链家地产市场研究部统计,截至目前,今年上半年楼市成交均价为19958元/平方米,比去年同期下降了约7%,环比下降约9%,是近3年来的同期最低值。同时,6月份商品住宅成交均价为21001元/平方米,环比上涨5.2%,与去年同期基本持平。
今年1月-6月,商品住宅成交均价连续环比上涨,前5个月成价格始终位于2万以下,月度价格变化幅度不超过3%;6月份,商品住宅价格年内首次突破2万,从价格结构上看,2万以上的成交占比上涨至35%。
二手房方面,6月成交均价为22136元/平方米左右,成交均价基本维持稳定。上半年,全市二手房成交均价为21716元/平方米。成交均价环比降幅为8.3%,同比下降12%,为2010年以来同比首降。
分析
北京中原市场研究部分析认为,出现成交均价持续下调的主要原因有几点:
首先:北京调控政策的力度非常大,市场主体需求依然是刚需,以半年为统计阶段的房价依然实质性环比同比下调。
其次:结构性变化,郊区占比增加,在调控后,刚需首套房比例增加,而降价最明显的通州、大兴、房山的整体占比增加,这也使得均价下调。
第三:上半年均价最低点出现在1月-2月,虽然3月-6月均价有轻微上涨,但是整体市场的均价依然比之前下调。
对于单月价格明显上涨,北京中原市场研究部总监张大伟指出,在年内,成交均价在成交量放大的影响下出现了上涨,开发商乐观情绪开始出现,供应量有所增加,包括首次置业、首次改善、二次改善的产品,都加速推盘,拉高了市场成交量。“量在价先”,以价换量到了一定程度,折扣必然回收,而5月之前部分项目因为成交量乐观减少了折扣,购房者更加担忧价格上行,入市的积极性增加。
刚需的入市使得市场逐渐出现了底部特征。市场成交的主流项目依然为性价比比较高的项目,信贷政策的持续微调,6月的北京市场可以预见成交量维持上行趋势,再次创造年内限购后最高,成交价格不太可能再有下调的现象,房价出现触底回升。
市场行情热点成交项目扎堆儿郊区
“从二环里搬到了五环外,心理落差肯定是有的,但眼看‘鸽子窝’变成了宽敞豁亮的大三居,我这点不平衡也就都没了。”50岁有余的谢先生,今年3月住进了儿子在大兴买的新房,而他的心声,似乎代表了一大部分北京购房人的心态。
据了解,在上半年的主要热点成交项目中,销售榜单的前20个住宅类项目中,城六区的仅仅有5个项目,郊区的达到了15个项目;在销售榜前20个项目中,均价在2万以下的达到了14个,低价项目依然是目前限购大环境下市场的主流。
二八格局仍在市场未全面回暖
截至6月25日,今年新增的86个项目(按预售许可证号统计)中,签约超过百套的有24个,总成交套数为5783套,平均签约率为53.5%,占新增项目成交总量的75.5%。这是北京房地产交易管理网统计的数字。
叠加其他热销项目,目前市场明显出现了“二八格局”,二成项目签了八成的成交量。
据中原地产市场研究部统计,上半年签约超过10亿的住宅类物业有13个项目,比去年同期的15个有所减少。而且相比去年上半年,金茂府[最新消息价格户型点评]、长阳半岛、长阳国际城[最新消息价格户型点评]、中海紫御公馆[最新消息价格户型点评]、中信[简介最新动态]城5个项目超过20亿的销售表现,今年上半年整体市场依然未全面回暖。
一步到位心态促2居、3居成主流
根据中原地产市场研究部给出的上半年普通住宅\公寓成交结构特征(套型)来看,1居室共成交9630套,占总量的25.17%;2居、3居共成交25713套,所占比例达到67.21%,4居及以上仅占剩下的一小部分。可见2居、3居成为目前市场的主流户型。
也就是说,限购后,购房者对“房票”更关注,购房资格的限制,使得“一步到位”的心态愈发增多,一居室购房占比减少。
如明年5月份准备结婚的胡军和戴玉婷,原本因为手里“银子”有限,只考虑买套一居室。然而,考虑到非经济户口购房者只能买一套房,而且银行“认房又认贷”的原则,两人思前想后,一咬牙还是买了一套89平方米的两居室。“资格不够,‘银子’也不允许,所以还是一步到位吧,现在紧点,几年以后省心啊!”胡军告诉记者,房子年底交钥匙,算上装修时间,明年5月刚好结婚,这样远在东北老家的父母也能来北京住几天了。
后市预期下半年继续“走量”价格降幅收窄
面对上半年楼市的“华丽”成绩单,业内对下半年的走势也有乐观的估计。
北京中原市场研究部分析指出,政策仍存在进一步宽松的空间,特别是下半年可能的再次降息和下调存款准备金的信贷松动,对市场的影响将非常大。
房价方面,由于5月-6月的成交比较乐观,对价格的支撑作用已经体现,房价再跌的可能性较小。7月、8月淡季推盘量较小,预计成交量可能环比回落。但全年成交量最高点在9月、10月、11月的可能性非常大,北京下半年的市场总成交量将肯定超过上半年。
链家地产市场研究部陈雪认为,出于新房市场还有二手房市场当前的表现考虑,北京限购政策、认房认贷、二套住房贷款三项关键政策没有跟进其他城市进行微调的可能。
预计下半年商品住宅成交情况,三季度会维持高位,“金九银十”会保持传统销售旺季的热度。10月份之后,市场转入淡季,需求释放减弱,成交量有可能出现平稳回落。
而在成交量高增长的情况下,买方下行预期减弱,热销楼盘的开发商也将相应进行策略调整,预计下半年商品住宅价格降幅有所收窄,加上改善性购房、高端产品成交,下半年成交价格或维持在20000元-22000元左右。