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“近期楼市在回暖。”惠州某楼盘销售总监的分析多少反映出目前广州周边二三线市场的状况。从今年二季度开始,广州的楼市成交就有了复苏的迹象,而且这种势头至今也在延续。在开发商们大力优惠促销的刺激下,购房者入市的冲动也明显加强。时至今日,广州楼市回暖的涟漪也蔓延到了下面的二三线市场。据了解,在中山、清远、惠州等地区,近期的市场回暖迹象也开始呈现,不仅是成交量回涨了,连价格也逐步走稳。
回想一下去年下半年至今年一季度的情况,像惠州这样的二、三线城市受到调控政策的影响比广州还要大。其原因是在楼市兴旺的时候,楼价飙涨就像冲击波一样也扩大到这些区域中去。而且由于本身这些地方的房价水平就比较低,所以飙涨起来更加方便。比如,在2009年,惠城区中心地段的一手住宅价格也在4000元/平方米水平,一套100平方米的大两房,总价也不过40万元左右。当时,很多在当地工作的家庭都能通过申请贷款的方式买房。而且像惠州、东莞这些城市,离深圳非常接近,不少在深圳高房价压力下的买家也有很大一部分转移到这些区域来置业,实行工作在一线,住在近邻的居住战略。特别是在房价飙涨的时候,这种现象更加普遍,所以即使是像东莞、惠州这样的二、三线城市,由于有了深圳、广州这些高一个级别的购买力支持,房价的上升速度并不比一线城市的要弱。以惠城为例,同样的市中心区域的房价基本都涨到8000元/平方米水平。而且由于土地获取的成本低,手段简单,房地产的开发量也更大。
但随着调控到来,很多深圳工作的人为了保留首次置业的资格,暂缓了到周边购房的打算,这就使得这些外来的购买力少了很多。没有了外援,这些城市的房子难卖程度超过广州、深圳,开发商推出的折扣、优惠,甚至首付垫付的程度也更大。就同样以惠城区的房价为例,市中心区域的价格大幅下滑,很多新盘的价格都去到了5000-6000元/平方米水平。
如今,一线市场成交在开发商让利的情况下回稳了,这种趋势也扩大到了上述的二三线区域,房价也在回稳,9字头的一手住宅也开始冒头。近日,也有不少人趁着仍然有楼盘还在低价推货的时候开始打量这些区域的投资主意。
从市场走势来看,现时这些二、三线城市的楼市投资空间又重新呈现。但值得注意的是,目前一线市场的回缓仍然取决于开发商的优惠让利,并不是市场的反弹性回归。而二三线市场始终相比于一线市场的投资回报低出一筹。而且这些城市的项目配套以及公共设施的成熟程度要远逊于广深这些大城市。在这种情况下,进入到这些区域进行投资,所冒的风险还是比较大的。如果真的有投资需求,除了看价格以外,还要看项目所在区域的前景。最好的方式就是选择已经发展得非常成熟的中心地区,否则最终也只是以低价买了楼,但在很长时间内都难以得到理想的回报。