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2012年7月21日北京遭遇了61年不遇的大暴雨,冲击最多的除了人员伤亡外,就是房子了。很多房子尤其是高档别墅的房屋质量都发出了报警信号,对此,著名房地产律师秦兵有以下几点看法:
一小区排水:这一次的特大暴雨,我们看到北京的城市排水系统存在问题。小区排水设施:包括防洪设施、排涝设施,主要目的是保证在暴雨侵袭时,积水可以及时排出,小区内没有积水,尤其是房屋附近,保证业主的正常居住条件。对于责任承担问题,我们认为:
1、不能否认对于排水系统市政设施存在问题;
2、但是开发商作为建设单位,同样有义务保证小区的排水系统。开发商设计排水要符合国家标准,像极个别小区没有把小区内下水管网接入市政管网,就会出现排水不畅。另外,一般应考虑当地天气的水平来设计排水设施。具体地势充分考虑雨水汇水量,当然开发商会以雨水特别大超出规范设计范围为由拒不承担赔偿责任。但是此时开发商需要证明设计没有问题,所以主要还是探究排水道的设计是否合理。如果房屋本身地势低,开发商更应该考虑到积水问题;总之,若由于设计或施工中的问题引起的小区排水不畅,开发商应该承担业主的损失。
3、同时,物业公司对小区的公共设施设备承担日常维护、管理和运行服务的义务,包括对小区下水主管道定期清理疏通、维护。业主可查看物业公司的维护记录。如果小区排水不畅是因为物业公司没有疏通下水管道,物业公司就要承担相应的责任。当有暴雨发生时,物业管理部门应该采取适当措施(如打开井盖,加大排水量),如果物业公司没有尽到此类义务,也应该对业主损失承担赔偿责任。
二房屋防水:除了排水,防水也是一个不能被忽视的问题。
1、责任主体:开发商作为建设单位最重要就是为业主提供优质住房,主要就表现在房屋质量首先必须安全、其次要舒适。在安全问题上,防水是一个重要问题。此次暴雨充分说明了因为防水问题做的不够完善,导致的巨大损失。
2 、防水要点:主要包括天花板、外墙,不能有裂缝、渗漏甚至是滴漏现象。不论是大雨亦或是小雨,都不能影响到业主对于房屋的正常居住使用。
三大雨启示:此次暴雨后,我们提示广大业主若要购房,需要注意以下问题:
1、小区地形有落差:楼层低的业主要格外小心,需要在合同中注明若发生暴雨产生损害的赔偿责任;
2、小区水景潜危险:有些开发商甚至是业主都很关注小区的湖面自然景观,但是一旦下起暴雨,就很有可能演变成水灾,此时存在严重安全隐患;
3、雨天看房有必要:雨天看房时,可以知道小区附近的排水情况,以及房屋本身的防水情况,滴漏或者渗漏现象。另外,如果是顶层需要看屋顶是否有积水或排水不畅现象。若因防水问题导致房屋质量严重受损,无法正常居住,业主可以要求退房,并且要求开发商承担赔偿损失。
四维权行动
1、秦兵房地产律师团队15年来一直致力于保护弱势业主权利,很多纠纷均源自房屋质量。秦兵团队对于房屋质量问题,具有代表性的案例是成功代理了上海莲花河畔的“楼脆脆”案件。
2、对于此次特大暴雨给广大业主带来的房屋损失,若要维权,相比其他侵权案件具有特殊性。正如我们现在了解到的普遍性信息,开发商对此不愿意承担丝毫法律责任,认为损害的产生与其没有任何因果关系,可以试想承担此类责任将会对自己包括行业造成不小的冲击,但是对于广大业主来说,房屋损失必须要有人为此买单,需要通过合法有效的方式维护自己的权益,房屋质量维权案件具有极强的专业性,此时需要专业律师,而且必须是专业的房产律师。