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进入急速发展轨道的东莞房地产,充斥着最颠覆性的词汇???“暴涨”、“白菜价”、“资金链断裂”……通常成熟房地产要用10余年走完的周期,东莞楼市在两年间就经历了所有的大悲大喜。
2007- 2009年从巅峰雪崩到第二春回暖,2010- 2012年,从恐惧性推盘到成交接连刷新高峰,两段历史似乎有着莫名的一致性步调。只不过,在经历前一个阶段最“伤不起”、刻骨铭心的高低起伏,过去这两三年来,开发商和市场已在尽可能地放慢步调,涨跌愈加圆滑世故。
一样的热力升腾不一样的调控应对
当年从巅峰雪崩到第二春回暖
当消费者和开发商一同盲目追涨楼市,2007年的房价疯狂比最大胆的预测更大胆。2007年,东莞商品房销售额实现了573万平方米的销售额,这是东莞有史以来最高的商品房成交量。当年8月,南都记者发现城区十数家品牌楼盘的洋房单价已纷纷破万元,而城区6000元以下的洋房才不足千套。不少开发商承认,由于早些年地价较低,2007年的开发利润超过100%甚至200%。
2007年巅峰时刻的疯狂终于抵不过政策措手不及的到来,927政策对于“二套房贷”“首付四成、利率1.1倍”的要求,彻底击溃了投资者的心理防线,“点杀”了当时投资风愈浓的东莞楼市。更重要的是,当时银行对于信贷的收紧,一下子捏住了开发商资金链的咽喉。
2008年的楼市寒冬终于来临,春寒料峭的2月底3月初,光大和万科[简介最新动态]领跌市场,运河东一号和景湖湾畔先后打出7折团购,业内称之“高台跳水”。与2007年的“竞相摸高”形成鲜明对比的是,当年房价“竞相探底”之风蔓延至全市。
东莞开发商集体准备继续挺过2009年地产寒冬之时,却遇到了2008年12月底开始执行的史上最优惠的房贷利率和国家为了刺激经济的4万亿救市信贷投放。这不仅直接“救”了开发商的资金链,更刺激了消费者的购买热情。2009年3月升温,9月稍有回落,12月又企稳,2009年全年录得的成交量谷底反弹,成交568 .67万平方米,同比2008年涨幅超过五成,逼近2007年的高位。
如今恐惧性推盘到成交接连创高峰
2008到2009年谷底反弹、复苏,东莞楼市如初生牛犊般的恣意疯狂,在这个时期,东莞的开发商初次体验到了有房地产开发历史以来急速腾空的快感,也首次有了被政策当头棒喝的切肤之痛。以2009年为界点的话,你会发现,这一年如2007年一般,成交热潮的来袭以后,2010当第一波政策袭来,让开发商走了个趔趄。
“4?17”房贷新政意欲终结楼市盛宴,东莞楼市恐惧性推盘但也抵不过成交连续三个月一跌再跌。十一黄金周前,“9?29”厉政再次袭来,原本以为楼市悲催的小身板再也经不起折腾,却在深圳“限购令”下外溢的购买力带动下绝地反击,9月后连续三个月一升再升,时至12月住宅成交攀高至日均173套,2009年的热潮昨日重现。但即便如此,2010年成交却有了2008年般的落寞,成交同比2009年缩量两成以上。
2011年的楼市以一场“东莞制造”的假限购,意欲重现08年底的政策刺激。全国各地由于限购令打压而带来了冷冬持续,但一场限购传闻,再借以“政策利空”的鼓吹意外打破了这场微妙的心理拉锯,东莞楼市在这一年间显示出强劲而焦躁的购买需求,且保持了价格的上行。这一年的金九银十再次出现高量,消化了大量刚性需求,不过却在11月以后持续下行。今年来的刚需在2月份后频频出手,上半年几乎呈现持续上升的趋势,似乎也有了2009年反弹的意味。回看这一年的楼市升温,不难发现成交走势的曲线,与自住尤其是主打首次置业楼盘的推盘步调一致,与2009年的复苏如出一辙。
“刚需”是每次回暖的先头部队
购房“粉丝效应”
如果说2007年的热销太过超乎现实,那么找到2009年的热销楼盘应该更具代表性。2009年的楼市不乏明星楼盘???金域华府[最新消息价格户型点评](楼盘资料)展示区开放一日就录得9000人的来访量,承接总部经济利好的凯旋国际[最新消息价格户型点评](楼盘资料)也赚足了眼球。在金九银十时期,万科、光大、中信[简介最新动态]三家市场份额最大的开发商在城区中心地段短兵相接,同推首次置业者的中小户型。虽然景湖时代城(楼盘资料)抢闸开盘,其他两个楼盘各有铁杆粉丝,同样赚得盆满钵满。但它们的光芒四射无法掩饰其他中小楼盘的艰难,一些楼盘坦承8月中旬开始,数周才卖一两套房。
每个时期都有热销楼盘,但与2007年的疯狂不同的是,今年来的复苏热销楼盘只集中在品牌开发商身上,理性的市场开始有了分野。今年的热销是开发商小步快跑,推货量不大,但是推货节奏加快,对应的消费群体目标小而明确。
中小户型风光无限
2009年、2012年楼市升温,不难发现成交走势的曲线,与自住尤其是主打首次置业楼盘的推盘步调一致,这两年的复苏如出一辙。主打刚需的楼盘如雨后春笋般出现,上东国际连续数月蝉联销售冠军,景湖湾畔、江南第一城[最新消息价格户型点评]等城区自住楼盘热销。此后由于各盘工程进度跟不上,自住型楼盘进入断档期导致成交下滑,9月一度回到“解放前”。但在国庆长假期间景湖时代城、万科金域华府、中信凯旋国际等自住项目联合推盘炒作下,楼市又进入新一轮成交爆发期。
以自住型为住的楼盘集中出现在2012年,常平卓越蔚蓝城邦、南城万科金域华府、黄江的花样年[简介最新动态]江山,是今年上半年洋房套数成交三甲楼盘,全部主打自住单位。而上榜前十名楼盘,除了中信森林湖外,皆为首次置业者购买为多。
住宅成交高位再现
63.1万,这是东莞楼市2009年成交最高峰,5月的住宅成交建筑面积。该月迎来成交狂潮,住宅成交套数5758套、面积均是2007年7月以来新高,创下23个月以来最高的成交纪录。
时隔37个月以后,南都记者录得刚刚过去的2012年6月,东莞住宅成交为5689套、57.56万平方米的水平,不仅是年内月度成交新高,这也创下了自2009年5月之后37个月以后的又一高峰。尤其是6月下半月,日均成交保持200套以上的水平,几乎为东莞正常水平???日均100余套的2倍,这说明6月份开发商积极推货,而刚性需求得到大量的释放。
高端物业未热不算回暖
成交高位运行至少持续半年
复苏的必备要素,在市场看来无可置疑为成交的逆转。销售中心访客的增长,是判断回暖的一个标志,但是购房人群的出手才是楼市的最终收益。但是如果成交只是短暂性反弹,也不构成回暖的判断,而是持续时间必须足够长。但东莞楼市对于持续时间的判断不一,更保守和客观的说法是,持续时间要达到半年左右,不能轻信短暂性成交而自信乐观。
改善、投资性购房出手奠定全面回暖
主打刚需楼盘的成交反弹和持续升温,是判断回暖复苏的一方面,但是中小户型带动的改善型单位、投资性单位的热销也是回暖的又一佐证。2009年,万科?虹溪诺雅高端洋房和别墅定价不菲,拿下当年东莞楼市销售冠军楼盘的宝座。虹溪诺雅虽然建筑面积成交仅5 .7万平方米,但其中独立别墅成交价高达6万元/平方米,创下东莞最贵别墅单价,带动总体销售金额夺冠。其热销也代表了高端物业的热销。
在高通胀预期下,别墅成为大量热钱的避风港。2009年别墅市场全年成交达到63.6万平方米,超过2007年和2008年的总和。目前而言,东莞楼市也开始重现高端物业陆续成交的影子,万科松山湖悦、金地湖山大境等投资性中小户型、高端别墅物业都录得不错的成绩。
编辑:刘琴琴