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话题三
政策如何变动
房产税可能会进一步扩容,增加试点城市;房地产教育管理方面的税有可能进一步收紧,提高相关的税率
在不少业内人士看来,对楼市来说,心理预期最为重要。摸清各地房地产市场现状和调控政策的落实情况,将有助于中央对接下来调控政策走向的把控。于是有人将此次调研解读为新一轮调控政策的前奏,并对新政策的内容猜测纷纷。有观点认为,此次调研之后,房产税试点城市会进一步扩容。而上周更是有一条关于“商品房预售制将取消”的传闻红遍网络。那么,这次调研之后政策面会出现变动么?
杨红旭:首先还是会强调既有政策,切实保证已有的房地产调控政策落实到位,真正发挥调控作用。不过,光靠强调可能难以抑制房价上涨,一些新的调控政策可能会适时出台。主要应该集中在税收方面:比如,房产税可能会进一步扩容,增加试点城市;房地产教育管理方面的税有可能进一步收紧,提高相关的税率。
另一方面,限购政策可能会进一步地强化,督促地方政府去进一步落实,通过实行“问责”制度来深化限购的力度。
此外,今年以来,大部分地方政府都没有制定年度房价控制目标,中央接下来有可能要求地方制定各地年度房价控制目标,在下半年进行落实。
姚玲珍:宏观政策应该不会变,比如限购政策,后期可能出台的新政策,可能会是税收方面的政策,目前只有重庆和上海两个城市是“房产税”的试点,后期也许会在全国推广;另外,在信贷政策方面可能会进行一些微调,如鼓励刚性需求和改善性需求;而在保障性住房政策方面,对于保障性住房建设的融资等可能会出台一些新政策。
预售制度应该不会取消,虽然有很多传闻认为应该取消预售制度,这样政府对市场的调控力度就会加强,市场会更加规范。但是从发达国家来看,商品房的预售制度仍然存在并有其存在的合理性,如建设周期长、资金需求量大等一些客观因素就决定了预售制度的存在。但在预售的过程中,政府或相关机构可以加强预售管理和规范性。开发商对预售所得资金的使用应该专款专用,按照工程的进度用于项目,而不是随意用于拿地;此外,在预售的条款和信息披露方面可以加强管理。
薛建雄:出台商品房预售制度的初衷是降低房地产开发资金门槛、扩大内需、增加市场供应。预售制度加速了资金的运转周期,提高了资金的使用效率,已成为房地产开发融资的重要手段。因此,取消预售制肯定会增加开发商的融资成本,可能会导致开发商的成本转嫁。但目前整个行业的现金流比较充溢,这是取消的有利条件之一。
在产业发展进入成熟阶段,取消预售制对房地产的健康发展相对有利。它抑制一定的投机需求,对购房者的保障性更高。不过,这个取消过程应该是逐步完善的,如果简单地取消商品房预售制度,有可能带来不利后果:一是有的地方商品房不够卖,如果直接搞现房销售,会加剧商品房的供不应求,进一步推高房价;二是取消商品房预售制度将增加开发商的成本,相应支出势必转嫁给购房者。
尹伯成:变动无非就是将限购、限贷等政策进一步细化,不让地方政府有孔可钻,要将中央决策进一步落实到位,仔细分析地方房价走势情况,如若地方房价要反弹,那么可选择一两个城市来进行试点,找解决方案。
传言所说的取消预售制度也该算是变动。随着房地产开发企业不断壮大,投融资体制日益完善以及需求问题得以缓解,取消房屋预售是大势所趋,但一定是要一个较长的过程。房地产业的地域特征非常强,每个城市发展差距很大,一些房地产业发展相对成熟的城市,已经有条件先取消预售制度。就拿上海来说,基本已接近这一阶段,如果其他配套政策跟进得当,也可适时取消预售制度。
话题四
房价去向何方
对于身处淡季的第三季度,估计房价应该会相对比较平稳,没有多大的波动;但是到第四季度,估计房价会有非常明显的上涨走势
中国经济最近几年的高速发展过程中,一个行之有效的模式是房地产与投资两条腿走路。具体而言,房价的上升带来地价的上涨。这一方面提高地方政府的土地出让收益,另一方面,以土地作为担保,地方政府可以通过融资平台的模式从银行体系得到更多贷款。而这使得地方政府有财力投资当地的基础设施建设和经济建设。基础设施的改善和经济的快速发展又反过来进一步推高房价和地价,拉高房地产和相关行业。
这样一个过程对于地方政府和开发商来说是互惠互利的过程,但当房价上涨到影响民生的程度时,中央必须坚决控制房地产投机投资性需求,控制房价上涨。
于是,在楼市调控这件事上,中央与地方政府一直处于博弈状态。然而,在目前的经济形势下,稳增长或将成为地方政府放松楼市调控的一个重要筹码。因此,分析认为,这种博弈状态在未来可能进一步升级,未来的房价走势也将画上问号。
杨红旭:博弈一直在进行,但这次有所升级。督查组的主要意义在于督查,反映出中央希望地方政府更好地去落实政策;但另外一方面,之前楼市比较低迷,地方的财政收入和经济有所下滑,地方政府有意愿和驱动力去放松调控。中央和地方不同的利益出发点使得博弈加剧。
当前房价面临重新上涨的压力,如果不出新的调控措施,下半年涨价的预期将进一步增大。虽然近期监管层曾多次表态坚定楼市调控,但“调控精神要想转化为执行力,还需相关细化政策予以保障”。
姚玲珍:在整个房地产业中,有各方面的利益主体,从长期来讲他们的利益是一致的,但短期是不一致的,这就产生了一个博弈的过程。从政府管理层面来讲,利益主体主要是中央政府和地方政府;从经济主体来讲,则有开发商、银行、购房者。这三种主体的利益有时候是跟地方政府一致的,有时候又是与中央政府一致的。而这五个方面的主体从短期阶段来讲,利益不完全一致,再加上信息的不对称以及各主体利益诉求的不同,会使博弈的过程得以存在。
个人认为,下半年,房价大幅上涨或下跌的条件和环境都不存在,未来房价走势依然受政策所引导。在“稳增长”目标下,货币政策适度放松与“保刚需”政策微调,将持续带动刚需、改善性需求入市,而投资性需求仍将被严格控制。预计后市房价依然会延续上半年的平稳态势,短期可能略有回调,下半年或将整体与上半年持平。
薛建雄:可以这样说,中央与地方互相协调从而来保证大家的利益,拉动经济增长,这是良性的说法。
下半年属于政策紧中偏松的状态,房价会有明显上涨。对于身处淡季的第三季度,估计房价应该会相对比较平稳,没有多大的波动;但是到第四季度,估计房价会有非常明显的上涨走势。
尹伯成:地方政府对土地财政的渴望越来越强,中央防止地方政府动摇,才会出此方法。如果不解决初级财政问题,地方利用微调之言与中央玩游戏,中央要观察民生却也要防止地方动摇。
对于房价未来的走势,个人觉得如果中央没有新的调控政策出来,那么房价很可能会触底反弹;如果中央出台新的调控政策的话,那么房价就会趋向平稳。要知道,中国的房价永远是跟着政策走的。