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7月涨价——从数据角度而言,已成定局,然而,涨价也引发了更多的争论。
从政策层面而言,国家近期已经连续13次通过各种渠道进行喊话,核心内容就是“强调调控政策不变,防止房价下降成果功亏一篑”。随着国务院督查组分赴各地,北京市住建委约谈部分涨价较为明显的企业的一系列动作来看,国家抑制房价上涨决心仍然坚定不变,追求短期涨价获利的企业可能遭致更严厉调控措施,甚至带累整个楼市。
而从市场层面来看,尽管部分楼盘的涨价消息改变了消费者的价格预期,在“买涨不买跌”的心态下,甚至出现了部分涨价楼盘受到跟风、追捧的现象。但大量的实例仍显示,经过一年的调控,购房者的博弈资本已经大大提升,部分涨价楼盘在调价后出现购房者大批撤退的例子并不鲜见。7月涨价,很可能成为今年楼市中昙花一现的一个片段,随着金九银十的传统旺季到来,新增供应量大增的市场或许将对部分涨价楼盘大声说“不”。
更值得关注的是,部分楼盘的涨价或许只是表面的繁荣。本报曾连续深度追踪“技术性涨价”、“捂盘惜售”等做法,从调查结果来看,许多涨价行为仅仅是一种营销手段,甚至是负面效果大于正面效果的过时手段。
◎案例1合景·香悦四季
开盘前故意放出涨价消息
“我们实施的销售策略是小步快跑,每期放的房子不太多,基本上是蓄了一段时间的客就开一次盘,”8月3日,记者采访了合景·香悦四季的营销负责人,他告诉记者,“像这次开盘,我们的701号楼盘,开了33套卖出28套,而价格较高的802号楼,开了6套卖了3套,均价大概是15500元/平方米。”
事实上,香悦四季不仅是在销售上“小步快跑”,在价格上也是实施“小步快跑”的策略。经纪公司的数据显示,该楼盘今年1月的成交均价是12311元/平方米,4月是13720元/平方米,7月已经涨到了14151元/平方米,平均涨幅接近15%,这一涨幅已经远远超过7月份北京住宅成交的平均涨幅。
“下次开610号楼还要继续涨价,大概就是一个星期以后。每套房总价上涨5万元—10万元,平均下来可能每平方米涨1000元左右。您如果要买的话,可以来我们这里办卡,”8月5日,记者以购房人的身份采访香悦四季的销售人员时,她这样告诉记者,“最近一直涨,这次开盘就比上次的总价上涨了10万元,下次还会涨。最近大家都在涨,要买的话可以赶紧来现场。”
香悦四季位于顺义马坡,这一区域地理位置优越,板块内目前项目较多,如鲁能·七号院等名盘也层出不穷,近期涨价的现象比较普遍。在这种情况下,香悦四季选择小批量、高频率的释放房源,并且每期在开盘前放出涨价信息,确实能够带动相当一批跟风的购房人。
然而,就在香悦四季“小步快跑”的同时,小区业主中也出现了一些另外的声音。记者在该小区的业主论坛看到,7月21日北京大雨之后,有业主在论坛发帖称“7月20日晚,我们全家在香悦四季收拾完最后的地面,将窗户全部关好后离开,本以为万无一失,结果在经历了21日的暴雨后,22日一早,来到家中一看客厅北面窗户漏雨,将壁纸、墙壁全部浸泡,地面的积水已有1公分。北屋的地板、墙体、壁纸也全部被浸泡,目前地板中还有水。”
记者尝试联系该业主,但尚未收到回复。随后记者致电该项目营销负责人,他告诉记者:“小区1期的地势较低,因此有些地下室有灌水的情况发生;另外少数顶层的天花板也出现了漏水。因为尚无业主入住,并未造成其它损失。我们的补救办法是负责完全修复,哪里坏了修哪里。”
记者胡喆
◎案例2鸿坤理想城·曦望山
土地使用权仅剩60年价格不降反升
鸿坤理想城位于大兴地铁四号线西红门站东侧约800米,该项目的五期曦望山将在8月底或9月初加推新房源,虽然目前均价还未定,但预计将超过20000元/平方米。而曦望山在6月、7月的成交均价均未超过20000元/平方米,如6月成交均价为19071元/平方米,7月成交均价为18780元/平方米。
按照开发商的说法,不断涨价是曦望山受所处区域价值提升的拉动。开发商表示,项目周边配有大型购物中心,而“项目紧邻宜家亚洲旗舰店”一直是开发商的营销卖点。
据介绍,地处于京南新区西红门中心,总投资50亿元的英特宜家购物中心,除了主力店宜家商场外,该购物中心还将引进百货、超市、运动、餐饮、影院等全方位消费功能。不过,从2009年底拿地、2010年年底奠基至今,已过去近3年,英特宜家购物中心却刚完成挖地工作。根据之前的规划,宜家商场作为英特宜家购物中心的主力店,将于2012年开业。后来,这一开业时间一年内三次变更,从2012年推迟到2013年,后又推迟到2014年。
对于曦望山项目来说,一直所宣扬的周边配套难以兑现,但楼盘价格缺不降反升。此外,该楼盘是开发商于2002年8月拿到的土地使用权,70年产权,从拿地时间算起,现在已经过了10年。
这些情况引起了不少看房者的不满。“鸿坤的房子凭什么涨价?产权就剩60多年了,和50年的商业产权的房子差不了几年!”有购房者表示。
记者陈静思
◎案例3凯德锦绣
紧邻回迁楼品质跟不上价格
目前,房地产市场上对于豪宅的定义仍未明晰,开发商可以自封“豪宅”,随意利用豪宅的招牌。由此,“批量制造”导致的豪宅良莠不齐,“伪豪宅”层出不穷混淆视听。
从现在北京的豪宅分布来看,由于供应量稀缺,四环以内的楼盘纷纷呈现出豪宅化趋势,具体表现为品质高端化、价格豪宅化。不过,动辄10万元的均价,在性价比上,受到了众多质疑。
“我们是定位中高端的楼盘,两居室目前只剩下88平方米顶层的一套了。您要想买两居室,要等到下一栋楼开盘,不过下一栋楼还没规划好,开盘时间不确定。开盘价格肯定比现在高。”在凯德锦绣售楼现场,销售人员一上来就用“饥饿营销”法向记者介绍道。
位于东四环慈云寺桥东北角的凯德锦绣项目,在售均价为42000元/平方米,但是,相对于这一明显是高端楼盘的定价,该项目的整体品质则难言豪宅水准。
首先,从占地面积来看,该项目仅为41000平方米,难以形成豪宅的体量和规模。据介绍,该项目设计为4栋楼,层高26层。
其次,项目被建筑年代较早的老旧社区包围。其中,离凯德锦绣项目最近的是北京市一家老国企的回迁小区,另外还靠近两栋塔楼民宅,以及建造于上世纪80年代的5层以下居民楼。居住混杂,凯德锦绣的档次被拉低,难以显示出项目的高端定位。
值得一提的是,不少业主抱怨,4.8元/月/平方米的物业费也让业主感觉有点“不值”。记者了解到,根据该项目所处的周边环境,所拥有的配套设施,将近5元/月/平方米的物业费确实处于较高水平。周边两个同档次小区的物业费分别为2.8元/月/平方米,3.38元/月/平方米。
令凯德锦绣业主担心的是,该项目南侧是一个正在施工中的大型工地。据了解,这块地是远洋地产的一个商业项目,将盖成写字楼和商场,西高东低。
公开资料显示,该项目为远洋京棉商业项目,建设单位是北京远翔置业有限公司;建设面积88000平方米,建设限高100米;竣工日期是2014年11月13日。
凯德锦绣售楼人员告诉记者:“远洋的这个楼,最高一侧20层,另外一侧是7层。我们的楼26层高呢,不会遮挡。”虽然远洋的这一商业项目还未出地面,不过,记者实地走访发现,该项目建成后,预计凯德锦绣项目的1号楼的一个单元将被这一商业楼遮挡。
此外,凯德锦绣所处的地段看上去十分优越,交通便捷。但实际上,实地考察即可发现,该项目的交通并不如开发商所宣扬的那样便捷。
该项目位于东四环的慈云寺桥东北角,但慈云寺桥在东四环上却没有出口,也就是说,无论在东四环上是由南往北行驶,还是由北往南行驶,要想到达该项目,必须提前一个出口进入辅路,然后绕桥才可以到达。
记者陈静思
数据
26个项目7月涨幅超过5%
北京中原统计数据显示,剔除个别包含商业物业较多的项目,截至7月29日,北京楼市7月月内签约超过50套且非新盘的项目合计有35个,其中,销售均价为历史最高的有9个,占据整体项目的25%,目前的售价相比之前已经有了明显上涨。自然月签约均价相比之前最低点上涨超过5%的项目有26个,占比高达75%。
链接
北京住建委将约谈涨价企业
国务院近日派出8个督察组,对包括北京在内的16个省区市的房地产调控进行专项督察。北京市住建委相关负责人表示,为使北京房价合理回归,北京将继续从严执行住房限购政策。对于五、六月份楼市的回暖,住建委及时采取对企业约谈和告诫。
“对于5、6月份市场所谓量价齐升这一情况,我们及时采取了对企业的约谈和告诫,在商品房预售审批过程中进行价格引导和监督。”住建委相关负责人表示,为了使北京房价合理回归,北京将继续从严执行住房限购政策。严肃处理违反住房限购政策的企业和人员,加快保障性住房的建设和分配,增加普通商品住房有效供应。在市场监管方面,北京将严格实施商品房预售资金监管,扩大存量房交易服务平台试点范围。记者陈静思
观点
豪宅需求或萎缩
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,下半年,豪宅购房需求日渐匮乏。胡景晖分析,去年3月底各地政府为了实现对中央“房价不再上涨”的承诺,纷纷叫停了对豪宅预售证的发放,使得在过去的10多个月里,豪宅供应量极其稀少,购买豪宅的需求也被积压。春节后随着多地“房价不再上涨”承诺的实现,5月、6月份全国多个城市逐步放开了豪宅预售证的发放,豪宅供应量的增加,也使得积蓄已久的豪宅购房需求得以释放。“但是,由于有能力购买豪宅的人群毕竟是少数,这类需求在二季度的集中释放,也使得下半年的豪宅需求极其匮乏,所以在下半年豪宅购房需求也很难支撑楼市继续回暖。”记者陈静思