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上周,一则后来被辟谣的消息引发地产股暴跌
日前,一条关于“商品房预售制将取消”的消息引发高度关注,地产股闻讯当天暴跌。随后,住建部发言人表示:“并未研究取消预售制度,相关传言属谣言。”尽管辟了谣,地产股在随后也随大市回升了,但“期房预售制度”的存废之争,仍然引起了多方的热议。
中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强指出,之所以出现“取消期房预售制度”的传言,可能是跟近期国务院派出督察组,对16省市楼市调控政策进行专项督察这个背景有关。很多人期待在这之后会有新的政策出台,所以猜测是取消期房预售制度。市民许先生认为,取消预售房制度,可减少买楼者的购房风险;网友“林大冲”也认为,老百姓直接向楼市“输血”,为开发商提供资金支持,而开发商回馈给老百姓的却是一套“未成型”的产品加上高房价和高风险。但看楼客曾小姐却认为,取消预售将减少楼市供给,岂不是逼着房价又上涨?
取消预售或致供应锐减房企破产
业界人士普遍认为,若在现时条件下突然取消期房制,将会瞬间打破供需平衡,令市场极度震荡。广州一知名上市房企的营销总监表示,若取消预售,大量开发商手头的期房将不能出货,这不仅令公司的年终业绩无法顺利完成,同时,不少资金实力不足的中小房企资金链亦有断裂的危险。此外,特别需要重视的一点是,占据市场供应量绝大多数的期房一旦突然退出市场,新房供应必然陷入极度短缺,房价短期内可能再次暴涨。
因此,鉴于以上两点,目前中央取消商品房预售制度的可能性几乎为零,上周地产股的狂跌应该只是市场反应过度而已。
中国房地产业协会副会长朱中一认为:“目前预售制度是肯定不会取消的。”他说,预售制度确实存在利弊,从弊端来看,预售房可能存在虚假宣传、违规销售的风险,但利在于帮助房地产开发企业融资筹款增加供应,也可以让消费者早选房、选好房。取消预售制度将直接减少供给,对于存量房不是很多的地区将是一个巨大的冲击,必然又会引起房价的波动。
广州预售门槛高要求准现楼发售
对广州而言,被视为预售制度所带来的问题已经都基本得到化解。近年来,广州对商品房的可预售条件所设置的门槛已经很高,具体表现在“要求必须达到用地规划施工手续齐全,多层楼宇封顶,高层楼宇完成工程进度的三分之二”。这与《中华人民共和国城市房地产管理法》中针对房屋预售条件最关键的一条:“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期即可”相比,门槛可谓已经抬高了许多。
而且以“多层楼宇封顶”的条件来衡量,意味着无论是多层洋房还是别墅产品,都已经是达到了准现楼的标准了,“刨坑就卖楼”的现象早已绝迹广州楼市。
此外,在广州住宅销售市场,让消费者感到较为放心的一点是,大部分样板房都设在楼宇内,不会有“只见图纸不见实物房”的担心。即便是一些房企不把样板房设在楼宇内,但也有完善的小区实体环境让业主及买家得到“零距离”的了解、认识,让买家得以放心入市。
风向预测:不排除技术性微调
面对取消预售的种种传闻,日前有媒体报道称,北京再次被明确房价控制目标需要“稳中有降”。由此不难发现,价格成了督查组关注的重点。今年各地均未对外公布年度房价控制目标,但从各地媒体的报道来看,各个督查组似乎都有对房价控制目标的询问。
但问题在于,现在多数一线房企的土地储备规模都足够未来10年开发。更为严重的是,与早年开发商土地储备多为廉价用地不同,现在天量的土地储备,很大一部分是在2007年~2009年间高价获得的。
“现在这些地的处理就只有两个办法:要么,牺牲利润,迅速出手换得现金,再去寻觅当前还算便宜的土地;而另一条出路,则是坐地涨价。”在限购、限贷不放松的前提下,第一条路显然是千军万马挤独木桥,恐怕很多拿了地的房企,还是会走第二条路:涨价。
如果这一幕发生,届时政府又将如何处理?扩大房地产税试点,对商品房预售制度进行技术性的微调成为一些业内人士认为最可能的措施。“取消预售显然是不现实的,但通过对预售各个环节的调控来调节市场预期却是可行的办法。”有业内人士表示。
政策回顾:多年前已建议取消
商品房预售制度从1994年开始实施,当年推出商品房预售制度,主要是为了解决开发商的资金问题而借鉴了香港“卖楼花”的方式。一直以来,商品房预售制度是否应该被取消都是业界的热点话题。在2009年“两会”期间,政协委员提交了集体提案,建议全面取消预售商品房制度。去年年初,广西曾以南宁为试点取消商品房预售制。记者王荔珏
微博妙论热点话题
谣传“取消预售”专家齐吐槽
有部分网友和“砖家”认为应该取消商品房预售制度,其理由是此举将有助于房地产市场的健康发展,杜绝资质较差的开发商以“空手套白狼”的方式,令楼盘陷入烂尾危机。但不少网友和业界人士更偏向于应该坚持预售制度,“贸然取消预售,可能带来房价新一轮上涨”。多位业内人士表示,预售制度是一把“双刃剑”,但从目前的市场行情来看,利大于弊。取消预售制度将直接减少供给,助涨房价。
微博@周忻:今天地产股大跌,是因为在风传要取消房产预售制,你信吗?!在今天这个时点如果有些稳房价的小动作,我信;如果说出台颠覆性的政策,我不信!——易居中国董事局联席主席兼总裁(CEO)
微博@任志强:许多记者打来电话和发短信询问传言,尤其是取消预售制度。我很奇怪为什么这么愚蠢的传言也会有人信。——知名地产商
微博@曹同学微博:不一定是造谣,不完全是不可能。因为这是一个伪专家泛滥,人定胜天的年代。取消预售制,只许卖经过综合验收后有房产证的现楼,只有一个结果就是房价上涨10%,顺带税收增长,银行贷款收入增长,开发企业将增加的资金成本全额连上税费加入房价,购房者负担增加。——广州市政协常委、广州十大杰出青年、广州市房地产行业协会副会长
微博@肖磊看市:预售房制度是有益而无害的,需要完善的应该是预售房制度的法律措施,在交房时间、质量、承诺、价格、证件等方面如何保护购房者。——财经专栏作家、外汇市场观察员肖磊
微博@邓浩志:目前商品房建设资金来源并不足以支持取消预售制度,如真取消无异于彻底停止建设商品房。无房可售那存量房会涨到什么地步?一招恐吓市场进行底部挖坑建仓的伎俩罢了。——地产经济学家、方圆地产首席市场分析师记者王雯倩