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告别惨淡,北京二手房成交量在6月、7月份经历了繁荣,8月份开始又出现了回落。与此同时,北京二手房市场上出现了业主抬高房价、看涨楼市,而买方则重新陷入观望的状况。
8月成交量冲高回落
北京二手房在经历了7月份的成交高点后,8月份开始下滑。
7月份北京二手房成交量为16923套,环比增长31.1%,同比增长120.6%。伴随首次置业的购房需求和部分改善类购房需求集中入市,7月份北京二手住宅网签量创自去年2月份以来18个月网签量新高。
根据北京住建委网站公布的网签数据显示,8月上半月(1日—15日),北京全市二手住宅网签总量为5984套,与7月上半月同期相比大幅下跌了12.5%,环比7月下半月的成交量更是大幅下跌了41.9%。
二手房房价方面则恰好相反,随着二手住宅成交量的回暖,房价开始止跌回稳。
截至7月,今年二手商品房价格已持续上涨4个月,且幅度和速度在7月达到最大。7月的价格已相当于2010年11月的市场价格。
根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计,8月上半月北京二手住宅成交均价为21988元/平方米,与7月份房价相比上涨了0.4%。
此外,根据18日国家统计局公布的数据来看,7月份,北京二手房涨幅超新房。今年7月北京新建商品住宅价格环比涨幅为0.3%,涨幅与上月持平;二手房方面,7月本市二手房价格环比也上涨0.3%,涨幅比上月增加0.1个百分点。
买卖双方预期相反
调控一年多后,二手房市场的买卖双方进入新一轮博弈期。一方面,在近期楼市回暖后,一些房主强势看涨房价,挂牌价格开始有所提升;另一方面,8月份以来一些二手房购买者再陷“观望”。
记者从链家地产了解到的数据显示,在南三环一小区,成交均价大约在24000元/平方米—26000元/平方米,但是部分业主挂牌价高达28000元/平方米—29000元/平方米。记者了解到,有些房主越来越“硬气”,这类高于成交均价的房源看房人群比较少,成交难度大,但是这类业主并不着急出售,也没有下调价格。
链家地产市场研究部分析认为,二手房业主的心态相对积极,一部分着急出售的业主基本都按照市场价格出售,很难再为了尽快出售而调低价格。也有部分业主的房源挂牌价均远高于市场价,这类业主强势看涨房价,并不着急出售,甚至有个别业主边租边售。整体上看,随着近几月量价的上涨,业主出售心态上持续乐观。
与此相对应,“8月上旬,链家地产新增房源量没有太大变化,比七月下旬增加了不到5%。但新增客源量则比7月下旬下滑了近20%。”链家地产副总裁林倩对记者透露。根据林倩的解释,新增客源是指首次到店来访或来电话,咨询买房的客户。
对此,链家地产市场研究部指出,从购房者当前心态来看,购房意愿与6月、7月相比略有下降,观望情绪开始出现。主要原因是价格上涨后,购房能力有限的消费者被迫观望。此外,购房者预期未来政策从严后价格仍然有下降可能,当前不着急购买。
“可以说,目前买卖双方仍然处于深度博弈的过程中,市场中存在两种相反预期,业主预期未来房价上涨而高价挂牌,而消费者当前理智购房。”链家地产市场研究部认为,按照当前市场心态,预计未来“金九”的成交量也将会稳定,不会有突破性上涨,在多月成交稳定的情况下,业主的心理预期也会再度回落,价格上涨空间有限。
案例
学区房领涨难议价
在二手房源中,由于各大、中、小学开学日期的临近,学区房在近一段时期内成为热点。不但成交活跃,且价格一直居于高位。
记者近日走访了位于海淀区知春路附近的多家二手房中介,有销售人员告诉记者:“每年的这个时候都是学区房的成交热季,学区房数量有限,一直都是供小于求,所以基本上是房东给出的价格是多少,成交价就是多少,不能谈价。”
记者了解到的一套位于东南小区的房源,69平方米的二居室总价380万元,单价将近55000元/平方米。“买了这个房子,就可以上中关村一小。在周边,这个小区的二手房最抢手,成交单价都要达到55000元/平方米—57000元/平方米之间。”销售人员向记者推介。
据悉,东南小区是中科院的家属区,里面住的大部分都是以前中科院研究员级别的职工,建造于上世纪80年代。对于每平方米超过55000元/平方米的高房价,销售人员则十分不以为然。“我刚刚卖了这个小区一套81平方米的三居室,还是在顶层,总价465万元,折合单价超过57000元/平方米。”该销售人员说。
数据显示,7月份,海淀区二手房价涨幅高于其它各区,而记者走访的中关村区域是海淀学区内各大重点大、中、小学校聚集区域。同时,中关村是众所周知的教育和科技产业基地,这里具有北京甚至全国最优质的教育环境和最优秀的学校。这一区域的知名中学有中关村中学、人大附中、北大附中、知春路中学等;小学有中关村一小、中关村南二小、中关村三小、知春路小学等。
中关村学区的房产受这些著名的学校影响而备受瞩目,每逢各大中小学校开学之际,该区域的二手房都会炙手可热。根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计,各知名中学附近二手房有东南小区、知春路小区、双榆树小区等,这些小区房龄较新、户型现代,受到很多家长们的青睐,目前二手房售价为35000元/平方米—50000元/平方米;中关村一小、中关村二小、中关村三小周边的二手房售价在43000元/平方米—48000元/平方米之间,代表项目有科育小区、科源小区等。
分析
胡景晖:购房需求逐渐萎缩
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示,购房需求量的逐渐萎缩,是导致8月份北京楼市成交量出现下滑的主要原因。
胡景晖表示,造成购房需求量萎缩的原因主要有两个方面。一方面,近两三个月,支撑楼市成交量回暖的首次置业的刚性购房需求和积蓄已久的豪宅购房需求逐步释放殆尽,与此同时,限购从紧,使得改善性购房需求和投资投机需求在下半年也无法进场,新的购房需求再生缓慢,无法支撑楼市的持续回暖,下半年的楼市成交量将逐步萎缩。
另一方面,近来中央接连表态要严控房价反弹,并对全国16个省市的房地产市场调控政策的执行情况进行督查,如果房价反弹必定有新的调控政策出台的预期,使得购房人因担心下半年房价反弹而产生的恐慌性购房情绪逐渐平复,恐慌性购房需求的减少也造成了购房需求总量的逐渐萎缩。
胡景晖判断,二手房业主面对市场的降温,以及需求的减少,在挂牌定价时也将更加理性,一些着急出售房产的业主的降价意愿也将更加主动,预计三、四季度北京全市的二手房价格将整体保持稳定,部分近郊和远郊区县的二手房均价将有所回落。
林倩:价涨导致量跌
链家地产副总裁林倩接受记者采访时表示,显然最近的刚性需求出手有些犹豫。“刚性需求有点却步,取而代之的是改善型需求的购房者,所以在8月上旬就出现了成交量下跌,但价格没有跌。”林倩说。
林倩分析,刚性需求购房人对房价比较敏感,当最近房价往上走的时候,就会比较犹豫出手。再加上国务院督查组到各地检查,以及所作出的对调控的坚决的表态,使得一些购房人的心理和上半年相比发生了变化。“上半年的心理是调控已经一年了,政府的调控手段已经出尽,会比较放心地去购房。”林倩说。
“8月份,二手房成交量的下滑更大还是价格上涨以及政府的因素。”在林倩看来,8月份的成交水平应该算是正常水平,而7月份是非正常水平。“是因为政府叫停了二次网签,本来应该8月上旬出现的成交量提前了。二手房每月成交量在1.5万套左右是比较符合现在的市场状况,对于房价的平稳也会比较有帮助。”林倩认为。
林倩分析指出,3月—5月,二手房价格比较平稳,6月和7月波动较大。“成交量的大幅上涨,由此带来了价格的上涨。如果8月份的二手房成交量维持在1.4万套或1.5万套的水平,价格则不会产生太大波动。如果成交量像7月份一样达到1.7万套或突破这一数字,二手房房价则很有可能会上涨。”林倩判断,目前来看,8月下半月成交上涨动力有限,8月份二手房成交量突破1.7万套的可能性不大。随着购房需求的稳定,未来价格涨幅有限。
李燕来:市场会再度回归平稳
北京美联董事助理李燕来分析认为,进入今年8月来看,北京二手住宅市场成交速度有所放缓,主要是由于自8月1日起“二次网签行为”全面叫停,7月底透支了部分8月初的成交量,但和去年相比,市场的增量还是比较明显的。
回顾年初的二手房市场,受到春节假期的因素的影响,2012年1月、2月份,全市分别成交二手住房2934套和5515套,创下了自调控以来历史最低值。从3月份大量刚需客户感受到了房价水平实质性的下降,开始集中式进入市场,使得整体成交量不断走高。7月整月甚至突破了1.7万元/平方米,这一数字与今年1月份相比增长了近5倍,刚需客户的持续放量是成交量增多的主要原因。
对于接下来的市场走势,李燕来分析,随着成交量的走高,二手房的价格水平也在不同区域出现了6%—10%不等的涨幅,而且从7月份开始改善型客户开始逐步入场,以小换大、以远换近等购房需求一方面使客户量得到延续,同时也为刚需客户提供了房源。在下半年的市场中,政策层面放松的可能性基本不存在,成交水平的增速或会出现一定程度的下降,市场会再度回归平稳,对于普通购房者来说,平稳的市场状态会是最好的购房时机,价格水平的起伏不会很大,可供挑选的房源也会比较多。