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天津北方网讯:8月30日, “2012天津滨海夏季房交会暨海外置业展”在天津滨海国际会展中心拉开序幕。多家海外项目亮相此次展会,吸引了不少天津市民的关注。当前,由于国内限购令、限贷令的出台,使得部分投资者纷纷将目光转向国外市场。那么我们在制定海外置业的计划中需要具备哪些条件以及注意哪些问题呢?记者就此现场采访了几家海外置业代理公司,对海外置业所涉及的条件、政策、税费、收益等各类问题进行了详细了解。
首先是资金问题。海外置业的门槛究竟有多高,这一般是大家首要关心的问题,也就是置业起码要具备的资金量,尽管有些海外房产的价格与国内差不多甚至更便宜,但是由于政策、经济、汇率等方面的差异,投资风险是客观存在的,就小编采访的几家海外置业公司来看,所涉及的房地项目相对目前国内一线城市的房价来说并不算高。
展会上一家名为绿洲蓝地的海外置业公司代理在英属开曼群岛的土地购置,其门槛价格为60万人民币,且几乎没有任何税收,即缴纳60万人民币后你便可拥有一块属于你的英国土地。同样,在展会上一家名为EJU海外服务联盟会的置业机构所代理的马来西亚吉隆坡房产门槛价格为100万人民币,税收为总房款2%,且该房产位于吉隆坡市中心,位置极佳。由此看来,海外置业的门槛并不是很高,其资金要求也在大部分投资者承受范围之内。
其次,要知晓当地的投资环境。在投资海外房产前,当然不能完全听信一些代理公司的一面之词,其中难免有失偏颇甚至存在夸大隐瞒现象,投资者一定要提前做好准备工作,要对即将选择投资地区的人文环境、社会动态、相关政策以及经济发展状况作一次全面的了解。EJU海外服务联盟会的销售主管顾晓华向我们介绍,就投资吉隆坡房产来说,它是马来西亚的首都,整个马来西亚有30%人口是华裔,会说普通话、广州话、福建话的内地人都可以在吉隆坡正常生活,与国内文化差异不大,并且马来西亚的物价和消费普遍低于国内一二线城市。此外,当地购房总税收大概为总房款的2%,而吉隆坡的房价长速基本为每年同比增长5%,如果您将所购置房产作为出租投资,出租市场的价格长速也大致为6%到7%,可以说收益非常可观。
另外投资者还需了解当地的市场现在是处于怎样的周期,按照内地的房产投资模式,选择好的地段便能获得不错的回报,但是海外的房地产市场发展具有着自己的周期性,如果进入下跌周期,即使是投资顶级地段,也难保投资成功,因此选择房产的周期,选择在哪一个时间点进入这个市场,也是很关键的问题。
第三,要关注产权年限。绿地蓝洲的销售经理葛振宇向我们介绍,海外很多国家土地都为私有制,一般来说海外购置的房产都为个人永久产权,基本无年限限制,也有极个别的地区的房地有产权年限,但年限也都为90年以上,这一点上还是大大优于国内的。例如,有一些物业仅拥有有年限的土地租赁权,在泰国的房产土地使用年限是90年,到期之后须归还给政府。
第四,要了解投资税费。海外置业者投资前必须要对房产交易时产生的税费清晰地掌握,衡量税费成本是否可以承担,对将来的居住或收益有无影响。海外与房产有关的税赋主要有契税、土地税、印花税以及增值税,其中需要说明的是,契税只是部分国家征收,如泰国、马来西亚等国家,征收标准为房价的1.5%左右。欧美国家主要征收土地税,这种税赋是每年征收一次。
当然,也有部分地区是没有税收或者税收极低的,像小编采访的绿洲蓝地所代理的开曼群岛就是世界的“避税天堂”之一,当地的各项税收都远低于其他国家或地区,甚至有些税收几乎为零,比如当地无房产税、无资本利得税,在房地产投资方面,租金收入或股息收入也没有收入所得税。
此外,出售房产时也会产生相关税费,主要征收的是增值税,如澳洲最高会按增值部分的45%来征收,因此建议投资者要学会合理避税。经小编查询相关资料,在澳洲购房贷款所产生的利息、装修翻新费用、赴澳考察房产的费用、律师代理费、验房费等等,都可以用来抵税。
第五,要做好房产的后期管理。业内人士指出,在海外投资房产,买房容易养房难,管理房产极为关键。的确是这样,对于海外置业的投资者来说,远隔重洋,相离万里,大部分购房者根本没有精力和时间去管理自己的房产,因此如何很好地养房成了一个非常实际的问题。在采访中了解到,目前国内的一些推销海外房产的代理机构,只仅仅负责销售,而与置业者签订购房合同,并办理完交房手续之后,其余的事情便全部由投资者自行解决,这在无形中给置业者带来了管理上的不便。
对此,建议置业者货比三家,尽量选择有多个合作伙伴的代理机构。有些公司提供的服务的确很多,比如办理按揭、再售、出租以及出租过程中的管理、维修等等,有些公司甚至包括办理旅游、移民签证等业务,这些无疑会大大方便置业者对海外房产的管理。
第六,要警惕可能存在的风险。也有人表示海外置业“看上去很美”,种种置业风险也是客观存在的,不管是用于投资还是自住,在海外置业必须注意一些问题。首先最主要的问题在于了解所关注地区的经济发展情况,以及当地各种各样的政策,包括税费、贷款、签证、移民等等,同时还要做好对东西方文化差异的理解和心里准备,另外,选择哪种适合自己投资的管理物业也都是投资者需要仔细考虑,并详细了解的问题。
汇率风险是目前大多数海外置业者较为担忧的。因为房产贷款期限都较长,在这么长的时间内,利率一定是有升有降,贷款人会面临还贷金额的不确定性。除此之外,一旦日后需要房产变现,也会产生各种各样问题。最后,政治风险也是需要海外置业者充分注意的:两国关系如何,该国对华政策怎样,这些都是置业前必须摸清的家底。(记者 马骏)