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近日,与一些业内人士交流,称广州的房价已经没有下降的空间了,当中的一个主因是目前的地价太高。比如珠江新城[最新消息价格户型点评]最新的地王单价达到了3万多元/平方米,区内的商品房成本就必然会达到4万元/平方米;又比如市桥南地王的单价达到了7000多元/平方米,市桥的房子成本就已经超过1万元/平方米,低于这个数,开发商就会“亏本”。对此,笔者不敢完全认同。
对于地王项目的成本,我们可以采取这种简单的“土地成本+建设成本+税费”算法。但问题是,目前市场上在售的项目并非所有都是“地王”项目,并非所有地块的取得成本都达到了“地王”的水平,甚至仍有部分大盘项目在当年取得地块时的成本不足千元/平方米。这,难道可以一概而论吗?
诚然,与10年前乃至5年前相比,广州的地价确实有了较大幅度的上升。同时,在通货膨胀、原材料价格上涨、用工成本上涨等因素的推动下,商品房的建设成本也确实有了较大幅度的增加,这也必然会导致房价的上涨。然而,我们过去几年在市场上看到的是,开发商的土地成本在拿地的时候已经是确定的了,但其后期的涨价依据,并非是简单的加上“建设成本”及“税费”、“合理利润”,而更多是跟风涨价。难道这些楼盘在目前真的没有了降价的空间了吗?
再以珠江新城为例,目前价格在3万元/平方米以下的在售项目已经基本绝迹,但这并非是成本决定的,更非是简单的地价决定的。我们可以认同其由于地段、占有社会资源较多、产品质素较高等理由而判定的给出价格水平,但这些项目又有几个的地价是超过万元?仅以“成本”而言,相信都有下降的空间。
信息时报记者李东元