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晨报记者徐运
为赶上中秋国庆超长假期,及“假日楼市”房展,近期新房供应大幅放量,让上海本已居高不下的新房库存进一步增加。 “网上房地产”数据显示,截至周三,申城新建商品住宅可售面积1055万平方米,创下2008年初以来的最高纪录。业内人士认为,结合库存量、政策调控和市场需求三方面因素,短期内上海房价不会出现较大反弹。
上周新房供应量抵一个月
就在超长假期即将来临之际,本市的新房供应突然迎来爆发。21世纪不动产的统计数据显示,上周(9月17日-9月23日)全市新建商品住宅新增供应为46万平方米、环比提升146.1%,上海楼市上一次单周供应超40万平方米尚在1年多前的2011年5月末。其中上周公寓项目有14批次、39万平方米供应,环比提升108.6%;而别墅项目则一改此前两周零供应局面,推出了近7.1万平方米。
截至9月23日,9月本市新建住宅合计供应面积已达92.1万平方米,在未满月的情况下供应体量已创年内新高。另受到近期房管部门加强监督检查影响,本市新房供应的项目继续保持大体量格局。据统计,上周获得预售的15个项目中,供应总面积在3万平方米以上的多达11个,占比超7成。
在近期楼市成交乏力,供应则大增的背景下,本市一手库存量进一步攀上高位,截至周三的数据显示,全市一手住宅可售面积为1055.07万平方米。如果用此前8月整月80万平方米的成交水平计算,则该存量水平的消化周期将高达13个月。
利空、利多交替价格胶着
对于楼市的高库存,中原地产研究总监宋会雍表示,在近几个月市场平和的状态下库存依然缓慢上升,确实让人有些意外。他告诉记者,近期“利空”“利多”政策交替出现,开发商和购房者的解读角度不同,价格上难以达到共识。这在市场上的表现就是成交始终未能继续放量。
21世纪不动产上海区域分析师罗寅申则表示,未来楼市供应总量应该还是不少,但其对应的购买力方面,随着前期5-8月楼市有效购买力的集中消化,实际上不少有资格买房的人前几个月就入市了。换句话说,“需求被提前透支了”。“未来库存量有可能继续增加,从而对楼市价格变动产生影响。”
值得注意的是,在总体库存大幅上升的同时,普通住宅的可售面积则一直保持在250万平方米左右,并未发生明显变化。罗寅申表示,这说明普通住宅目前在市场保持着一个供需平衡的状态,新增供应量可以得到购买力的有效消化;而在非普宅部分则存在明显“供大于求”的现状。“尤其是一些类别墅产品,受到限购等政策的影响较明显,销售速度自然会降低。”
不过,对于高库存是否会迫使开发商在下一阶段继续降价,专家的看法则是“未必”。对于目前绝大多数开发商来说,资金链的压力要比今年上半年时好很多,短期内房企没必要为求跑量而大幅调整价格。也有的表示开发商是否会进一步降价主要取决于需求,如果之后需求仍能保持较高水平的话,开发商降价动力必然有限,更多的可能还是平价跑量。