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在国庆假期结束后的第一周,包括龙湖、融创、世房等在内的几家此前疯狂拿地的开发商开始大规模融资,为即将到来的年底地市备粮。此前,万科总裁郁亮曾经直言,“不论市场好不好,我们都要买地,万科只会靠做房子赚钱,没别的本事。不买地我们饿死了怎么办”?并表示年底前万科拿地量将超过前8个月的总和。
房企筹钱
发展到今天的房地产业,土地和资金就是开发商的命根子,在港股内地房地产企业给投资者的印象就是上市圈钱拿地再圈钱再拿地的简单模式,而在过去一周房企密集融资超过150亿元,不禁让人联想到了即将引发的拿地大战,而且涉及融资的房企此前在地市上一直表现得很生猛。
10月11日,龙湖地产对外发布公告,成功与汇丰银行、渣打银行、巴克莱、德意志银行及摩根士丹利订立购买协议,发行于2019年到期的6.875%优先票据,票息较可比公司现有债券有显著优势。优先票据发行的所得款项约为4亿美元,将用做现有及新增房地产项目资金,以及一般企业用途。
在这样的节骨眼上融资,让人联想到了此前龙湖四处大肆买地的行动。今年9月26日,龙湖地产以14.7亿元、溢价8.7%的价格摘得北京市朝阳区孙河住宅地块,起始楼面价仅次于万柳地王的二类居住用地。值得注意的是,据链家地产市场研究部统计数据显示,龙湖地产年内拿地金额总计达181.60亿元。有分析人士认为,龙湖地产资金充裕,若接下来再度出击土地市场,其拿地金额已直逼200亿元。
同时此前一直在地市上十分活跃的融创中国,此前斥巨资与绿城合作获得了9个项目,随即又与保利合作拿下上海森兰外高桥地块。在融创中国董事长孙宏斌二次崛起后,联合发展成为了其显著特征,主要原因就是上市不久的融创中国家底并不富裕。
10月10日,融创中国宣布发行5年期优先票据,总值4亿美元(约31.2亿港元),年利率12.5厘。余资净额约3.9亿美元,将用于收购新土地及作为一般公司用途。进一步扩张拿地的思路尽显无疑。
另有市场消息指出,世茂房地产正筹组一笔3年期银团贷款,涉资约7亿美元(约54.6港元),集团管理层正积极与投资者洽商,如果反映热烈,不排除将集资规模上调至10亿美元(约78亿港元)。
同时包括世房和越秀地产在内的几家企业也纷纷于近日发布了融资公告,整体涉及融资金额超过了150亿元,北京中原地产市场研究部总监张大伟认为,大部分开发商都已经从上半年的悲观转为乐观,拿地积极性高涨,对于大部分开发商来说,降价的忧虑已经消失。
业绩看好
从9月份开始房企海外融资次数和金额进入了历史上的最高值,表明了海外投资机构对于中国内地楼市回暖的认可,这均得益于在过去几个月中房企业绩的出色表现。
截至10月14日发布2012年前三季度预报的上市房企合计50家,预告为预增的房企为18家,其中预期上涨超过100%的企业有亿城股份,预期上涨170%-210%、秦禾集团预期上涨136%、重庆实业预期上涨226.73%、滨江集团预期上涨150%以上、创新资源预期上涨950%等。
业内人士表示,从目前已经公布的2012年三季度预报看,整体房地产企业的经营情况相比2011年同期出现了明显的好转。盈利房企的比例有所增加,但整体房企的利润率有所降低。
龙头房企的业绩更为喜人,据链家地产市场研究部统计,万科、恒大、保利、世房地产等10家房企在9月销售合计418.77亿元,环比增长7.11%。在10家房企中,有7家销售出现环比增长。
链家地产市场研究部张旭认为,虽然9月楼市整体成交量相对平淡,但是部分房企在“金九”仍能抓住时机实现增收。
9月房企的推盘力度明显增加,以万科为例,9月的开盘数高达31个项目,环比增长了近一倍,积极的推盘量使得销售额环比增长6%。
记者了解到,目前上述10家房企在年内销售合计3340.17亿元,其中8家公布年度目标的房企,平均目标完成率为82.19%。其中,世茂房地产、越秀地产和禹州地产目前已经完成了销售目标。
不过也有业内人士指出,从四季度的市场形势来看,自8月以来,市场上升趋势明显放缓,在没有信贷政策利好的情况下,四季度成交量上涨难度较大。因此房企的销售压力仍然存在。从房企角度来看,在年度目标完成无虞的情况下,积极调整价格,提高项目利润率可能会成为部分房企的选择。但是目前购房者的积极性有所下降,综合来看涨价难度较大,预计四季度房价或会保持较为平稳的走势。
年底地市
在业绩看好、融资顺畅的情况下,房企剩下要做的可能就是大量储备用地,正如郁亮所言,无论市场行情如何开发商全要拿地,要不就要饿死了。
近期在土地市场最为风光的无疑是保利地产,10月9日下午,保利地产以总代价9.45亿元竞得广东佛山南海区桂城两幅地块;10月10日上午,保利万科的联合体以总价32.56亿元竞得长沙滨江新城B7地块;10月10日下午,保利地产以总价45亿元斩获上海徐汇区滨江商住办用地地块;10月11日,保利融创联合体以21.24亿元竞得上海外高桥南部国际社区地块;10月12日上午,保利地产再度出击上海,其以32.59亿元竞得上海杨浦区平凉街道商办居住用地。至此,保利地产以及联和体在4天内拿地支出共计140.84亿元。其中,在上海两天内拿地资金近100亿元。
其实早在今年6月份,保利成都公司就打出了“保利求地!净地、商业、住宅来者不拒;收购、合作、转让,你说了算”。而这次集中拿地在业内人士看来并不意外。
根据中原地产统计,截至8月底,保利的库存面积(已获预售证,尚未售出)约为500万平方米,按其最近3个月的平均销售面积94万平方米计算,其库存消化时间分别仅为5.3个月;若按近12个月的平均销售量计算,则库存消化周期分别为7.3个月,库存量已经出现了明显的下滑,适当补货在合理的预计中。同样万科也存在着此类情况。
同时按照各地国土局的推地计划,年底前还将迎来推地高潮,以北京为例,9月北京多宗土地被暂停出让,且10月份至今仍未再次挂牌。这也会导致11月和12月的土地供应更为集中,或形成全年土地成交的最高峰。根据链家地产市场研究部统计,截至10月15日,北京经营性用地共成交421.7万平方米,占全年供应计划的58%,还不足六成。因此未来两个月将是各地土地集中供应的时段。(记者赖大臣)