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太阳公元是北京房地产首次遇冷后唯一开盘的70万平方米的大盘。“15年名校教育”正是房产营销策划机构在楼市低迷背景下的“价值提炼”。但实际情况如开发商律师在庭上承认的:开发商根本无权决定公办学校的上学问题。
律师认为,开发商对“15年名校教育”只做口头承诺和广告宣传而不写入合同,很可能早有法律风险准备。但根据法律规定,该承诺仍有可能被视为合同内容。业主如胜诉,判例效应对北京的教育地产影响深远。
太阳公元“学区”概念系策划而成
有业内人士向记者透露,在太阳公元开盘前的一段时间,开发商曾经一度为卖房发愁。
“开发成本高,开发商资金紧张,想赶快卖,恰好又赶上了2008年底、2009年初的楼市低谷,不好卖了。”他说。
之后,开发商找到了房产营销策划机构——万有引力广告公司,该公司为开发商打造出“15年名校教育”这个概念。
几经辗转,记者找到了万有引力公司策划太阳公元项目的“案例总结”。
当时,太阳宫还不是炙手可热的地方。万有引力公司分析道:“营销障碍:太阳宫,一个在市场上身份尴尬的地方——城市黄金位置的城中村”。
“大势上,2008年,北京房地产20年来的第一次遇冷。作为开盘的北京唯一一个70万平方米的城市大盘项目,冷市下如何整合营销成为关键。”
该公司随后给出解决方案——“项目最大价值在于江湖地位的确立”。
在“价值提炼”一节,该公司提出“引进人大附15年教育资源”这个概念。“要炒热这个现象。随着人大附教育体系的引进,提前准备好对教育价值的深入传播:前所未有的15年全程教育体系落成。”
随后,万有引力公司制定出了细致的炒作部署,“15年名校教育”概念被广为传播,房价也由开盘价每平方米18000元一路上涨。
如今,太阳公元已在多年的炒作下成为朝阳区著名的高档住宅。根据搜房网的数据,截至2012年10月初,太阳公元的房屋单价已经超过每平方米65000元。
万有引力公司总结道:“太阳公元从新盘迅速成为焦点,万有引力的贡献之一,就是‘立足需求,精准概括核心价值,明确诉求核心’。”
哪个小区能“入片”开发商无决定权
多数业主并不了解,“开发商合作建名校”背后的真实情况,其实和炒作出来的内容并不一致。
记者联系人大附中朝阳学校进行核实。工作人员表示,该校是由朝阳区教委和人大附中双方合办的,合办方不包括开发商。
朝阳区教委工作人员则称,太阳宫新区的小学预计要在两年后才能建成。但即使建成了,太阳公元业主的孩子能否进入就读,也要等当年的划片安排才能确定。
首都经济贸易大学土地资源与房地产系主任赵秀池说,建教育配套,其实是开发商的一项义务。
新小区建不建教育配套,不是开发商决定的,而是由政府规划的,是根据项目开发地块的建设规模所确定的居住人口,按照北京市居住公共服务设施规划指标确定用地及建筑面积。
北京某大型房地产公司总经理李红(化名)也向记者证实了这一点。她说,早年间,开发商还没发现“教育地产”的好处,一些公司甚至会逃避这项义务。
后来开发商想出两全之策:牵线名校到该地区办分校。这样既履行了义务,又能利用名校促进销售。再往后,随着家长对教育的愈加重视,促进销售成了开发商的主要考虑。
但赵秀池说,开发商充其量是中间人,而不是合作方。具体的合作细节,都是当地教委和名校之间的沟通。建成的教育设施要交给教委,统一划入该地区的教育资源,由教委分配使用,开发商没有决定权。
“就算开发商把学校建在自己的小区内,学校也要像其他学校一样,划片后统一使用。因此,开发商炒作之后,小区业主的孩子能否实际进入名校就读,充满变数。”她说。
业主如胜诉此案具有判例效应
北京市双利律师事务所律师刘琳表示,从太阳公元纠纷案的案情看,开发商对教育配套设施的规定早就清楚,对“15年名校教育”只做口头承诺和广告宣传而不写入合同,很可能是在进行“教育地产”策划时已作出逃避被追责的法律风险准备。
“它和以往出现的绿地纠纷、花园纠纷类似。法院往往认为广告是要约邀请(注:要约是一方当事人向对方发出希望订立合同的意思表示;要约邀请是引诱他人发出要约),不能作为合同内容对待,而销售员口头承诺难以事后证实,因此判决维权业主败诉。”他说。
但刘律师认为,太阳公元开发商的“小算盘”未必能打得响。
他说:“依据最高法院司法解释,如果开发商就相关设施作出了具体确定的允诺,且允诺对合同订立和房屋价格的确定有重大影响,即使允诺未写入合同,也视为合同内容。因此,业主也有胜诉的可能。”
他表示,如果业主胜诉,此案将具有判例效应,对北京的教育地产影响深远。