|
||||
上海新总价地王的竞拍,让信保(天津)私募股权投资基金走上台前。作为保利地产[简介最新动态]发起的私募股权投资基金,信保首次出现在土地竞拍者名单中。而据本报记者了解,参与此幅地块的竞拍者如华润、中海[简介最新动态]、绿地等背后,均有私募股权基金的影子。
原因在于,该幅地块相当部分为商业用途,对资金运作要求非常高,而这一领域正是地产私募股权基金愿意进入的。
摒弃“融资工具”角色
地产私募在近三年来风生水起。据住建部政策研究中心今年年初发布的研究报告显示,人民币房地产私募基金总规模已达千亿,较2010年增长了1倍。
但是,“目前大概只有5%的房地产私募是规范的,其他都是以债权投资形式存在的‘高利贷’,”一位地产私募资深人士告诉本报记者,“这种债类的业务只要有10%的收益率,很多人都愿意做。”
据本报记者调查,2010-2011年间兴起的所谓房地产私募,是由商业银行的私人银行和理财部门的客户作为LP(有限合伙人)进行债权投资,大多按照事先约定的价格进行回购。前述私募人士透露,这些房地产私募中,大部分实际是以“过桥贷款”为主营业务。
“房地产私募在开发商资金困难时,确实扮演了‘救人于水火’的角色,但事实上,开发商还远远没到愿意‘割肉’的时候。与此对应的是,目前的房地产私募基金也没有匹配的能力去实现全产业链的覆盖。”中国房地产基金联盟秘书长闫宗成坦言。
从全行业来看,地产私募股权募资额确实不高。星浩资本副总裁黄海滨透露,该机构今年截至目前仅募集私募股权资金20亿元,却已占整个行业规模的30%~40%。清科研究中心的统计数据也显示,上半年完成股权私募的房地产基金只获得了总共5.71亿美元的资金,平均单只规模仅为7138.75万美元,2只并购基金到位2.15亿美元,平均单只规模1.08亿美元。
而保利[简介最新动态]与信保的合作,似乎标志着股权投资正在成为主流。据本报记者了解,此次信保拥有上海项目的40%股权。
金地旗下地产金融平台稳盛投资总经理吴涛对本报记者表示,真正的私募是股权投资,投资人和开发商,共同分担和控制项目风险,而很多债权投资的地产私募,基本上没有风险控制可言。
闫宗成认为,地产金融的先进商业模式,应由资本从拿地环节即开始介入,通过有序的管理,用股权合作的模式,共同分享长期投资带来的收益,从而逐渐摆脱“开发商融资工具”的角色。