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两年前,广州楼市“紧箍咒”横空出世,在国家出台了半个多月的“国八条”后,广州宣告正式进入“楼限购”时代。今年10月15日,限购实施两周年,这个被称史上最严的限购令给广州楼市带来了哪些变化?根据最新的数据显示,限购之后楼价和成交量都有短暂的回落,2011年的金九银十更是完全褪色,同比大挫近七成;但从今年3月份开始,楼市出现了回暖。今年5月份以来,压抑了一段时间的刚需购买力被引爆,楼市出现明显回暖,连续4个月成交量飘红,7月份更是达79.67万平方米,是目前今年的最高值。成交价格方面,去年底今年初有部分楼盘下调价格,总体而言是稳中有涨,但涨幅明显放缓。
楼市调查
成交量一度回落今年淡季爆发性上涨
据搜房网数据监控中心监控阳光家缘数据,2010年广州十区一手住宅月平均成交量为46.3万平方米,传统的“金九银十”两个月,总成交量为237.5万平方米,仅10月成交量就达156.68万平方米。有分析指出,受广州新政出台的影响,购房者抢搭末班车的心理十分明显,再加上开发商积极推货以及推出优惠措施,网签量于是创下新高。限购尘埃落定后的2010年11月,全市网签量迅速回落至43.68万平方米。
限购限贷影响下的2011年,被称为楼市最艰难的一年。数据显示,2011年广州十区一手住宅月成交面积为46.4万平方米,最高值为2011年1月份成交的73.25万平方米。而传统的“金九银十”完全褪色,网签面积仅分别为49.02万、48.69万平方米,10月份同比2010年大挫近7成。2012年,楼市寒冬依旧。数据显示,2012年1月,十区仅成交31.87万平方米一手住宅,2月份仅为25.35万平方米。
今年3月份,成交量开始出现回升。数据显示,3月广州十区成交50.05万平方米。而5月份以来,压抑了一段时间的刚需购买力被引爆,楼市出现明显回暖,连续4个月成交量飘红。7月份成交量达79.67万平方米,是目前今年的最高值。在第二季度的突出表现下,今年的金九银十显得较为逊色。广州市国土房管局公布的数据显示,今年9月广州十区成交量为74.75万平方米,虽然比去年同期有了较大幅度的上涨,但不及今年7月,今年第二季度的高位成交似乎已经透支了后续的成交量。但从整体看,2012年的成交量数据明显好于2010年。
楼盘也有拼跌时期楼价稳中略有上涨
在限购的两年中,降价的楼盘有限,偶有楼盘降价促销就引起疯抢。根据搜房网数据显示,限购的两年间,广州十区的成交均价最高值出现在2011年1月,为14406元/平方米,最低点则在2012年4月,为12465元/平方米。而在广州正式实施限购前,2010年1~9月,成交均价最高点为1月份的13572元/平方米,最低值为8月份的11218元/平方米。但整体成交均价仍略有上涨。
据了解,限购后,中心区楼盘价格一直居高不下,去年年底有多个楼盘大幅度下调价格,引起市民疯抢,其中,海珠区、越秀区均有楼盘带头下调价格5000~10000元/平方米,位于越秀区的某名校盘价格直跌10000元/平方米。刚需盘供应大区和标志性刚需大盘的价格则基本保持稳定。
据网易房产数据中心数据显示,2010年1月1日~9月10日,广州住宅网签成交套数为44803套,均价10889元/平方米。2011年同一时段,全市成交量上涨了11.5%,成交套数达49968套,成交均价上涨6.15%,至11559元/平方米。今年同一时段,全市住宅成交58593套,较2011年增加了17.3%,成交均价为12066元/平方米,同比上涨了4.4%,较限购前上涨了10.8%。不过这两个涨幅和限购前的涨幅相比,仍可看出限购令对楼价上涨的抑制作用——2008年广州十区一手住宅均价为9339元/平方米,2009年为9346元/平方米,2010年猛涨至13074元/平方米,涨幅接近40%。今年9月十区住宅均价13943元/平方米,同比仅上升0.4%,环比仅升1.2%,显示价格走势相当稳定。
开发商
正招歪招齐上阵营销大战各显神通
2010年10月开始的楼市限购政策,无疑给开发商出了一道极大的营销难题。企业为完成销售目标,销售人员为赚取更多的佣金,于是乎,市场上出现了花样百出的营销手法。当中,有循规蹈矩的正招,也有铤而走险的歪招。总之,一切都是为了卖楼。
招数1弃兵保帅舍价换量
受限购影响,投资型买家被踢出市场,买家明显减少,市场的观望气氛迅速加重。为保证完成全年的销售目标,同时更为资金回笼以防资金链断裂,很多开发商采取了“以价换量”的方式进行销售。特别是在2011年第四季度,折扣风更是达到了近年来的最高峰,九折、八折,甚至七折进行大甩卖的楼盘比比皆是。
如番禺某楼盘早前均价在17000元/平方米左右,在该阶段仅需12000~13000元/平方米即可成交;而另一大盘开售以来价格一直保持在12000~13000元/平方米的水平,最后也以“清尾货”的噱头降到9000多元/平方米。在南沙,更有楼盘打出了5500元/平方米的“员工价”,与早前的7000~8000元/平方米的售价相比,降幅达到了20%左右。尽管中心城区的楼盘由于交通便利、配套完善等,报价相对坚挺,更有新盘开出了超过10万元/平方米的价格,但大部分楼盘即使没有降价,也不敢随意升价了,对新盘的定价也更加谨慎。
招数2转移战线改打刚需牌
在投资型和多次改善型买家被限购令踢出市场后,开发商在一定程度上转变了产品开发的思路,把目光转向更为符合政策要求、但资金实力相对有限的首置刚需人群。经过一年时间的调整,今年上半年,市场上出现了大批主打刚需客户的产品,有力地促进了今年第二季度以来楼市的回暖。如市桥南的雅居乐城南源著,产品主打48~100余平方米的中小户型,售价也仅为10000元/平方米左右,就吸引了大批刚需买家。
另外,还有部分开发商将产品策略从住宅转向不限购、不限贷的商用物业,避开限购令,再次吸引投资型买家的入场。这也导致近两年来广州市场的商业地产出现开发销售热潮。
招数3暂停销售推迟开盘
暂停销售的产品,多属于早期一些早前为避开中小户型配建比例的政策规定,而设计的两套打通使用的“两证”户型。这种产品面积普遍较大,拥有两个房产证,但功能布局在设计、建设之时就已经是按照“一套”来设计,难以再次分割。在限购的影响下,两证户型基本被市场所抛弃,基本无人愿意多牺牲一个购房名额去进行购买。期间,曾有开发商企图通过各种关系、程序将之合并为一个房产证,但结果并不理想,迫于无奈之下,唯有将之暂停销售。
招数4暗渡陈仓不网签不备案
这一招数大多用于一些价格较高、户型较大的项目,所瞄准的目标客户,均为实力较为雄厚、已经拥有多套房产的买家。他们受到购房资格的限制,在政策范围内不能买房,这就意味着房产不能过户、不能登记。为避开政策的限制,有部分楼盘联手买家,以各自的信用作为保证,采取了只签销售合同,而不去相关部门登记备案的方式进行销售。而买家可以一次性付清房款,也可以选择分期付款。
如番禺的某豪宅盘,2010年下半年推出的全新一期产品,开发商当时号称已消化近8成货量,但而后很长一段时间这一数据均无法在阳光家缘上有所体现;另一楼盘相关负责人同样对记者表示,项目首期推出的单位,公司的关系户占了不少的比例,当中很多人都无法网签,只能采取暗渡陈仓这一招数。
招数5偷梁换柱开假证明
此招多用于名下虽没有物业,但尚不能满足“满一年社保或纳税证明”条件,而没有购房资格的非户籍人士。特别是在限购政策出台之初,由于各种配套政策尚未得到全面的完善而存在一定的漏洞,给了部分楼盘营销人员钻空子的机会。在当时,一份社保、纳税证明仅需万元左右就可以“买到”。
记者了解到,此招也常见于一些投资型买家。这些买家虽因名下拥有多套房产而丧失了购房资格,但为继续在楼市中淘金,便借用在广州没有房产的亲戚朋友的资格代为购买。