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上周(10月15日—21日),一手住宅网签成交13.82万平方米,成交套数为1419套,环比下降23%,成交明显回落,但是日均成交达到203套,楼市仍维持亢奋的热度。同时,住宅成交均价为8114元/平方米,环比下降4%,同比上升6%,整体保持稳定。
住宅日均网签仍超200套
据东莞中原市场研究部提供的数据,上周,一手商品房成交面积15.72万平方米,环比下降23.05%,同比上升14.78%;成交套数1632套,环比下降22.91%,同比上升14.29%;成交金额14.37亿元。
其中,住宅成交面积13.82万平方米,环比下降24.87%,同比上升14.57%;成交套数为1419套,环比下降22.42%,同比上升20.36%;成交金额11.21亿元。
另外,非住宅成交套数213套,成交面积1.90万平方米,金额为3.16亿元,成交均价16623元/平方米。
价格方面,上周,住宅成交均价为8114元/平方米,环比下降3.72%,同比上升5.77%。其中,普通洋房成交均价为7056元/平方米,高端洋房为9506元/平方米,豪宅洋房为10781元/平方米,别墅为12753元/平方米,公寓为8225元/平方米。
从8月底以来,东莞住宅均价一直维持在“8”字头。剔除个别特殊项目影响,东莞楼价基本企稳。一方面,目前市场成交的仍旧以中户型的刚需产品为主,成交结构保持稳定,刚需客户群体对房价较为敏感,开发商调高价格,会滋生购房者的观望情绪。另一方面,即将临近年底,“金九银十”是出货的良好时机。开发商出货任务繁重,以价换量为王,在定价上也趋于理性。况且今年来东莞楼市环境相对平静,没有较大的政策调控,市场波动性不大。开发商对后市把握显得更为从容,定价趋于理性,价格上的调整也不大。
新货销售率良好
国庆累积的一波需求,从最近两周的签约数据逐渐得到体现出来。近两周住宅日均成交维持200套以上,保持旺盛的热度。
国庆过后,诸多项目进入营销推广缓冲期,整体楼盘活动相对平淡。从上周末的楼盘活动来看,据不完全统计,上周有长安万达中央公馆、万科朗润园和万科棠樾开盘。观澜碧桂园和星城国际花园分别开放销售中心和样板房,富盈东方华府启动认筹等。大型暖场活动有中信森林湖举行“千人瑜伽”活动、龙光君御旗峰“蔡琴忘不了情”演唱会等。
从成交项目的反馈信息来看,长安万达中央公馆推出5号楼王,去化率达到50%以上。万科朗润园推出190多套79—96平方米户型单位,去化率也达到50%以上,带精装修价格为7300元/平方米,与之前变化不大。
从个盘来看,热点项目的营销动作不断。个别注重营销的开发商,采取轰炸式的推广方式,预热动作频繁,如东城万达公馆上周举行新品发布会,九球天后潘晓婷亲临,上周该项目举行“百万富翁”豪门盛汇,陈启泰亲临。前周,中信森林湖举行精英相亲派对,上周又举行“千人瑜伽”活动。通过这种密集型的大型活动,能迅速提升项目的知名度和品牌,保持市场的热度。但这种操作方式投入较多的人力物力,成本高,也考验开发商的资源运营能力。
公寓供应创年内新高
据统计数据,上周,东莞有8个项目新增供应2110套,合计12.4万平方米。
其中,洋房供应316套,合计2.67万平方米;公寓供应1069套,合计5.09万平方米;商铺供应197套,合计2.67万平方米,写字楼供应93套,合计1.43万平方米。
从供应套数比重来看,洋房占比14.98%;公寓占比50.66%;商铺占比9.34%;写字楼占比4.41%。上周,公寓、商铺和写字楼投资类产品供应合计占比超六成。
其中,公寓有东骏朗晴居、华悦名苑和联冠广场三个全新项目上市,共供应1069套,创下今年内周次新高位。
进入“金九银十”,开发商保持高涨的推货热情。住宅市场保持活跃的交投氛围,开发商抓住旺季节点,加推商业和投资类产品的积极性也大大增加。
出现这种现象,分析人士认为,主要原因有四点。其一,第三季度GDP同比增长7.4%,出现见底迹象,稳经济措施进一步见效,第四季度经济有望复苏,宏观经济好转,投资者入市信心会增强。
其二,9月CPI回落至1.9%。物价持续走低,为货币政策提供更大的调整空间。同时,全球货币宽松政策启动,年底通货膨胀或会重新抬头。投资者出于房产抗通胀考虑,也加快入市步伐。
其三,今年来开发商基本把重心放在自住型产品上,客户的需求得到了不同程度的释放。填补市场空白处,加推中小户型的公寓或会受到投资客和过渡型自住客的追捧。
其四,企业高管或老板在年底往往会有分红或奖金,资金充裕也会助长投资欲望。