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近日,四川中原地产发布成都首份二手房调查报告。该报告显示,自二手房实施“评估价”征税后,9月,成都主城区二手住宅成交量和成交价首次双双回暖。据悉,9月,成都主城区二手房成交5695套,环比上月小幅上涨4.8%。与此同时,在四川中原抽查的17个板块、76个样本楼盘中,二手房成交均价为9451元/平方米,价格环比上涨。专家分析认为,出现二手房成交回暖现象,是因为经过一段时间观望后,部分置业者入市积极性有所上升,从而拉动二手房成交量。预测本月内,成都二手房成交量还会持续上涨,从而迎来传统销售旺季。
观望缓解主城区二手房成交量上涨
在四川中原发布的二手房调查报告中显示,9月,成都市主城区二手住宅成交量为5695套,较上月小幅上涨,环比涨幅为4.8%;成交面积49.4万平方米,环比涨幅4.4%。专家分析说,出现这样的现象,一方面是因为成都新房市场,在7、8月份出现传统淡季不淡现象,无疑让置业者对市场信心增强,入市积极性上升。此外,随着时间的推移,“按评估价征税”政策效应逐步减弱,一部分因新税开征而观望的置业者开始走出观望,从而导致看房量、成交量皆有所回升;另一方面,7月份前由于“按评估价征税”集中成交的数据滞后备案,对拉动9月成交数据也有一定影响。另外,二手房市场与新房市场对比,由于在7、8月份中,一手房表现强劲,需求和库存均有一定消耗,导致9月份需求和库存均较不足,市场成交出现明显下降,而二手房市场在置业者入市积极性有所上升的情形下,导致二手房成交量回升。9月,主城区二手住宅成交套数占全成都二手房成交量的40.6%,达到今年以来除6月份的最高水平。
成交价格再次回到上涨趋势
从各行政区成交量来看,高新区位居首位,成交套数1127套,成交面积10.8万平米。与上月成交量相比,除成华区成交套数环比下降外,其余各行政区成交套数均不同程度上涨,其中高新区上涨幅度最高,环比涨幅为14.3%。为进一步了解主城区二手房成交价格走势,为此,四川中原抽查成都17个板块区域,并从76个楼盘中得出9月内成都主城区样本楼盘成交均价为9451元/平方米,环比上月继续小幅上涨0.6%。全年来看,除7月份受“按评估价征税”影响市场波动明显,价格出现小幅掉头外,成交价再次回到上涨趋势。从各行政区样板楼盘成交均价看,锦江区成交均价保持首位,为10458元/平米;成华区今年以来成交均价逐步赶超高新区,为9804元/平米,高新区为9582元/平米;金牛区成交均价依然最低,为8499元/平米;青羊区成交均价为8901元/平米。
租房价格套一和套四租金下滑最大
中原地产成交数据显示,相比7、8月份暑期租赁高潮,成都主城区9月份租赁成交量下滑明显,但仍高于5、6月份水平。从物业面积段来看,8月份套二和套三的租赁价格均环比出现上涨,租赁价格分别为2607元/套·月、3135元/套·月,环比分别上涨5.5%和10.7%;而9月,成都主城区二手房租赁市场中,套一和套四物业租赁价格环比分别下降7.2%和5.2%。专家认为,出现这样的情况,主要是因为暑期租赁潮过后,对套一物业的租赁需求有所减少,造成价格出现波动。套四物业一直以来在市场上的需求均较少,受成交结构影响波动较大。从客户来源方面,本地和川内二级城市占比依然较高,分别为33.5%和40.0%;其次是外省客户占比,为23.9%;港澳台和境外客户占比较少,分别为0.6%、1.9%。
市场预测二手房市场会进一步回暖
走过了“金九银十”之后,成都二手房将呈现怎样的发展趋势?四川中原房地产研究中心主任周觅分析认为,随着时间的推移,置业者对于新税政策慢慢消化,政策效应逐步减弱,一部分观望的置业者或将择机入市;另一方面,四季度为传统刚性需求释放的旺季,有迫切需要解决居住需求的置业者,在经过上半年或前几月的观望、徘徊后,一部分置业者或作出购买决策,促进成交量的回升。
支招:您适合购买哪类二手房
第一类:单身贵族型当今社会上的单身贵族多数是还处于起步阶段的年轻人,对于他们来说,购房应首先考虑方便、实用,不必一步到位。因此这类人群在选择购二手房时应当尽量选择购买市区中心或公共交通便利的区域住宅,以保证生活方便,房产的升值潜力也较大。第二类:结婚购房型结婚买房,经济实力是关键问题。一般年轻人结婚时没有太多积蓄,所以对婚房要求也不应过高。小两口结婚应该算计着花钱,除根据自己购房特定因素外(如年限、格局、地点等),购房时尽量选择小户型和满两年商品房等这样免税或低税的房屋,能节约开支。第三类:家居生活型如果孩子较小,需考虑未来上学等因素,购买校区附近房产相对合适。如果是日常家居生活,建议购买一些地点较好、交通情况便利的二手房比较适合。第四类:孝敬父母型为父母养老买房,老人图的是个安静。要远离喧闹、嘈杂。因此,建议选择一些小区环境较好、周围环境肃静、污染程度不高的房产。第五类:投资理财型与股票、期货、外汇、黄金、基金、债券等各种其他投资形式相比,房产投资是一种保值、增值的投资品种。如消费者想通过购买二手房转而投入租赁市场以获取长期稳定收益,建议购买一些户型较小、地点极佳的房产,以确保投资的增值空间。据《齐鲁晚报》
原因:9月观望缓解二手房成交小涨
1、因新税开征而观望的置业者开始走出观望,从而导致看房量、成交量皆有所回升2、7月份前由于“按评估价征税”集中成交的数据滞后备案,对拉动9月成交数据也有一定影响。最新出炉的中原地产报告显示,9月成都主城区二手住宅成交套数5695套,环比上月小幅上涨4.8%。可见,经过一段时间的观望后,一部分置业者入市积极性有所上升,拉动了看房量、成交量的上涨,10月份将迎来传统销售旺季,有迫切需要解决居住需求的置业者,或将作出购买决策,继续促进成交量的上涨。从价格走势来看,9月全市样本楼盘成交均价9451元/平方米,环比继续微幅上涨。
观望有所缓解成交量小幅上涨
9月,成都市主城区二手住宅成交量为5695套,较8月小幅上涨,环比涨幅为4.8%;成交面积49.4万平方米,环比涨幅4.4%。数据显示新房市场7、8月份传统淡季不淡,令置业者对市场信心增强,入市积极性上升。而且随着时间的推移,“按评估价征税”政策效应逐步减弱,一部分因新税开征而观望的置业者开始走出观望,从而导致看房量、成交量皆有所回升;另一方面,7月份前由于“按评估价征税”集中成交的数据滞后备案,对拉动9月成交数据也有一定影响。从二手房市场与新房市场对比来看,因7、8月份传统淡季新房市场表现强劲,需求和库存均有一定消耗,导致9月份需求和库存均较不足,市场成交出现明显下降。而二手房市场在置业者入市积极性有所上升的情形下,成交量环比小幅上涨,表现平稳,由此导致二手房成交占比小幅回升。9月份主城区二手住宅成交套数占全市成交比重为40.6%,达到今年以来除6月份的最高水平,环比上月上涨6.1个百分点。从各行政区成交量来看,高新区位居首位,成交套数1127套,成交面积10.8万平米。与8月成交量相比,除成华区成交套数环比下降外,其余各行政区成交套数均不同程度上涨,其中高新区上涨幅度最高,环比涨幅为14.3%。成交面积方面,金牛区、成华区和武侯区环比下降,青羊区、锦江区和高新区环比上涨。
成交均价微涨中小户型受青睐
9月,成都主城区二手住宅样本楼盘成交均价为9451元/平方米,环比8月继续小幅上涨0.6%。全年来看,除7月份受“按评估价征税”影响市场波动明显,价格出现小幅下调外,其余各月均为上涨趋势。锦江区成交均价保持首位,为10458元/平米;成华区今年以来成交均价逐步赶超高新区,9月成交均价为9804元/平米,高新区为9582元/平米;金牛区成交均价依然最低,为8499元/平米;青羊区成交均价为8901元/平米。从买卖成交结构看,购房者自住型需求占比依然保持在9成以上,投资需求占比为2.7%,较上月上涨0.4个百分点。客户来源方面,本地客户占比和川内二级城市占比均较上月上涨,外省客户占比较上月增加了6.7个百分点。买卖成交的物业中5年以上房龄的依然占有较大比重,在受“按评估价征税”影响置业成本增加的情形下,置业者更倾向税费相对较少的房龄满5年物业。另外,房龄3年内和房龄3-5年的物业占比基本相当,均在22%左右。从成交面积区间来看,9月60-90平米物业成交占比最高,为37.8%,较上月大幅上涨16.9个百分点;其次为60平米以下物业,占比为19.6%,较上月上涨1.0个百分点;90-120平米和120-144平米的物业占比分别为18.9%、12.2%,较上月分别下降6.7个百分点和8.7个百分点;144平米以上的物业占比依然最低,为11.6%,较上月下降2.4个百分点。
趋势:10月二手房成交连续两周上涨
走出了中秋国庆黄金周对二手房市场的影响,这个十月,成都二手房又开始回升了。就在上周,二手房成交平稳回升,基本回复到节前水平。记者走访多家二手房门店发现,中介门店为了抓紧今年最后一个成交黄金期,都在加班加点地工作。为了冲刺年底业绩,经纪人们纷纷摩拳擦掌,蓉城二手房成交量也连续两周上涨。10月成二手房最后黄金期上周,成都二手房市场“量价齐涨”。本周(10.15-10.21)成都市六大城区二手房(住宅)总成交为1234套,环比上涨28.27%;成交面积为107179.14平米,环比上涨32.67%。成都市二手房(住宅)挂牌均价为8948元/平米,环比上涨2.66%。“休息一天,就失去了一个可能成交的机会,这可是今年二手房市场的最后一个黄金期了。”忙过了国庆节房交会,二手房中介工作人员也没得休息,富房李乐(化名)连轴上了12天的班没停歇。而10月至今一直连轴转的经纪人可不在少数,为了冲刺年底业绩,经纪人们纷纷摩拳擦掌,不休假、勤加班,迎来了年度的“最忙工作月”。与经纪人的努力成正比的是,二手住宅成交量已经连续两周上涨。本周成都主城区二手房成交面积为13.99万平方米,环比小幅下跌5.47%,二手住宅成交面积为10.72万平方米(1234套),环比上涨32.67%,处年内单周成交量正常水平。从成交户型来看,当前刚需是整个二手房市场的绝对主力,首次置业和改善型需求是拉动楼市成交的两大动力。高新区、青羊区价格上涨在价格方面,上周成都市二手房(住宅)挂牌均价为8948元/平米,环比上涨2.66%。其中,出现涨幅最大的区域包括高新区和青羊区,分别上涨4.98%和3.23%,挂牌均价为9605元/平米和9519元/平米;其次为武侯区和成华区,区涨幅分别为2.31%和1.87%,挂牌均价为9573元/平米和9150元/平米;成华区和锦江区涨幅分别为1.87%和1.85%,挂牌均价为9150元/平米和10493元/平米;金牛区也有小幅微涨,涨幅为0.82%,挂牌均价为8347元/平方米。而跌幅最大的区县为温江,挂牌均价为5139元/平米,环比上涨1.50;双流下跌1.04%,挂牌均价为6567元/平米。不过,业界人士认为,在多项楼市调控政策下,近期成都楼市将会步入一个稳定的时期,房价不太可能出现大幅的波动。近期受成交回暖影响,挂牌价格触底反弹,后续房价的走向也随着市场热度微幅波动。对于“银十”能否实现,经纪人们普遍持有“看少”的心态,觉得在业主报价上涨、政府频繁强调坚持调控,以及买房人对价格预期略低的多重因素下,过了10月,二手房市场将暂时重新回到“看得多买得少”的观望僵局,月度成交量将比9月略有回落,很难创下高点纪录。 (王仁刚李晖徐洁莹)