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一直被誉为“黄金周”的“十一”国庆七天,北京楼市遭遇了近五年来最为低落的成交,成交量同、环比双双下跌。
价格成交量双跌
伟业顾问市场部提供的数据显示,10月1日—7日国庆长假期间,北京商品住宅(不含保障房)成交套数644套,同比2011年的764套下降15.7%,成交均价19145元/平方米,同比上涨14.0%;从环比情况看,“十一”七天环比上周(9月24日-9月30日)成交套数大幅下挫83.5%,成交均价环比下挫11.2%。
“十一”七天日均成交仅92套,相比国庆前一周(9月24日-9月30日)日均成交的607套,大幅下跌84.9%。数据显示,从进入长假开始,成交量便陡然下挫,在长假即将结束的6日、7日成交量才开始有所回升,但上升速度较为缓慢。
数据显示,9月北京新房成交量创三季度以来单月新低。
传统的“金九”是楼市热销时期,开盘相对集中。据北京中原市场研究部统计监测结果显示,9月共计35个新增供应项目,新增供应面积142.35万平方米,环比涨130.07%,供应量达到2011年限购以来的最高峰。
但供应量增加的同时,并没有带来成交量的上涨。
根据伟业我爱我家市场研究院监测数据显示,9月全市新建商品住宅(包含保障房)网签量为9710套,环比8月下跌了10.5%,创三季度以来单月新低。9月北京市6环以外仅仅成交2780套,环比上月下降30.4%,受此影响,成交量萎缩的同时,成交价格也出现小幅下跌,9月新建商品住宅(包含保障房)成交均价为20793元/平方米,环比8月下跌了3.2%,同比去年8月下降8.0%。
“金九”成色不足
为完成年底销售业绩,10月将成为多数企业决战的最后期限。据统计,10月计划开盘项目达到34个左右。
“十一假期”北京住宅成交量触底后,10月的第二周(10月8日—14日)住宅成交量开始稳健回升。
中原地产市场研究部统计数据显示:10月上半月截至14日,新建住宅签约套数为3067套,同比上月同期的4561套下调了32.8%。但相比2011年同期的1776套依然上涨近一倍。二手房住宅签约套数为2514套同比上月同期的5365套下调了53%。但相比2011年同期的2248套依然有所上涨。
据中原地产统计,在10月上半月签约占据全市前100的住宅项目中,与9月签约占据前100的项目重合的合计有52个项目,这52个项目占据了全市总签约的接近一半,在52个项目中,签约价格出现上涨的项目合计为39个,占据整体项目数的75%。虽上涨依然是主流,但涨价的幅度相比7月—8月均有明显收窄。
房企决战“银十”
数据显示,在9月、10月期间,刚需项目大量入市,楼市成交7成依然以20000元/平方米为主,这部分刚需客户对低价楼盘目标选择明确。
按环线分布来看,9月新建商品住宅成交依然以五环外为主。9月,北京新建商品住宅成交套数最多的是位于门头沟区的中国铁建·梧桐苑项目,共成交1095套,成交均价为13589元/平方米,总成交金额达14.24亿元。
排名9月成绩榜第二的是位于昌平区的住总万科·金域华府,成交套数为486套,成交均价23165元/平方米,总成交金额达10.65亿元。
与此同时,二环内及二、三环间优质地段在此期间均有新增项目入市。面向刚需客户的普宅项目及低密度项目入市量大幅提升,由于刚需项目以及高端住宅多选择毛坯形式交房,因此从装修情况来看,本期35个新增项目中,28个为毛坯交房形式,7个精装修项目,精装修占比较8月份明显下滑。
7成成交为刚需
业内分析
假期“出行潮”降低楼市关注度
伟业我爱我家一手事业集团市场发展部总经理袁阳表示,十一长假“出行潮”降低了楼市关注度,9月房价的上涨苗头也在一定程度上影响了购房者对后市的预期。
袁阳认为,十一长假楼市成交量大幅下挫,直接原因是由于人们在长假期间多选择出行,减少了购房行为和对楼市的关注度;同时,由于在第二季度购房需求集中释放后,有效需求多已透支,后续的购房需求在价格有上涨苗头的影响下,多被压抑,购房者选择继续观望。
袁阳还表示,通过其所在机构对购房者的调研显示,仍有九成以上购房者认为房价高于合理水平。
袁阳预计,从9月份的量价环比齐跌可以看出,开发商库存压力再度增加,预计第四季度开发商仍以走量为主,价格会保持稳定。同时,长假后楼市“冷热”与否重新成为人们关注的焦点。9月后半月累积的客户签约会在10月中旬后有所体现,预计10月后半月将可能集中签约,市场依然有短期升温的可能性。但是10月以及第四季度是否会在长假低迷后有明显好转,还取决于开发商在今年最后三个月的价格策略和营销策略。
土地市场
土地交易迎来真“金九银十”
近期住宅、商业用地交易都出现近两年来少有的火爆局面。 9月份北京共成交土地25宗,其中住宅用地13宗,规划建筑面积达220万平方米,接近前8月总和238万平方米,交易额达158亿元。
9月24日,备受瞩目的月坛商业地块最终被金融街以34.25亿元的价格中标,刷新了今年商业地块的总价纪录。26日,保利(北京)公司和北京首都联合体以13.8万元竞得北京市大兴区生物医药基地地块,溢价率为38.6%,北京龙湖以147000万元竞得朝阳区孙河乡地块。
9月29日,双节长假放假前的最后一个工作日,北京8宗住宅地块集中成交,交易金额达86.04亿元。由于当前土地交易现场竞价激烈,推出土地成交率为100%。
不过,节前最后一天的突击出让后,热点地块的交易被集中叫停。
北京中原市场研究部认为,目前楼市调控处于敏感期,为了稳定市场预期,避免高价地王的出现再次引发楼市失控,政府在9月21日暂停了10宗即将在10月出让的土地。虽然因为大量土地被推迟出让,但从目前开发商拿地的积极性来看,整体土地市场的升温已经出现,而且预计在第四季度土地市场可能会出现新高峰。
高端市场
红玺台9月成交1.79亿元
10月18日,“中国豪宅价值新趋势”论坛在红玺台售楼处举行,9月,红玺台以1.79亿元成交总价再次登临豪宅销售榜首。
对于即将结束的“金九银十”,与会业内人士均认为,在这段传统热销时段内,房价维持稳定,但全国房地产市场仍会处于胶着状态。豪宅市场向来是楼市中的特殊领地,宏观经济对其影响不会太明显。特别是在中国豪宅市场经过多年的发展,高端客群消费观念已相当成熟。豪宅比拼的是真正细节化的生活品质,价格的高低不是促成购买行为的重要因素。
与会专家还认为,地段因素对豪宅影响方式已有所不同。近几年,世界豪宅的发展更多地趋向于回归生活需求,强调为精英阶层工作与生活所需定制纯粹的生活居所,而不再是单纯的度假或社交性住宅。
红玺台地处的太阳宫地块是北京四环内仅存的大规模豪宅地块,区域内公园、商圈、名校、交通等配套设施完备,同时该板块坐拥三大公园,享受近百万平方米的城市绿洲,是目前北京市场稀有的还有豪宅发售的城市核心区。与会专家一致认为,红玺台的升值空间极为可观,目前6万元/平方米的价格恐怕将很快成为历史。随着地块成熟度的提升,以及绝版豪宅特性的突显,都会助推此价格。(记者陈静思)