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中国房地产周期与经济周期
5.1、2016年之后中国的城市化进程或将放缓
中国城市化率在2000年出现了跳跃发展,由1999年的30.89%跃升为2000年的36.22%,2000年之后,中国城市化率进入了快速发展时期,每年大约增加一个百分点,2008、2009年则由于经济危机的冲击略有放缓。
2010年,中国的城市化率大约在50%左右,这一水平大致与日本的1967年、韩国的1976年水平相当,而日本大致用了14年,即到1982年将城市化率提升到60%,1982年之后的30年中,日本城市化率提升非常有限,2009年也仅提升到66.6%。
韩国的城市化速度前所未有:1982年其城市化率从1976年开始,仅用6年就提升到60%、6年后的1988年则进一步提升到70%、2002年提升到80%。
1840年,美国城市人口开始超过10%;1920年,美国城市人口超过农村人口,城市人口占全国人口的比重达到51.2%;至1940年,美国成为一个大城市占主导的国家,这时的城市化率达到56.5%,美国的城市化率从1960年的70%开始,直到2003年才将城市化率提高到80%。城市化率从50%到60%,美国用了超过20年的时间。
如果从收入水平与城市化率之间关系看,高收入国家城市化率基本60%在以上,中等偏上收入国家的城市化率基本在50%至70%之间,而中等收入国家的城市化率在25%-50%之间,低收入国家的城市化率在30%以下。目前中国50%的城市化率已经处于中等收入国家城市化率水平的上限以及1965年的中等偏上收入国家水平。
从城市化速度看,1990年以后,中等收入国家以及中等偏上收入国家的城市人口增长率处于增速减缓阶段。
中国在过去二十年间的人口结构表现为劳动力城乡转移和人口红利并存。一方面,城市化在1949-1959年间出现了上升趋势,在随后的二十年间基本保持稳定。在改革开放后,城市化出现了明显的上升趋势,在1999年后更是加速上升。考虑到户籍制度等对人口迁移的限制,这一城市化的步伐是非常快的。
目前,中国的城市化率已经超过50%,而从工业化与城市化的“S”曲线来分析,中国的城市化加速阶段仍未结束,但从我们之前对美日的分析看,劳动人口将是一大关键因素。从劳动人口(20-34岁)来看,2016年达到高峰,也就意味着中国的成熟化加速期有可能延续至2016年,之后城市化或将放缓。
5.2、人口结构:房地产拐点或在2014年附近
人口红利与“刘易斯拐点”是大家讨论最多的话题,主要表现为青壮年多,人口结构中生产者(总人口中年龄在25-64岁之间的劳动力参与者)的比例超过净消费者(总人口中扣除生产者的部分)。
由于出生率长期处在较低水平,我国人口老龄化的情况逐渐变得严峻起来。总体而言,不同年龄段的人群处在生命周期的不同阶段,由于其投资偏好和行为模式上的差异,会导致社会整体房地产的需求发生系统性的变化。
一般而言,户主年龄处在20岁到34岁之间的家庭一般是首次购房的主要需求者。我们注意到,该年龄段的人口数和比例在1996-1997年达到高点后会逐步下降。因此,首次置业者的需求会下降。年龄段在35-49岁之间是改善住房需求的主力,这一年龄段的人口数和比例在2012年达到高点会逐步下降。
类似地,根据出生人口数测算出来的首次置业周期也在1997年达到顶峰,二次置业周期2005年达到顶峰,在2012年之前一直维持在高位,随后才出现较为明显的下降。由于首次置业周期在2005年之后出现了上升趋势,首次置业和二次置业周期的共同作用在2015年之后逐步下降,2019年之后随后的十年内保持稳定。
利用人口趋势来分析中国房价的长期趋势需要至少注意以下两点:
(1)在经济强劲增长的背景下,如果城市化和人口需求叠加,出现房价的明显上涨并不为奇。据前所述,中国在1999年后的城市化加速发展和人口购房刚需的增长与日本60-70年代的情况类似。日本的名义地价在1966到1976年的十年内由17.70上升到59.40,上升了两倍还多,到1986年又上升到94.10,二十年内累计上升了四倍多。而中国城镇商品房平均价格在1995到2005十年间上涨了80%,北京市上涨了将近一倍。即使考虑到房价增速最为迅猛的最近十年(2002-2011),全国城镇商品房均价上涨了140%,35个大中城市上涨了150%,北京上涨了250%,上海上涨了240%。即使考虑到统计口径和统计质量等方面问题,与日本同期相比,并不能算是十分夸张;
(2)对中国房价的分析需将制度变迁等多方面因素综合考虑。由于我国住房货币化改革是从1998年左右开始,房地产价格的明显上涨也是2000年之后的现象。在此之前,对城市房产,特别是一二线城市房产的真实需求是隐性的和受压制。因此,虽然首次置业高峰出现在1997年左右,但在此前后房价并没有表现出过快上涨。
这些并没有充分反映出来的首次置业需求与此后的二次置业需求叠加,对2000年后房价上涨提供了刚需支撑。
从人口结构角度看,虽然刘易斯拐点的存在,但不会像日本90年代以后那么严峻,中国的房地产周期理论上也不会重复日本“失去的二十年”的悲剧。
5.3、房价收入比与商品房存量
我们利用商品房销售价格、城镇人均住房面积、城镇居民人均可支配收入及35个大中城市、北京以及上海对应的数据测算了房价收入比。需要注意的是,在测算时用到的人均住房面积在统计口径上包含了现存商品房,一般低于新建住房的人均使用面积。所以,如果使用较高的人均住房面积进行测算,房价收入比会高于这种计算方法。此外,由于官方公布的价格数据并没有按地段或质量进行调整,而由于大多数新建房屋往往距离市中心越来越远,这个价格是否能够准确反映房价的现实情况仍是一个值得讨论的问题。
根据这个测算,目前城镇的房价收入比在6-8之间,35个大中城市的房价收入比在6-9之间,北京的房价收入比在2003之后在6-12之间,上海的房价收入比在同期达到8-12之间。这一比例是高于发达国家的平均水平的。在绝对水平偏高之外,房价收入比的涨幅也是很快的。以35个大中城市为例,房价收入比从2000年左右的6上升到2010年8左右,涨幅达到30%左右,这一涨幅即使与美国在2005年房价高峰时的房价收入比的涨幅相比也是极其显著的。对于一线城市而言,北京的房价收入比更是从2003年的7左右上涨到2010年的12,几乎翻了一番。
由于我国房地产改革开始较晚,而在此之前城镇住房大多以福利分房方式解决。据计算,在1997到2010年间,我国累计竣工商品房约5400万套,从1999到2010竣工商品房约4500万套,而2009年全国城镇家庭总数为2.15亿户,其中只有约四分之一的家庭能够从商品房市场中满足住房需求。这表明,供需的失衡也是推动房价的重要因素。