|
||||
今年十月,进驻儒园公寓社区不到一个月的物业公司撤出,这已经是小区2003年入住以来,更换的第四家物业公司。类似儒园公寓社区这种“袖珍小区”,物业不盈利频频撤出,无人愿意接手的情况时常发生。究竟谁愿意为“袖珍小区”提供物业服务?记者进行了走访调查。
小区常住百十余户八年换了四个物业
走进儒园公寓社区的大门,左右各看一眼就能将整个小区尽收眼底,可以说是一个典型的“袖珍小区”。据了解,小区登记在册的约190户,常住的只有160户居民。
“我们小区从2003年入住之后,先后换过四家物业公司。没有一家物业能坚持在小区里服务的。”居民郑先生说,大家也分析过原因,最后还是归结为小区太“袖珍”了。
郑先生介绍说,虽然小区户数少,但是小区各项设施非常齐全,和普通老社区只需要打扫卫生和一般安保不同,接手这样的社区,依然需要提供相应的服务。“比如电梯,我们小区虽然小,但是一半以上的楼是带电梯的小高层。虽然已经按照使用电梯的频率不同,制定了不同的收费标准,但是依然有很多物业公司说无法维持正常开支,最后只能选择撤出。”
居委会管理和居民自治服务帮了“袖珍小区”不少忙,但是相比正规的物业服务,多少还是有些区别。社区居民杨女士说:“看着物业总是更换,我们也没有办法。其实还是需要物业来为我们服务的,因为他们管理更加专业化。现在小区里没有物业,平时也只是简单地有人收垃圾,关于楼里的卫生,爱干净的就自己扫扫。小区里的小花园也没有人来打理,小区里的汽车也是随意停放。”
与儒园公寓、佳闻公寓等社区类似,这些“袖珍小区”有的是独栋单体楼,有的是几栋多层住宅。虽然部分有物业管理,但不尽如人意;有的频繁更换物业管理;还有的根本没有物业管理,由业主自治。
物业收费少付出多谁都不愿干
为何物业公司不愿接手“袖珍小区”?一些业内人士给出了这样的回答:袖珍小区规模小,户数少。这导致盈利水平低,做不好就亏损,这是许多物业公司频频撤出或者根本不愿接手的主要原因。
名城新苑社区物业公司张经理给记者算了一笔账,现在请一个保洁员的费用最低也要1400元,这个价还不太好找。物业用水用电都是商用水和商用电的价格,比一般居民家中的水电费用要高出很多。再小的小区,保安一班也要2到3个,还不算上轮班的人员。保洁人员最少也要2个人,这些只是最简单的日常开支。还不算上一些设施的维护和维修费用。所以这些“袖珍小区”虽然小,但是想服务起来成本却不低。
“如果户数增加到近千户,小区只需增加两三名清洁工就行了,新增工资支出三四千元,但物业费几乎多了一倍,成本就相对降低了。”张经理说。
而且由于建设年代较早,“袖珍小区”物业费普遍偏低。“服务不好导致欠费,因欠费服务更差,形成恶性循环。”一位物业公司的工作人员说,即使有的物业公司想涨价来提高服务水平,可小区业主难以接受,双方难达成一致。
此外,“袖珍小区”的“创收”能力明显比不上大型小区。大型小区的电梯广告、户外广告、停车费等收入,都能在一定程度上弥补物业公司收费率的不足,而“袖珍小区”,商家不感兴趣,额外收入少很多。
“袖珍小区”如何管理物业办来支招
对于“袖珍小区”如何进行管理的问题,物业办工作人员赵先生说,这些小区除了进行自治管理之外,还有一个方式是进行兼营。
“举个例子,如果‘袖珍小区’紧挨着其他社区,是否可以考虑兼营?”赵先生说,比如原来管一个小区,需要2名保安和1名清洁工,勉强能持平。兼营后,只需增加1名保安,清洁工两边共用,但物业费收入增加了,管理成本增加不多,还能有一定盈利。“虽然这种方式在法律法规上还没有规定,但是为了解决部分小型社区希望有物业管理的问题,这种兼营模式也是解决方式之一。”
通过人员和资源整合等手段,减少用工人数,降低管理成本,可以采取“以大带小”,或将相邻数个袖珍小区打包。不过,兼营须满足两个条件:一是兼营小区距离很近,二是要各小区业主同意。
与兼营不同,还有一些“袖珍小区”采取了业主自治的方式。“业主自治虽然符合《物权法》规定,但存在许多硬伤,如无合同约束、无资质,大部分服务人员都是义务工作等等。”赵先生说,在目前来看,“袖珍小区”若想进行物业管理,仍然需要多方面的支持和帮助。