|
||||
房价涨的猛,地价也涨的猛,用“疯狂”来形容2006年到2007年的房地产市场,一点也不为过。尽管在这期间,调控紧罗密布,但由于房地产市场恰逢“牛市”,调控并未迅速对房价造成打压。2007年,成交量依然达到了十年来的顶峰,房价维持较大涨幅。直到2007年底,次贷危机爆发,这“最后一根稻草”,才真正把房地产的牛市压住,市场才露出颓势。
在2006年至2007年,全国各地地王频现,甚至出现了“面粉比面包贵”的倒挂现象,昆明连续两年的总价地王,都出现在曾经不被人看好的五甲塘板块,让业界重新反思“一湖四片”新昆明规划对房地产的深远影响。
2006年调控升级无碍地王涌现
单价地王和总价地王齐登场
2006年,国家对房地产行业的宏观调控贯穿始终,土地、信贷、税收等新政携手重拳出击,年初开始整个房地产市场就有山雨欲来的的感觉,气氛十分紧张。但昆明楼市供需两旺,各种政策落地之后,并没有产生太大的影响,房地产市场总体平稳,价格稳中有升。
这一年,大盘开发,外来房企入滇等依然是比较受关注的事件,广州恒大、华润集团、同仁医院、观澜高尔夫等品牌开发商相继进入昆明。
2006年对于昆明楼市来说也是一个“转型”期,一方面是小户型之风盛行,70%的90平方米的规定,让住房导向从“豪、大、全”向“紧凑、经济、精致”过渡;另一方面,随着土地资源的日益稀缺和对土地价值综合运用的重视,综合性物业开发在全国蓬勃发展,世纪城、顺城、昆明老街、上东城等项目的出现,表明昆明在这方面已初露端倪,住宅“产品为王”的时代已经来临。
与此作为补充的是10月份,《昆明主城区住房建设规划2006—2010》,明确昆明将建立以商品房为主、经济适用房为补充、廉租房为保障的多层次城镇住房供应体系,在五年内要实现“居者有其屋”;提出昆明主城区二环内建盖的普通商品住房,面积90平方米以下的住房占比重要达到50%%以上。
在2006年,还有两个对后市影响比较大的事件,一是单价地王和总价地王都在当年涌现,10月,颇受业界关注的年度最大地块经过激烈的竞价,南市区五甲塘约938亩居住用地(现中航云玺大宅)最终以9.25亿元的竞买价落入马永升囊中,成为总价地王;11月,攀昆商场后面、面积为3.43亩的地块被星耀集团以3559万元的价格拍得,每亩成交价格为突破千万,创昆明商业用地的最高价格,成为单价地王。
二是随着顺城、昆明老街、上东城等项目的问世,城中村和旧城改造进入公众的视线。8月,《昆明市城中村卫生综合整治工作方案》出台,当时调查的结果是,昆明市有288个“城中村”,拟订3年整治完毕。上东城就是这288个“城中村”中第一个改造的项目,它揭开了昆明大规模城中村改造的序幕。
2007年昆明多中心格局初显
房地产首个大牛市年底止步
2007年,房地产调控继续趋紧,央行为平抑过热的资金市场,13次上调存款准备金率,六次加息,购买第二套(含)以上住房贷款首付款不得低于40%,利率上浮10%。不过,昆明楼市寒流一直到年底才开始真正显现。“规划报件暂时停止审批了,预售证门槛提高了,以往规划批下来基本上就可以卖房子的规则打破了,不拿到预售证大家都不敢动”。一位资深地产人这样描述2007年的昆明市场状况。
在2007年底,万科董事长王石承认楼市出现拐点,在一个论坛上,时任北京华远集团总裁的任志强也以“今年冬天比较冷”作为开场。在昆明,胡星、曾华案相继开审,导致一大批开发项目的规划建设许可证的发放时间推迟,致使下半年楼市供应量明显减少,在一定程度上使得昆明房价一直坚挺到年底。
尽管金融危机的爆发成为压垮中国地产的最后一根稻草,但昆明的土地市场在2007年还是呈现出一派热闹的景象,拍卖价格屡创新高,地王涌现,东寺街糖果厂商业用地地价高达1190万元/亩、俊发凭矣六乡地块(现俊发滇池1号)以17.3亿成为新的地王。此外,从6月份开始,呈贡土地开始招拍挂供应,挂牌供应量达5000余亩,呈贡土地招拍挂的启动,宣告呈贡房地产开发高潮即将来临。业界当时提出,昆明的未来看呈贡、昆明房地产的未来也看呈贡。呈贡大学城从2007年开始陆续进驻新城。
也在这一年,北市区北辰财富中心建成开始营业,其周边的家乐福、麦德龙和成熟的北辰生活娱乐片区一起形成了整个北市区商业圈,北市区商业中心迅速崛起,北市区正式告别“睡城”时代,昆明城市的中心格局也落到现实。
2007年,广州恒大、万辉集团、保利集团、香港华润、长江实业等知名地产企业在呈贡新城、安宁、昆明主城等地露面。国内竞争省内化开始成为现实,并在此后越演越烈。
随着2008年的临近,昆明楼市在内忧外患中结束了有史以来的第一个“大牛市”。
大事记
2006年~2007年
2006年
4月3日昆明市规划局继3月10日后再次发出拆迁通告,给商业物业投资及商业地产的开发带来了新的发展机遇。
4月27日央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点。
5月24日国六条出台,新一轮房地产调控大幕开启。
5月29日国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。
5月31日国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》,出台二手房营业税政策。
7月6日166号文件《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》。
7月26日国税总局发布108号文,宣布强制征收二手房转让个人所得税。
8月26日《昆明市城中村卫生综合整治工作方案》出台。上东城是这288个“城中村”中的第一个改造项目。
10月12日昆明“地王”降生,马永生以9.2522亿元一举拿下五甲塘900多亩的地块。
2007年
3月16日《中华人民共和国物权法》通过。
3月央行上调金融机构人民币存贷款基准利率。
9月27日央行出台新政,购买第二套住房首付比例不得低于50%。
12月3日国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布《土地储备管理办法》。