|
||||
市场与定位之误
不过,有北京业内人士就指,万科大都会毕竟是个旧楼改造项目,由于受楼高及写字楼间距偏小的影响,改造空间有限。且项目地处CBD区域,环境嘈杂,高峰期出行颇为不便。
此外,尽管CBD区域内云集了不少有实力的央企或国企,但国内大部分企业并没有形成像谷歌、IBM等外企那样的企业文化,对万科定位的“高端私人会所”需求并不大。
“万科大都会有点背。”上述人士亦如此感慨,除了定位局限性大之外,万科大都会也有点“生不逢时”。
相关人士指出,北京万科刚完成项目收购不久,北京市就出台了禁止酒店式公寓拆分销售的规定。所以在项目改造方案通过方面,北京万科花费了一定的时间与力气。
不仅如此,2010年,北京万科在收购赢嘉中心之时,北京楼市呈现出“商住倒挂”的局面,彼时,同一地段内,高端公寓的销售价格要高于商铺及写字楼。
然而,让北京万科始料不及的是,两年之后,写字楼与商铺的价格远远超过高端公寓,受市场欢迎的程度也超出预期。
一个直接的例子是:北京北三环的金澳国际项目由高和资本收购并改造包装为写字楼项目,而后于2011年8月入市当即销售一空,且售价、出租率均在此前基础上倍增。
有房地产权威人士近期就认为,万科大都会之所以在入市近两年仍未完成销售,主要是因为企业延续了过去的思路和判断,把一个普通的写字楼变成一个高端的公寓,而这个判断显然没有符合北京市高端写字楼的需求。
“如果趋势都判断错了,你再高明的管理经验,再高超的经营技巧,再精明的团队,你也无法对抗的趋势,你也会受到损失,在房地产的发展中也会尝到失败的苦果,所以趋势判断很重要。”这番话颇具警示意义。(审校:梁嘉欣)据观点地产网曹萍