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CBD行宫“天銮”样板房。信息时报记者罗莎琳摄
豪宅在林和村拔地而起。信息时报记者罗莎琳摄
新鸿基地产将“峻林”定位于城市精英住宅。信息时报记者罗莎琳摄
□专题撰文信息时报记者罗莎琳
广州的旧城改造如今是进行得如火如荼。在猎德村、琶洲村成功变身之后,林和村改造后开发的住宅项目也即将开售。随后将是冼村、潭村、杨箕等城中村改造开发的项目上市。在这场变革当中,过去的旧城已经换新颜,摇身一变成了广州中心区豪宅。以保利天悦[最新消息价格户型点评]为例,250~280平方米中央公园大宅,目前均价已升至3.5万~4.2万元/平方米,这个价格远远高于海珠区的楼市均价。而林和村改造后开发的住宅项目命名为“峻林”,均价预计为4万元每平方米。
城中村变身后以豪宅居多
据记者了解,去年,广州在全市启动了20条城中村改造,其中相当部分城中村改造后都成为了豪宅或者即将成为豪宅。比如猎德村和琶洲村,在大房企的改造下,新上市住宅项目都成为了区域的标杆。
广州市社会科学院研究员谈锦钊日前分析,城中村多数身处闹市中,处于城市发展中很值钱的地段,好地段如果不开发高价值的楼房,是对宝贵土地资源的浪费。而农民被拆房后也想要返还豪宅,或出租或自住。因此,城中村改造后多变身豪宅。
方圆地产首席分析师邓浩志认为,城中村变身后以豪宅居多,原因很多。首先,被改造的城中村多位于中心城区,这些项目周边配套完善,经济发达,本身土地的价格就十分高昂,有做豪宅的先天优势。其次,这些旧改项目改造的成本非常高昂,且不说钉子户拖延进度所造成的巨大财务成本,拆迁、物业补偿、对村里未来收入来源补偿等等,均使得旧改项目成本居高不下。为回本,开发商只能开发高端豪宅,否则将是亏本的买卖。
或导致楼价结构性上涨
近期,广州由城中村改造而来的豪宅陆续上市。它们是否会拉高广州的楼价?
邓浩志认为,目前广州楼价二元分化,中心城区楼价高昂且抗跌,周边郊区楼价较低但波动比较大。高价项目成交多了,最终在统计结果上会导致全市均价上涨。不过,这只是结构性的上涨,实际上并不会改变广州中心城区的均价,也不会影响郊区的楼价。
谈锦钊也认为,大量市中心豪宅上市当然会拉高某一地段平均楼价,但在边远郊区,房子供应量大,房价会较稳定。另外,谈锦钊表示,城中村改造是城市土地高效利用的必然产物,对提高广州城市中心地位有很大帮助。但并不等于城中村所有土地都要全部推平,一定要注意保留城中村有重要文物价值的建筑、地形地貌和历史建筑、构筑物,还要保护相关非物质文化遗产,因为这是城市文化资源的重要组成部分。
猎德村:天銮商业单位均价近5万
改造者:合景泰富[简介最新动态]、新鸿基地产、富力地产[简介最新动态]
回顾:有800多年历史的猎德村是广州市天河区街属下的行政村,位于珠江新城[最新消息价格户型点评]南部,南临珠江。2007年5月猎德村宣布启动城中村改造,为广州市首个启动城中村改造的村落。2007年9月29日,猎德村商业地块被富力[简介最新动态]与合景地产联合以46亿元竞得,成为当年的“地王”。2007年10月16日,猎德村正式开拆。2011年10月28日,猎德村改造项目天汇广场首期CBD行宫“天銮”亮相,对外开放样板房。这个由合景泰富、新鸿基地产和富力地产三家香港上市房企豪砸46亿元打造的华南首个CBD大型城市综合体正式在珠江新城诞生。
看点:天汇广场位于珠江新城CBD中轴线的特殊位置,决定其命运必将与豪宅挂钩。项目由CBD行宫、国际名品shopping mall、希尔顿旗下康莱德酒店、超甲级写字楼、天汇公园等五大都市顶级物业形态组成。首期开发临江的CBD行宫全部为豪华江景单位,天銮是7栋29~49层的超高层豪华公寓。总建筑面积约14万平方米,提供游泳、健身、餐饮等多功能的豪华住客会所。
动态:根据新浪乐居统计,三季度天銮商业单位网签70套,月均成交23套。价格方面,三季度天銮48176元/平方米。不过由于最近广州市实行豪宅限售政策,天銮的签约量出现减少现象,从7月网签36套连跌两月,9月仅网签11套。据悉,目前天銮的A1~A7栋单位已全部开售,户型主打212~488平方米四房大户型单位,200平方米单位售价在4万~6万元/平方米之间,400平方米单位售价在8万~10万元/平方米之间,均价51000元/平方米。
林和村:“峻林”即将上市均价预计4万
改造者:新鸿基地产
回顾:据新鸿基地产中国区总经理黄少媚透露,早些年林和村在与多家开发商进行接触、沟通之后,最终选择了与新鸿基地产合作。除了因为新鸿基地产有雄厚的实力和充足的资金保障外,其改造方案也符合村民的利益,并能促进区域的发展。据悉,新鸿基地产的改造方案当时是获得了林和村村委会全票通过。2010年,林和村正式拆迁。
看点:林和村改造后命名为“峻林”,项目位于天河区林和东路,紧邻广州城市中轴线东站广场和天河商圈,占地3万平方米,建筑面积约18万平方米,提供7栋高层住宅及1栋写字楼,配套园林泳池会所及优质幼儿园。据了解,新鸿基地产根据项目特点和广州本地市场需求,将“峻林”定位于城市精英住宅,提供250套精致单位,户型从138~206平方米,全部为广州畅销户型;更发挥新鸿基地产40年高端住宅发展经验,为“峻林”提供纽约风建筑设计,配置国际星级酒店标准会所、广州地区首次采用的Amani风格住客大堂,得到现场参观客户的一致青睐。黄少媚透露,“峻林”不会成为贵价楼盘,也并非针对富豪居所,瞄准的是顶端都市精英居所这个群体,均价预计为4万元每平方米。
动态:新鸿基地产首个市区住宅“峻林”于上周五(11月2日)开放销售中心、会所及示范单位。据记者了解,“峻林”开放一周以来,参观的客户已超过一千组。第一期推出B1和B2栋共250套住宅单位,主力面积从138平方米至206平方米。