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虽然今年“金九银十”未如约而至,但11月的数据显示,北京楼市已出现量价齐涨。
11月,北京市商品住宅期房与现房,累计实现成交12988套,环比增长32.4%,同比更是几乎翻倍。这一成交量也创今年以来第二个高峰,仅次于8月。与此同时,11月北京商品住宅成交均价也环比暴涨4.8%。
推动这轮楼市升温的,除了刚需之外,改善型需求也是推波助澜的原动力,因为市场监测数据显示,三居室成交占比大幅上涨。但无论如何,年底的两个月,楼市大幅升温已经成为不争的事实。
市场行情
开盘量最低成交量不减
十八大期间,房企多避开会议召开期间开盘,同时,一部分开发商则暂停销售,关注会议中对于房地产市场发展方向的定位。在双重因素的作用下,11月开盘项目仅包括中国铁建·原香漫谷、融科·千章墅、中海御鑫阁等21个,开盘项目数量比上月减少7个,也达到了自5月以来的最低点。
供应的下跌却丝毫没有影响成交量,致其下滑。房地产交易管理网数据显示,上月,北京市商品住宅期房与现房,累计实现成交12988套,而剔除保障房商品房成交10391套,同比更是几乎翻倍。这一成交量也创造了今年以来第二个高峰,仅次于8月。
数据环比
新盘成交价暴涨4.8%
交易量的上涨必然推动价格的上扬。亚豪机构数据显示,11月北京商品住宅成交均价为21594元/平方米,环比上涨4.8%。
中原地产研究部分析认为,11月热门供应项目减少,2012年市场新盘供应的最高点出现在往年的淡季7-8月,在9-10月,就整体市场来说,开发商供应不积极。少数供应的刚需产品,去化率非常高,整体成交量减少与供应不积极有明显关系。
另外,大部分开发商在上半年的以价换量后都完成了全年销售业绩,整体资金情况好转,目前多调高售价,控制销售速度。
分析预测
改善型需求推波助澜
从11月楼市成交特征来看,两居室的成交仍然占据市场主导,11月共实现成交4089套,但是其成交占比却出现下滑,由10月的41.7%滑落至36.6%;与此同时三居室成交占比出现上升,11月占比29.9%,环比上升了1个百分点,另外出现占比上升的还有四居室与别墅产品。从成交面积区间的变化也可以看出,11月90—130平方米面积区间的产品成交,取代了70-90平方米面积区间的产品,成为市场主导。
同时,这也说明改善型需求逐渐升温。亚豪机构分析师郭毅认为,今年年初,大量中低价位项目“以价换量”,首置型刚需类产品的成交占据了市场主导。
而随着这类房企收获大量回款,开始进入涨价阶段之后,中高端项目也开始纷纷入市,分享市场回暖的“利市”。
例如10月海淀九號、京禧阁、龙湖·长楹天街、北京城建·世华龙樾等中高端项目的集中入市,反映到11月的成交情况中,则出现中高端改善型产品占比上升的现象。
中原地产研究部认为,从数据上看,成交量依然居于高位,而且在9-10月供应的项目签约情况都比较良好,预计在11-12月,整体市场成交量依然居于高位。
同时,整体价格继续微涨已经成为定论。在土地价格及溢价率都明显上涨的情况下,开发商的定价也会水涨船高,而且全年计划的提前完成使得开发商年底促销的力度将明显减弱,整体市场价格将依然维持平稳微涨的趋势。
文/记者张媛
最近三年各月新建住宅成交量明细
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
111080
2010年
2011年
2012年
90605
10996
7353
10103
12187
6269
4961
5726
6588
12215
7680
11230
15772
11544
3436
5743
6983
7346
8653
9134
5506
5236
5498
6683
14843
4473
5514
8085
7823
10502
11983
11959
14525
10971
9812
12988
单位:套
涨