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预售许可获取已有月余,楼盘房源却一套未售,是定价过高还是开发商领证不开捂盘惜售?位于松闵两区交接处的新盘象屿品城,其销售情况不禁让人心生疑窦。12月10日,新民网记者对这一情况进行了现场调查。
领证不开盘先买要贵20万
10日,记者以购房者的身份来到位于雪家桥路上的象屿品城售楼处,现场销售人员明确表示,要到本周日才开盘。据了解,该楼盘紧邻闵行莘庄板块的知名大盘上海康城,系首次获得预售资格的纯新盘,主推房源包括82平方米的两房和93平方米的三房。
据市房管局公示的商品房预售许可证显示,该项目早在10月26日就已获得预售许可。这距离销售人员口中12月16日的“开盘日期”足有一个半月之久。调查发现,楼盘销售人员对项目早就获得预售许可却始终未售一套的事实并不否认,只是强调项目现在并非不能购买,但如果到周末开盘时购房,消费者可享受到不小的优惠。
据他介绍,周末开盘当天的具体价格目前尚未确定,但预计折后约在20000元/平方米左右。而记者看到,该楼盘网上的备案价格则达到每平方米22000元至25000元,两者的落差至少在10%以上。“如果你坚持要买也可以,只是总价肯定要贵二三十万,不如先付个意向金等开盘时候再说。”他透露,目前已经有80余组客户支付了意向金。
不过就算是这批“迟到”的新房也并非全部房源。据悉,该项目计划在周末推出的房源数仅为220余套。而预售证上显示的可售房源总数达到了456套。也就是说,仍有一半左右的房源依旧处于不销售的状态。
变相捂盘只为卖出好价钱
实际上,像象屿品城这样的举动在目前的申城楼市并不少见。通过人为制造价格差,在自己选择时段开盘销售,实际上就是希望房子能卖出个“好价钱”。
一位不愿具名的代理行人士就告诉记者,根据上海现行政策,开发商取得预售许可的商品住房项目,必须在10天内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格。同时必须明码标价对外销售。一般开发商为了避免踩“红线”,不会明目张胆的捂盘惜售,但通过宣传、价格等一些手段来打“擦边球”的情况确实屡见不鲜。
以象屿品城为例,变相推迟开盘时间的同时,通过收取意向金最大限度的锁定客户,再通过客户的数量决定最后的开盘价格。“因为网上报备价格允许有20%的降幅,给了开发商一定的操作空间。”他说,这能让开发商在“卖得动”的前提下,最大限度的获得利润空间。
此外,通过价格落差还能达到“少量多批”的目的。“少批量”推盘可避免大批量开盘带来的市场冷淡,更能够营造良好的销售势头。另外一方面,开发商则可以借此试水市场,更为灵活的把握消费者动态,适时调整后续的推盘数量和定价策略。“目前市场上至少有一半的在售项目使用了类似的营销手段。”他表示。(新民网记者朱正炎)