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兰州的土地“饥渴”
对于严介和所称的投资220亿元推掉700多座山头,兰州市国土局有关人士对本报记者称,实际面积没有那么大,这是企业的商业炒作。
而兰州市城乡规划设计研究院专家贾云鸿表示,这么大的开发面积是要在若干年内完成的,而且这些山头并非南方概念中的山,而是丘陵地区的土堆。
参与“削山造地”规划研究的贾云鸿强调,兰州的做法准确地应该叫“荒山造地”,主要是为了缓解城市扩张和占用耕地之间的矛盾。兰州地处狭长的河谷地带,但耕地稀缺而宝贵。
当地人也介绍说,兰州城区被群山包围,被称为“两山夹一河”(兰山、白塔山、黄河),城区南北最宽处几公里,最窄处仅数百米,因此土地稀缺。贾云鸿说,兰州连一个儿童公园都没有,只有通过荒山造地,城市功能才能得到升级。
兰州市国土局政策法规处处长周天东曾撰文称,兰州市现有未利用地7618平方公里,占全市土地总面积的57.74%。今年3月,国土资源部决定在甘肃等11个省份开展低丘缓坡沟壑等未利用地开发利用试点工作,兰州市被列为主要试点市。
该文章还称,目前,国土资源部已同意甘肃省先行试点30平方公里,其中白银市10平方公里、兰州新区10平方公里、兰州北部新城区域10平方公里。
青白石街道“削山造地”的片区,就在兰州北部新城范围内。从地理上看,地处黄河北岸的这一片区之于兰州,就犹如浦东之于上海,只不过青白石片区不是平原,而是黄土山头。碧桂园的项目地地处青白石街道的白道坪村,与之隔黄河相望的老城区已建起高档住宅。而兰州正引资在此处筹建一座新的黄河大桥,希望繁华能渡河而来。
贾云鸿表示,兰州“荒山造地”落实了保护耕地红线的政策;同时选的区域都是环境不好、地质灾害大的滑坡地区,通过荒山造地,可以有效消除地质灾害,实施生态修补;另外,荒山造地的成本也较低——每亩10万~20万元,相比之下,旧城改造成本高、难度大。
显而易见的利益
“削山造地”在兰州早有先例。上世纪90年代,该市榆中县政府和深圳商贸公司、海南环亚经济发展公司、甘肃荣达房地产开发有限公司共同出资,以“削山引风”的名义推掉了大青山平整土地,最后却因纠纷引发官司,无疾而终。现在,这个地区已经成为蔬菜瓜果批发市场。
贾云鸿表示,那一先例属无序开发,缺乏系统的规划指导,且没有形成规模。“当时的荒山造地规范性不明确,造地不能只是填,还要碾压等,当时的造地技术也不成熟。”
最近几年,一些地区在推行建设用地增减挂钩的试点时,引发了农民“被上楼”的乱象,而低丘缓坡荒滩等未利用土地的开发利用,也引发了类似的担忧,尤其是这种开发能带来显而易见的利益之时。相关地区都表现出积极争取的态度,认为这是“重大机遇”。有专家表示,这类试点能在城市建设用地指标上得到好处,同时能产生较大的经济收益。
兰州当地媒体报道称:“通过生地造价封顶测算,未利用地开发为建设用地的造价每亩约10万元,加上30万~40万元的城市基础设施配套,达到城市建设用地标准后,每亩土地成本为40万元~50万元。目前,我市城市建设用地成本最低为每亩100万元。”
而本报记者获得一份资料显示,兰州万达广场地块的拆迁成本更高,达到650万元/亩。